2023年9月，據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）8544宗；

市場(chǎng)成交迎來(lái)“兩連漲”，環(huán)比2023年8月同期（8156宗）再次上漲4.8%，同比去年9月同期上漲18.1%。

價(jià)格方面，本月二手網(wǎng)簽均價(jià)為27959元/平，環(huán)比上月下跌0.8%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，9月二手市場(chǎng)主要有以下幾方面特征：

（1）重磅利好加持，買(mǎi)家觀望情緒減緩。廣州樓市連服“三粒大補(bǔ)丸”后，有效激活買(mǎi)家入市積極性，客戶重拾樓市信心，不少處于觀望的買(mǎi)家著手入市看房。

據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，9月末中原新增上門(mén)客戶數(shù)量及帶看量較月初大漲3成左右。

（2）得益于“920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，市場(chǎng)放盤(pán)量增加。

9月下旬，市場(chǎng)涌現(xiàn)了不少“滿二不滿五”的次新房源，掛牌房源量較新政前增多，業(yè)主希望利用這政策東風(fēng)好加快出售進(jìn)度。

另外，在利好的加持下，業(yè)主報(bào)價(jià)信心增強(qiáng)，議價(jià)空間收窄，9月份業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)上漲至25.4%，環(huán)比凈增2.07%，部分如珠江新城板塊業(yè)主叫價(jià)相對(duì)強(qiáng)硬。

（3）二手樓市復(fù)蘇進(jìn)度不及一手市場(chǎng)。

在救市調(diào)控利好出臺(tái)的刺激下，開(kāi)發(fā)商果斷“降價(jià)吸客”，國(guó)慶期間，近2成的一手重點(diǎn)樓盤(pán)采取“以?xún)r(jià)換量”策略，降價(jià)幅度較大，促使不少周邊二手買(mǎi)家轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)。

二、分區(qū)點(diǎn)評(píng)

黃埔、番禺成交表現(xiàn)亮眼，越秀、荔灣需求不升反降

各區(qū)成交情況來(lái)看，南沙、黃埔、番禺成交漲幅最為明顯，本月三區(qū)分別成交392宗、435宗、1254宗，環(huán)比分別上漲21.4%、13.0%、12.9%。

中心天河、白云、海珠三區(qū)成交亦有微幅上漲，分別共成交990宗、855宗、1107宗，環(huán)比分別回升5.5%、5.6%、0.5%。

另外，越秀、荔灣、從化三區(qū)成交不升反降，本月分別成交803宗、699宗、336宗，環(huán)比分別下降0.2%、0.7%、6.7%。

1、天河區(qū)：珠江新城需求回溫，牛奶廠板塊成交僵持

2023年9月，天河區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為990宗，環(huán)比上漲5.5%。而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為51407元/㎡。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本月東圃板塊、珠江新城板塊成交活躍度有所升溫。其中，東圃板塊成交均價(jià)為56784元/平。

本月廣州救市調(diào)控密集出臺(tái)的刺激下，購(gòu)房客戶重拾信心，不少觀望買(mǎi)家陸續(xù)入市，珠江新城板塊成交熱度回暖，多個(gè)千萬(wàn)豪宅盤(pán)源成交活躍。

本月板塊新增客戶量及二手帶看量均保持高位水平在此市場(chǎng)環(huán)境回溫的態(tài)勢(shì)下， 2023年9月，珠江新城二手豪宅累計(jì)成交超70套，超過(guò)4-8月每月水平，僅次于市場(chǎng)火爆的2、3月。其中，珠江新城板塊主力成交盤(pán)以中�；ǔ菫�、朱美拉公寓為主，其9月成交均價(jià)為141492元/平、94653元/平。

另外，值得一提的是，本月牛奶廠板塊市場(chǎng)氛圍未見(jiàn)明顯改善，業(yè)客成交持續(xù)僵持，新增客戶數(shù)量、帶看量雖略有提升，但整體增加幅度不及區(qū)域周邊板塊。據(jù)了解，目前牛奶廠板塊優(yōu)質(zhì)二手項(xiàng)目與周邊新房形成一二手倒掛現(xiàn)象，目前龍湖天宸原著、華潤(rùn)天合等項(xiàng)目與周邊保利天匯（6-7.5萬(wàn)/平）、縵云廣州（單價(jià)7.7萬(wàn)起）倒掛，加上板塊二手業(yè)主讓利降價(jià)幅度未達(dá)買(mǎi)家預(yù)期，議價(jià)空間基本在5%左右，促使不少二手買(mǎi)家轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)。

2、越秀區(qū)：“920”新政出臺(tái)，東風(fēng)東板塊業(yè)主加快出售物業(yè)

2023年9月，越秀區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為803宗，環(huán)比微跌0.2%。

而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為40612元/㎡。目前區(qū)域成交支撐板塊主要以東風(fēng)東、北京路板塊為主。

板塊9月成交均價(jià)分別為64220元/㎡、44268元/㎡。其中，東風(fēng)東板塊活躍樓盤(pán)為東風(fēng)廣場(chǎng)，9月成交均價(jià)分別為87199元/㎡。

據(jù)調(diào)研了解，“920”新政出臺(tái)后，越秀東風(fēng)東板塊二手咨詢(xún)、帶看量明顯增多，較月初增加3成左右，但其整體二手成交轉(zhuǎn)化不及新房市場(chǎng)明顯。

另外，需要指出的是，本輪救市調(diào)控出臺(tái)后，不少東風(fēng)東板塊業(yè)主報(bào)價(jià)不升反降，議價(jià)空間較之前增大，部分業(yè)主打算趁這政策松綁利好的節(jié)點(diǎn)加快出售物業(yè)。

比如，“920”新政出臺(tái)以后，東風(fēng)廣場(chǎng)一盤(pán)源報(bào)價(jià)從880萬(wàn)下降至775萬(wàn)，總價(jià)大降105萬(wàn)。

不難看出，目前二手市場(chǎng)信心仍需時(shí)間修復(fù)，即使重磅利好出臺(tái)亦未快速扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)，業(yè)主讓利空間較大。因此，客戶可以利用目前購(gòu)房的空窗期，迅速入手自己心儀物業(yè)。

3、海珠區(qū)：江南西需求活躍，入市看房買(mǎi)家增多

9月份，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1107宗，環(huán)比上月微升0.5%，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為37607元/㎡。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，本月海珠區(qū)海珠西板塊、江南大道板塊成交熱度較高。

其中，本月海珠西板塊成交相對(duì)活躍樓盤(pán)除光大花園外，富力現(xiàn)代廣場(chǎng)需求同樣活躍，其成交均價(jià)為46561元/㎡。

據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，本月海珠區(qū)江南大道南板塊市場(chǎng)活躍度明顯回升，上門(mén)看房客環(huán)比8月同期有所增加，環(huán)比凈增20%左右。

江南大道南板塊成交占比出現(xiàn)明顯回升主要有兩方面原因：

一方面，“920”新政利好刺激下，不少“新廣”買(mǎi)家獲得購(gòu)房房票，入市步伐加快；

另一方面，江南大道南板塊商業(yè)配套成熟、居住氛圍濃厚、優(yōu)質(zhì)小區(qū)云集，能夠較大程度吸引改善、置換客戶前來(lái)置業(yè)。

但據(jù)調(diào)研了解，目前海珠江南大道南板塊仍是買(mǎi)房市場(chǎng)，加上增值稅免征年限縮短，市場(chǎng)涌現(xiàn)不少“滿二不滿五”的房源，市場(chǎng)供過(guò)于求，促使板塊市場(chǎng)價(jià)格仍然“內(nèi)卷”嚴(yán)重，不少急售業(yè)主增大讓利幅度從而加快“出貨”。

4、荔灣區(qū)：散盤(pán)表現(xiàn)活躍，剛需戶型成交攀升

2023年9月，荔灣區(qū)陽(yáng)光家緣二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為699宗，環(huán)比微跌0.7%，而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為33333元/㎡。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，本月荔灣區(qū)中山八板塊整體市場(chǎng)成交相對(duì)活躍，成交較為活躍的樓盤(pán)主要為富力廣場(chǎng)，本月成交均價(jià)分別為47116元/㎡

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，本月荔灣區(qū)1、2房的剛需戶型成交占比出現(xiàn)明顯回升。其中本月1房戶型成交占比為14.3%，環(huán)比凈增1.6%；而2房成交占比則上漲至50.5%，環(huán)比凈增5.3%。據(jù)了解，剛需戶型成交活躍主要由于本月成交盤(pán)源多以樓梯樓散盤(pán)為主。其套均總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)對(duì)于不少首套剛需置業(yè)的客戶有不少的吸引力。

5、白云區(qū)：客戶樓市信心有所修復(fù)，機(jī)場(chǎng)路板塊需求回暖

2023年9月份，白云區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為855宗，環(huán)比上漲5.6%。而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為27696元/㎡。本月白云區(qū)羅沖圍板塊需求相對(duì)穩(wěn)定、活躍，在羅沖圍板塊中，富力桃園成交最為活躍，本月中原成交價(jià)均為36405元/㎡。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，本月機(jī)場(chǎng)路板塊成交熱度略有好轉(zhuǎn)，新增上門(mén)客數(shù)量換上月微幅增加。據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，目前機(jī)場(chǎng)路板塊相對(duì)活躍樓盤(pán)主要以云宵樓、飛云樓等剛需盤(pán)源為主，套均均價(jià)僅100-150萬(wàn)元/套，戶型多位2房，該價(jià)格對(duì)于首次置業(yè)的買(mǎi)家而言相當(dāng)“友好”。同時(shí)，目前在多輪政策利好的轟炸下，買(mǎi)家對(duì)樓市信心有所修復(fù)，而不少業(yè)主趁著該政策利好節(jié)點(diǎn)讓利促成交，促使整體議價(jià)空間較過(guò)去幾月有所增大。另外，值得一提到是，若未來(lái)地鐵12號(hào)線成功落成后，片區(qū)將打通越秀、海珠、番禺等多個(gè)重點(diǎn)商務(wù)、居住板塊，屆時(shí)片區(qū)價(jià)值將進(jìn)一步拉升。

6、番禺區(qū)：限購(gòu)縮圈，市場(chǎng)需求釋出，二手樓市熱度明顯升溫

2023年9月，番禺區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1254宗，環(huán)比上漲12.9%。而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為23198元/㎡。得益于“920”新政利好，番禺限購(gòu)松綁大幅提振買(mǎi)家購(gòu)房信心，剛需、改善需求得到合理釋放，市場(chǎng)成交回暖明顯。本月鐘村板塊需求相對(duì)穩(wěn)定、活躍，板塊明星盤(pán)主要以祈福新村、祈福繽紛匯為主，其中原成交均價(jià)分別為21669元/平、30682元/平。

但是，需要指出的是，本月華南板塊受一手分流相對(duì)嚴(yán)重，不少二手客源轉(zhuǎn)移至一手項(xiàng)目。主要由于本月華南板塊供應(yīng)積極，多個(gè)全新盤(pán)強(qiáng)勢(shì)推新，如和萬(wàn)博長(zhǎng)隆悅府、星河盛世錦城、越秀星匯錦城等實(shí)力加推。且部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格與周邊二手項(xiàng)目形成一二手倒掛。越秀星匯錦城在售均價(jià)在3.2-3.5萬(wàn)元/平，與周邊二手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相近。加上其優(yōu)質(zhì)的區(qū)位條件，不少二手客戶選擇該項(xiàng)目，導(dǎo)致本月華南板塊一手市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)優(yōu)于二手市場(chǎng)

三、預(yù)測(cè)：限購(gòu)松綁釋放購(gòu)房需求，二手成交量或回升至9500宗以上

本月廣州政策利好頻繁轟炸后，二手市場(chǎng)各主體對(duì)后市仍信心明顯修復(fù)，買(mǎi)家入市熱情明顯較過(guò)去兩月回暖，大批新廣、外地客戶由此獲得了購(gòu)置廣州住宅的“房票”，原本處于觀望的剛需、改善客戶亦陸續(xù)看房。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，在重磅利好加持下，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力重新得到釋放，月度成交量或重回9500套以上水平。而價(jià)格方面，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)會(huì)持續(xù)維穩(wěn)。