寶安中心區(qū)越秀瑞樾府是近期西部核心區(qū)比較熱度的一個(gè)樓盤。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)接近坪洲的地段，占地面積小，僅有9852.89㎡，屬于寶安中心區(qū)的“超級(jí)小盤”；主要由2棟32層的住宅單元，2梯5戶設(shè)計(jì)；1棟31層的保障房單元組成。

深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布的《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》顯示，該項(xiàng)目計(jì)容積率建筑面積54420.36㎡，相比臨近小區(qū)，5.52容積率明顯偏高，綠化覆蓋率25.01%。小區(qū)總戶數(shù)585戶，普通商品住房305戶，占比52%；無(wú)償移交政府的保障性租賃住房56戶，占比約10%；企業(yè)自持的保障性租賃住房224戶，占比約38%。

8月25日，越秀瑞樾府正式開(kāi)盤選房，共推出302套建筑面積約109㎡-144㎡的四房產(chǎn)品。作為越秀在深圳的第三個(gè)項(xiàng)目，越秀瑞樾府自營(yíng)銷中心開(kāi)放便吸引了不少關(guān)注。

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戶型：改善型產(chǎn)品豪宅化

踩盤小組了解到，越秀瑞樾府戶型為三種：約109㎡的豎廳4房2廳2衛(wèi)；約109㎡通透格局的4房2廳2衛(wèi)；約144㎡通透格局的4+1房2廳2衛(wèi)戶型。

產(chǎn)品戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)類似于內(nèi)地城市十年前的產(chǎn)品，其2棟2單元01與05單位，2棟1單元03與02單位，這四個(gè)單位的入戶大門，都是門挨門的設(shè)計(jì)。私密性不強(qiáng)，讓兩家業(yè)主進(jìn)出可能會(huì)有門碰門的風(fēng)險(xiǎn)。按這種設(shè)計(jì)，若是內(nèi)開(kāi)門將占據(jù)一些室內(nèi)空間，若是外開(kāi)門就容易“門懟門”。同時(shí)，這種設(shè)計(jì)也會(huì)在一定程度上影響私密性，鄰居兩家同時(shí)出門很容易出現(xiàn)“碰頭撞懷”的尷尬情況。

再來(lái)看戶型設(shè)計(jì)，109㎡四房?jī)蓚€(gè)戶型的次臥開(kāi)間只有2.3米，剛需看了別扭。而144㎡的4+1戶型總價(jià)在1200萬(wàn)。改善型產(chǎn)品豪宅化，但越秀瑞樾府綠化覆蓋率僅有25.01%，幾乎沒(méi)有花園，小區(qū)沒(méi)有什么配置。作為剛需改善型產(chǎn)品，這優(yōu)勢(shì)明顯不強(qiáng)。

作為整個(gè)寶安中心區(qū)第三梯隊(duì)檔次的樓盤，越秀瑞樾府毛坯限價(jià)8.86萬(wàn)元/㎡，開(kāi)盤折后總價(jià)最低845萬(wàn)起，最高1337萬(wàn)。有垂直類地產(chǎn)自媒體認(rèn)為該項(xiàng)目在定價(jià)策略與自身樓盤“缺陷”有關(guān)：花園小，缺少景觀資源，保障房占比48%，戶型得房率較一般，非名校學(xué)區(qū)。

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車位：1:1的停車需求能滿足？

踩盤小組從一份蓋有“深圳越泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的紅頭文件上看到，小區(qū)一共585套住宅，私家車自用停車位360個(gè)，包含108個(gè)自用充電樁停車位；社會(huì)公共停車位300個(gè)，總停車位660個(gè)。開(kāi)發(fā)商承諾確保商品房業(yè)主及無(wú)償移交保障租戶停車需求，做到1:1的停車需求。理論上，買房后業(yè)主應(yīng)該不用擔(dān)心停車位不夠用的問(wèn)題。

通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，改善型住宅車位1:1是基本的要求，實(shí)際上深圳很多家庭是有兩輛車的，1:1的車位比僅是勉強(qiáng)夠用。項(xiàng)目除了自持租賃，還要預(yù)留商業(yè)的停車位和臨時(shí)停車位。購(gòu)房者需要注意開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房時(shí)給出的承諾是否寫入合同，只有合同上寫的條款才是真正可靠的。

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花一千萬(wàn)買的房子，孩子能上好學(xué)校？

越秀瑞樾府的定位都是四房，瞄準(zhǔn)改善群體，目標(biāo)人群絕大部分是家庭，一般都是有老人或者小朋友，小孩上學(xué)自然是一個(gè)大問(wèn)題。寶中由于大多是大社區(qū)，這些大社區(qū)基本都配備了公立幼兒園。這些幼兒園都是優(yōu)先招收本小區(qū)的適齡兒童，有空位才招社區(qū)其他小區(qū)的適齡兒童?；ㄒ磺f(wàn)買套房子，能否上公立幼兒園還得看運(yùn)氣，你愿意嗎？

據(jù)踩盤小組了解，今年寶中的小學(xué)學(xué)區(qū)劃分，有部份坪洲的小區(qū)也劃分進(jìn)來(lái)了，例如福中福花園這種老的小區(qū)。老寶中的小學(xué)優(yōu)先級(jí)大概是這樣：海韻學(xué)校>寶安小學(xué)>海裕濱海小學(xué)（集團(tuán)）海裕小學(xué)。離瑞樾府最近的是寶安小學(xué)。從今年的小學(xué)入學(xué)積分看，能夠隨意選擇小學(xué)積分大概得買房6年以上，如果小孩著急上學(xué)，按照現(xiàn)在的積分行情，建議認(rèn)真考慮。

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周邊二手房巨幅降價(jià)，房?jī)r(jià)還算倒掛？

寶中片區(qū)二手房巨幅降價(jià)已經(jīng)成為事實(shí)。據(jù)某中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，前不久，一套花樣年花鄉(xiāng)的小戶型，成交單價(jià)已經(jīng)從16萬(wàn)/㎡降到現(xiàn)在8萬(wàn)/㎡出頭；富通好望角，一套29㎡戶型成交單價(jià)從16.2萬(wàn)/㎡降到8.3萬(wàn)/㎡；西岸觀邸一套96㎡四房，最新成交價(jià)總價(jià)整整跌了800萬(wàn)；經(jīng)典豪宅熙龍灣，成交單價(jià)從20萬(wàn)/㎡降到12.76萬(wàn)/㎡。

因此，單純價(jià)格上來(lái)說(shuō)越秀瑞樾府完全沒(méi)有倒掛。買新房還得承受3年的租房成本和利息損失。以總價(jià)最低845萬(wàn)算，3年的利息就是大幾十萬(wàn)，加上租房成本，相當(dāng)于購(gòu)房成本接近10萬(wàn)一平米，還有3年的真空期。對(duì)比旁邊的小區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)何來(lái)？

越秀瑞樾府由兩棟高層住宅加一棟保障房性租賃房組成，共用一個(gè)花園，小區(qū)總戶數(shù)585戶，租賃房就有280戶，租賃房過(guò)多，想要換寶中豪宅小區(qū)的大概率要仔細(xì)掂量一番。

該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為二手樓盤之后，如果未來(lái)轉(zhuǎn)手沒(méi)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，其實(shí)是很難跟旁邊的“老舊”的深業(yè)新岸線、幸福海岸系列、第五大道等樓盤的居家體驗(yàn)獲得感相抗衡，它的價(jià)格上限或者說(shuō)定價(jià)權(quán)，主要受到這些小區(qū)競(jìng)品戶型的影響。

近期，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到存量房貸利率調(diào)整，到首套二套的首付比例調(diào)整，再到限售限購(gòu)政策等的調(diào)整……多條針對(duì)樓市的重磅政策調(diào)整輪番出爐，一系列利好政策帶動(dòng)整體信心指數(shù)的回升。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)更需理性，量力而行，全面了解市場(chǎng)情況后，選擇性價(jià)比高的房子，同時(shí)注意購(gòu)房細(xì)節(jié)，以保障自己的利益。