去年以來，重慶樓市一直在低位徘徊。來自7月份的數(shù)據(jù)，重慶中心城區(qū)新房僅成交59.5萬平米，環(huán)比同比均大幅下跌。各大頭部房企成交量，也清一色呈下滑之勢。

可以肯定地說，重慶高峰時(shí)期，每月200萬平米新房成交面積已成歷史高點(diǎn)?，F(xiàn)在孤立看某一個(gè)月，都沒太大意義，只有憑持續(xù)回升的成交面積，才可判斷重慶樓市的走向。

關(guān)于重慶樓市回暖的判斷，眾說紛紜。有專家認(rèn)為，三季度重慶樓市會(huì)率先回暖，也有人認(rèn)為回暖要到明年一季度。

渝商聯(lián)智庫綜合各方意見，認(rèn)為重慶樓市有望成為下階段率先回暖的城市之一，至少有5大理由可資參考。

國家救市包里，就有再次啟動(dòng)城中村改造的宏大計(jì)劃。眾所周知，城中村改造的原則，是先搬遷后改造，在棚改前，政府以貨幣或房票形式發(fā)放到被拆遷人手中。他們搬出后，首要需求就是解決住的問題：要么租房，要么買房。

眾所周知，重慶城市特有的山城地貌、組團(tuán)發(fā)展等原因，造成城內(nèi)留存大量的“預(yù)制板房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)重慶擁有約4000萬平米的舊改房源。近日，重慶發(fā)布了未來3年8.3萬戶的棚改計(jì)劃，按每戶100平米計(jì)算，將產(chǎn)生約830萬平米的購買需求，平均每年約280萬平米的購買需求，單這一項(xiàng)，就占重慶中心城區(qū)去年新房成交面積803.98萬平米的34.8%。可以看出，重慶城中村改造，將是樓市回暖的重要推動(dòng)力。

城市拼需求，就要拼人口。國家為打造經(jīng)濟(jì)增長第四極，賦予了成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的重大機(jī)遇，重慶樓市坐等人口涌入的大紅利。

每次人口普查的時(shí)間間隔為10年。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，重慶過去10年（2010-2020年）人口凈流入320萬人，人口增長率11%。按人均住房30平米計(jì)算，意味著上一輪人口紅利帶來了9000多萬平米的新增需求，每年900多萬平米，即使釋放10%,也是近百萬方的需求。當(dāng)然，這只是理論數(shù)據(jù)。

上個(gè)月，重慶市政府頒布《重慶市先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展“渝西跨越計(jì)劃”（2023—2027年）》，主旨將渝西打造成重慶推進(jìn)新型工業(yè)化、先進(jìn)制造業(yè)的“全國主戰(zhàn)場”。

與此同時(shí)，渝西戰(zhàn)略步伐正在如火如荼的進(jìn)行。5月，渝西地區(qū)智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車零部件產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃出臺(tái)，預(yù)計(jì)到2027年，汽車零部件企業(yè)將達(dá)到1000家，產(chǎn)值達(dá)到4000億元。

西進(jìn)戰(zhàn)略中，重慶主場以先進(jìn)制造業(yè)作為布局，大量的用工需求，會(huì)形成大量人口涌入，就像當(dāng)年的廣東?？梢灶A(yù)測，未來10年，重慶人口涌入的機(jī)遇，將超過國內(nèi)大部分城市。

便捷交通不僅能解決區(qū)域平衡，也能獲取外部投資，重慶正在解決“蜀道難”的重大課題。

其中，渝宜高鐵重慶段已開建。渝宜高鐵連接重慶到湖北，全長490公里，時(shí)速350公里/小時(shí)。這條高鐵，很好解決了鄰省湖北和重慶的互通，到上海的距離也只要5.3個(gè)小時(shí)左右，時(shí)間縮短近一半，一天就能往返。

另外，陸海新通道重慶無水港位于重慶國際物流樞紐園區(qū)，今年6月已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，預(yù)計(jì)下半年就能正式投用。

此外，得益于軌道交通的四通八達(dá)，重慶多中心格局已蔚然成形。購房置業(yè)，買哪都是中心。今年又有3條輕軌線通車。10號(hào)線二期（蘭花路~后堡）、5號(hào)線一期中段（大石壩~石橋鋪）和18號(hào)線已經(jīng)開始動(dòng)車調(diào)試，即將全面建成通車。

下半年，預(yù)計(jì)會(huì)開工7號(hào)線一期和17號(hào)線，這兩條線建成通車后，將貫通科學(xué)會(huì)堂、科學(xué)谷、金鳳、大學(xué)城等西區(qū)等節(jié)點(diǎn)，科學(xué)城板塊的軌道交通得到完全升級(jí)。7號(hào)線一期起于科學(xué)城高鐵站，止于金鳳，17號(hào)線一期起于大學(xué)城站，止于石家院子站。

在購房者的選擇中，除了便捷，教育也是必選項(xiàng)。為解決區(qū)域教育資源的平衡，重慶今年將有12所學(xué)校建成投用，另有12所學(xué)校新開工。其中，備受關(guān)注的北師大附中重慶科學(xué)城實(shí)驗(yàn)校、華中師大第一附中重慶校都將于下半年開工，預(yù)計(jì)2025年建成。這兩所名校，都是12年一貫制學(xué)校。

土地供應(yīng)持續(xù)減少，市場供應(yīng)嚴(yán)重縮量。上半年重慶主城共成交9宗地，成交建面約92.81萬平米，創(chuàng)10年來最低。9宗地成交總價(jià)約83.15億元，平均樓面價(jià)7815元/平米。

供應(yīng)量跟不上，市場存貨已出現(xiàn)不足。最近，有數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)做了統(tǒng)計(jì)，重慶樓市在售存貨量約493萬平米，參照去年交易量，意味著重慶新房去化周期只有6個(gè)多月。一般來說，合理的房地產(chǎn)庫存去化周期為6-12個(gè)月左右，高過12-18個(gè)月，就是高庫存。重慶的6個(gè)月，處于臨界值，基本也屬于庫存低壓區(qū)。

盡管當(dāng)前顯性需求萎縮，但潛在需求仍相當(dāng)巨大。在存量不足的情況下，不排除相當(dāng)部分購房者，會(huì)因當(dāng)前的房價(jià)低洼期，而跑步上車。

關(guān)于重慶可否抄底，理由一直都存在。重慶樓市一直是全國新一線城市中的“體尖生”，健康、抗擊打、耐力強(qiáng)。如此龐大的人口基數(shù)和增長潛力，卻擁有新一線城市中最低的房價(jià)。其中有人口構(gòu)成的因素，也得益于長期以來，重慶政府調(diào)控樓市的卓越成效。

在大規(guī)模救市政策的疊加下，上述多重利好，可望在不久的將來，為重慶樓市形成擠壓合力，讓原本存在的房價(jià)洼地效應(yīng)，進(jìn)一步釋放。抄底重慶，或?qū)⒊蔀楦髀焚Y本和改需觀望者的心動(dòng)之選。

重慶平均房價(jià)12812元/平米，在西南部城市中位列底部，名不符實(shí)。西南部城市中，排第一的是成都市，房價(jià)為18610元/平米，第2位為西安，16956元/平米，連南寧和昆明都超過了重慶，南寧房價(jià)13765元/平米，昆明房價(jià)15142元/平米，重慶有著4000-5000元/平米的比肩空間。

有人把重慶房價(jià)的調(diào)控歸于政府績效：房產(chǎn)稅的實(shí)施、大量土地和公租房的供應(yīng)導(dǎo)致了房價(jià)上不去。

恰恰是這些原因，說明重慶具備抄底資格，因?yàn)橥恋厥怯邢拶Y源，當(dāng)有限資源耗盡的時(shí)候，房價(jià)將不可避免的上漲。

另外，也有人談到重慶收入低，房價(jià)上不去，其實(shí)不然。因?yàn)榉績r(jià)收入比才能真實(shí)反映房價(jià)水平，收入并非制約房價(jià)的唯一因素，重慶的房價(jià)收入比8.12，在西南部其它城市中也排在最低。成都10.93，昆明12，南寧9.41，西安12.33，數(shù)值越低，居民生活幸福感越高，泡沫風(fēng)險(xiǎn)約小。

重慶樓市即將率先回暖的5大理由，你可以不信，它一直都在。

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