文/十一弟

國慶節(jié)前，深圳有個網(wǎng)紅盤入市了——

深業(yè)·云海灣。

這次加推的房源，屬于人才房。

據(jù)說，總共七百多套房，吸引了上萬組家庭認(rèn)購。

深圳久違的萬人搶房盛況，在云海灣項(xiàng)目上重現(xiàn)了——

平均十五組家庭搶一套房，中簽率不到7%。

最終，云海灣花了兩天選房，全部售罄，攬金31個多億。

這個項(xiàng)目規(guī)劃了8棟住宅樓——

其中有5棟是商品房，另外3棟是人才房。

十一弟查了下，云海灣商品房的銷售限價，大約9.2萬/平米。

而人才房的單價，只要5.5萬/平米就能上車，相當(dāng)于打了六折。

今年六月份，云海灣的商品房，已經(jīng)先開盤了。

戶型面積一兩百平米，總價最便宜的要九百萬，最貴的要兩千萬，有錢人才能上車。

當(dāng)時，項(xiàng)目推出了九百多套房，賣得相當(dāng)火爆——

據(jù)說，開盤當(dāng)天幾乎售罄，攬金上百億。

按照開發(fā)商的對外宣傳，云海灣在今年兩次開盤，銷售額加起來，大概有130多億。

這也讓云海灣項(xiàng)目一舉成為今年深圳樓市銷冠。

云海灣的開發(fā)主體——深圳市云灣置業(yè)有限公司，是一家合資企業(yè)。

它背后的股東，站著兩家深圳國企——

深業(yè)集團(tuán)持股51%，深圳市鹽田人才安居有限公司持股49%，項(xiàng)目由深業(yè)集團(tuán)操盤開發(fā)。

在深圳國資體系內(nèi)，深業(yè)集團(tuán)是一家核心企業(yè)——

到上半年，它的總資產(chǎn)大約1863億。

以資產(chǎn)規(guī)模排名，僅次于深圳投控、深圳地鐵、深圳人才安居集團(tuán)。

深業(yè)集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅開發(fā)、高速公路等——

去年，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的收入比重，大約四成左右。

但對深業(yè)集團(tuán)的利潤貢獻(xiàn)，超過了一半。

深業(yè)集團(tuán)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，盈利能力是獨(dú)一檔的存在——

去年，毛利率將近50%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，華潤、中海的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，都掉到了20%左右。

相比之下，這兩家央企利潤王，也要低頭了。

在百強(qiáng)房企榜單上，到上個月，深業(yè)集團(tuán)已經(jīng)賣了184億，行業(yè)排名第六十六位。

憑借云海灣的銷冠業(yè)績，它在深圳的銷售額，就有127億，躋身前四。

兩年前，位于深圳前海的云海灣地塊掛牌出讓，起拍價75億。

深業(yè)集團(tuán)與深圳市鹽田人才安居組成的聯(lián)合體，與中海、華潤、招商、金茂四家央企激烈廝殺過后，最終收入囊中——

總地價將近87億，溢價率15%。

十一弟算了下，包含商品房、人才房的可售住宅部分，樓面地價超過了5萬/平米。

在地塊出讓時，政府就對云海灣的人才房設(shè)定了銷售限價，5.5萬/平米。

這就意味著，項(xiàng)目規(guī)劃的五六萬平米的人才房，幾乎沒有利潤空間。

深圳的人才房，屬于政策性住房，價格便宜，只相當(dāng)于市場價的六成左右。

但為了保證房子品質(zhì)，深圳專門出臺了一項(xiàng)規(guī)定——

“配建的人才房和保障房，在建筑材料、外形、風(fēng)格、色彩方面，應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目的商品房保持一致?！?/p>

也就是說，人才房的價格雖然打了六折，但房屋品質(zhì)應(yīng)該跟商品房一樣。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，云海灣有5棟商品房、3棟人才房。

開盤后不久，一些買房的業(yè)主，很快就發(fā)現(xiàn)了貓膩——

在設(shè)計方案上，深業(yè)集團(tuán)對云海灣的人才房與商品房，還是做了區(qū)別對待。

其中，商品房的外墻顏色，主要為古銅色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為四面或五面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

而人才房的外墻顏色，主要為灰色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為兩面或三面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

十一弟總結(jié)了下，在外立面設(shè)計上，云海灣商品房與人才房的差異在于——

除了外墻顏色搭配，更主要的是外墻材料，商品房用了更多鋁板，人才房則換成了真石漆。

買了云海灣的業(yè)主告訴十一弟——

深業(yè)集團(tuán)其實(shí)是在摳成本，鋁板的價格比真石漆貴了很多。

實(shí)際上，就是對盈利空間有限的人才房，進(jìn)行了減配。

比人才房業(yè)主反彈更激烈的，是一些買了云海灣商品房的業(yè)主。

據(jù)說，為了滿足政府規(guī)定的“配建人才房應(yīng)與商品房一致”的要求，深業(yè)集團(tuán)搞了個騷操作——

它從5棟商品房里，挑出一棟樓，外立面設(shè)計與人才房保持了一致。

跟其他4棟商品房相比，這棟減配的商品房，外墻存在明顯差異——

真石漆替代了鋁板，鑲嵌在樓層間的香檳色裝飾線，也消失了。

結(jié)果，那些花了九萬塊錢單價購買商品房的業(yè)主，最后到手的卻是人才房品質(zhì)。

這一番騷操作，讓云海灣的業(yè)主們目瞪口呆——

買了商品房的業(yè)主，更覺得被坑了，紛紛喊著維權(quán)。

云海灣的交房時間，需要等到兩年以后。

從開盤到現(xiàn)在，只過去了四個月。

這年頭，坐上銷冠的網(wǎng)紅盤，也開始挖坑了——

明目張膽收割的，還是這些掏了上千萬的有錢人。

在設(shè)計方案上，原本就不該對人才房進(jìn)行減配，弄巧成拙之后，又坑了商品房業(yè)主。

現(xiàn)在，買了云海灣人才房的業(yè)主，感覺受到了歧視。