今天福州舉行了第三次土拍，規(guī)模較小，與上一輪一樣放在月底，正好結合一下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)做一個整體分析。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

9月，截止27日，官方發(fā)布的五區(qū)新盤網(wǎng)簽合計426套，平均一天15套，后面3天不出現(xiàn)異動，本月450套左右。

這樣的數(shù)據(jù)，放在福州2018年開始的網(wǎng)簽月數(shù)據(jù)里面，創(chuàng)下新低！

比2022年11月，因為疫情導致的595套還低。

回顧近期樓市，可以說放寬政策不少：

8月30日，非五城區(qū)戶口的福州人可買第二套144㎡以下住宅
8月31日，官宣下調存量房貸利率
9月11日，福州取消限購、限售
9月14日，實施“認房不認貸“政策
9月25日，五城區(qū)降首付比例

除此之外，9月福州兩大熱點，鼓樓臺江等二環(huán)內啟動全面舊改，閩侯南通、竹岐等樓盤，放出特價：金地自在城8888元/㎡，中鐵城江督府7777元/㎡。

面對這樣的救市氛圍，以及外圍的特價盤，目前來看數(shù)據(jù)層面，依然沒有逆轉的局勢。

從明細來看，本月銷冠，依然來自上海西的改善盤，被建發(fā)璞云拿下。

作為二環(huán)內的改善盤，從領證開始，每次都是短時間內集中網(wǎng)簽，也變相說明自身的去化表現(xiàn)。

作為對比，上個月首次領證的天琴樾，8月網(wǎng)簽68套后，9月只網(wǎng)簽9套。

截止目前，建發(fā)璞云合計網(wǎng)簽329套，國貿天琴樾合計77套。

兩個盤都宣稱熱銷，數(shù)據(jù)說明一切。

隨后唯一環(huán)比上漲的即萬科城市之光，在8月加速分銷后，9月截止目前網(wǎng)簽32套。

這個三環(huán)邊的超級大盤，本月迎來最大利空，被群友砸盤，不過從網(wǎng)簽表現(xiàn)來看，還是堅挺。

剩下項目就不細聊了，數(shù)據(jù)都在15套以下。

其中存量盤代表的兩個區(qū)域南二環(huán)，東區(qū)。

9月的數(shù)據(jù)，都是低迷的可怕。

以上就是面對各種政策頻出后，福州新盤市場短時間內的表現(xiàn)。

10月迎來國慶，按正常樓市節(jié)奏，會有一波促銷，目前郊區(qū)打響降價戰(zhàn)，下一步就看市區(qū)表現(xiàn)了。

聊完新房，順便聊聊二手，目前二手數(shù)據(jù)官方還未發(fā)布，預計不會太差。

在市中心啟動全面舊改后，從部分二手平臺成交來看，這些老舊房成為成交主力，部分都上漲10%左右。

在貨幣舊改消失后，市中心舊改依然吸引了部分二手參與，這是一個關注點。

從目前規(guī)劃來看，安商房和商品房混合的局面，基本成為歷史。

安商房在二手市場的殺傷力，也在逐步顯現(xiàn)，近期部分項目出現(xiàn)隔離矛盾，也是其中一個熱點。

對于當初二環(huán)內高比例安商房，比如塔頭高比例安商房，高峰期3-3.2W，甚至捆綁車位。

按目前市中心舊改啟動后，個人感受：當初市中心的高比例安商房，會成為首個被暴擊的目標。

土拍情況

今天福州舉行第三次土拍，由于只有三幅地塊，其中兩幅三遠純商，一幅桂湖地塊。

在土拍前，官方發(fā)出公告，取消指導價，刪除：福州市人民政府有權對商品住宅的預售及銷售價格進行限制。

相當于土拍的限價，取消！

最終成交情況：

宗地2023-25號：面積70畝，容積率3.1，樓面價12766元/平，成交金額18.55億，榕發(fā)
宗地2023-26號：面積67畝，容積率3.1，樓面價13363元/平，成交金額18.53億，榕發(fā)
宗地2023-27號：面積98畝，容積率0.35，樓面價15459元/平，成交金額3.57億，古厝

從最終拿地結果來看，三幅地塊都被本土國企拿下。

三遠兩幅純商住宅，都被榕發(fā)底價拿下，桂湖被古厝集團拿下，合計吸金40.65億。

雖然這次土拍熱度很低，地塊很少，不過從吸金角度來說。

對比前兩場土拍，一場16億，一場18億。

這樣的純商住宅地塊，對于土地吸金的作用還是明顯。

昨天招商集團也發(fā)布第三輪供地指示，非常關注的東大、高工都在列。

對于三遠地塊，還剩下一幅教育用地，以及一幅109畝，容積率2.8的住宅用地。

此時回顧三遠的拿地情況：

最早的左側三幅地塊：

宗地2022-47號，面積125畝，樓面價6940，安商房，左海集團
宗地2022-46號，面積55畝，樓面價8419，部分安商，新區(qū)集團
宗地2022-39號，面積49畝，樓面價13468，純商，古厝集團

這次右側兩幅，被城投集團-榕發(fā)拿下。

至此，福州常見的幾家國企已經(jīng)都在三遠拿地。

此時剩余最后一幅109畝的純商地塊，不出意外應該歸屬：城投集團-建總。

此時發(fā)現(xiàn)南二環(huán)北園東升，四幅純商地塊，被左海、榕發(fā)、建總、新區(qū)拿下，合稱四大金剛。

這一次的三遠，已經(jīng)集齊4家國企，當然從地塊屬性來看，左海+新區(qū)，以安商房為主，壓力會小不少。

從未來的供應來看，整個三遠舊改，預計會供應9700套左右，其中商品房預計6000套。

雖然有安商房配建，不過容積率2.8-3.1，可以說巨型舊改的背后，對于后續(xù)去化考驗不小。

土地限價

最后聊聊土拍限價，當公告發(fā)出后，看到很多從業(yè)人員很興奮。

可能從字面來說，限價取消，意味著漲價？

不過從這兩年土拍表現(xiàn)來看，90%以上樓盤，實際售價都低于指導價，大部分指導價都虛高較多。

即便指導價偏低，也可以通過精裝做溢價，整個樓市已經(jīng)看不到2021年那種，直接加價，或者額外捆綁精裝加價等操作。

連所謂的捆綁車位，都變成買車位給優(yōu)惠。

可以說這個限價從實際來說，不是限價高度，而是限制下限。

對于后續(xù)的土拍，即便沒有指導價，不過依然很容易分辨后續(xù)走勢。

樓面價+溢價率，才是土拍的核心數(shù)據(jù)。

盤點總結

對于樓市發(fā)展，面對各種政策頻出后，所謂的金9沒有等來，本月的新盤由于少了安商房網(wǎng)簽的掩護，數(shù)據(jù)更加蒼白。

郊區(qū)的價格戰(zhàn)，市中心的大面積舊改，這些表現(xiàn)預計還會持續(xù)影響后市。

土拍拿地，依然沒有反彈，后續(xù)市中心的供應，相信會帶起一些熱度。

對于目前市區(qū)的存量盤，大部分去化都不太理想，相比于以往部分民企會大幅度降價搶跑。

目前福州新盤，基本被國央企包攬，還有一定的穩(wěn)定度。

當然時間都在流動，轉眼到了沖擊年底的時候，屆時的市場，會如何表現(xiàn)？