房地產(chǎn)當(dāng)前最大的矛盾，無(wú)疑是：庫(kù)存量龐大和消費(fèi)力嚴(yán)重萎縮之間的巨大反差，供需兩端嚴(yán)重失衡！

據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)，就在上周（3月27日-4月2日），惠州住宅供應(yīng)量年內(nèi)激增，供應(yīng)量多達(dá)3123套，供應(yīng)面積34.22萬(wàn)㎡，自2022年10月以來(lái)，首次創(chuàng)半年供應(yīng)量的最高水平。

在成交方面又如何？

3月惠州新房住宅網(wǎng)簽9400套，成交面積101.51萬(wàn)㎡，環(huán)比上升71%，同比上升146%。更是創(chuàng)下21個(gè)月以來(lái)網(wǎng)簽量新高。

供應(yīng)量和成交量雙雙上漲！惠州樓市迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。

要知道，當(dāng)前，惠州住宅存量巨大！有163487套！

隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，房屋進(jìn)入嚴(yán)重過(guò)剩時(shí)代，庫(kù)存量持續(xù)增加！

而價(jià)格漲跌看供需，供需矛盾看庫(kù)存，如此一來(lái)......

消化庫(kù)存量是重中之重的任務(wù)。

01

至少29.8個(gè)月才能賣(mài)掉這些房

整個(gè)2022年，惠州樓市庫(kù)存呈不斷上升趨勢(shì)。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，惠州庫(kù)存去化周期高達(dá)34個(gè)月。這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需2.8年。

惠州合縱行數(shù)據(jù)顯示，按照3月份的成交量，惠州還剩下29.8個(gè)月能消化惠州房子的庫(kù)存量，目前去庫(kù)存速度也正在逐漸加速。

截至3月31日，惠州全市商品住宅存庫(kù)量為163487套，庫(kù)存面積為1744.4萬(wàn)㎡， 環(huán)比下降2.4%。

總量方面，惠城、惠陽(yáng)和大亞灣的存量面積位居前三，其中惠城區(qū)存量面積約374.6萬(wàn)㎡，占整體存是的21%；惠陽(yáng)區(qū)存量350.3萬(wàn)㎡位居其次。

其他區(qū)域庫(kù)存面積分別為：大亞灣區(qū)（315.3萬(wàn)㎡）、博羅縣（298.4萬(wàn)㎡）、惠東縣（203.3萬(wàn)㎡）、仲愷區(qū)（135.2萬(wàn)㎡）、龍門(mén)縣（67.2萬(wàn)㎡）。

如此看來(lái)，如果不能實(shí)現(xiàn)順利去庫(kù)存將有可能陷入日本房地產(chǎn)類(lèi)似的局面，將會(huì)一直持續(xù)的低迷。

所以，未來(lái)兩年，惠州樓市還是以消化庫(kù)存為主。

賣(mài)給誰(shuí)呢？過(guò)去五年，惠州的房子七八成都是賣(mài)給外地客戶，尤其是深圳客，只有2-3成是賣(mài)給本地客戶。

16萬(wàn)套，當(dāng)前如此巨大的庫(kù)存量，依然需要龐大的外地客戶來(lái)消化，同時(shí)也需要惠州產(chǎn)生強(qiáng)大的人口導(dǎo)入能力，這就非常依賴惠州的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市配套的不斷豐富和升級(jí)。

02

缺的不是房子，而是好房子

廣義庫(kù)存房主要包括四類(lèi)。

第一是爛尾樓的房子；

第二是約30%的空置房和已經(jīng)在出租的房子，這主要是老百姓手里套牢的和炒房客手里的；

第三是開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存，是指已經(jīng)建好待售的房子。

第四是開(kāi)發(fā)商正在建的房子，這在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)持續(xù)加大庫(kù)存。

像庫(kù)存量如此大的現(xiàn)象，已經(jīng)不單指惠州，更是指向全國(guó)，早在今年2月，就有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的房子已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了。

微博熱搜“官方披露全國(guó)已有6億棟房屋”的話題引發(fā)社會(huì)熱議。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)援引《中國(guó)建設(shè)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。

從具體內(nèi)容和描述來(lái)看，“6億棟建筑”指的是全國(guó)城鄉(xiāng)建筑物的總量，不僅包括宅基地，還包括非住宅用建筑，如商業(yè)、酒店、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等。

那中國(guó)房子到底有多少？根據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億㎡，家庭戶擁有住房間達(dá)到14.9億間。

從單純的數(shù)學(xué)計(jì)算來(lái)看，中國(guó)人均住房面積已達(dá)41.8平方米/人，人均住房間數(shù)已達(dá)1.2間/人，總量上已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。

惠州同樣如此，根據(jù)第七次人口普查，惠州人口總?cè)藬?shù)604萬(wàn)人口，惠州的住宅網(wǎng)簽量最高是2016年達(dá)170645套，最低網(wǎng)簽住宅是發(fā)生在2022年的63348套。

在缺房時(shí)代下，網(wǎng)簽數(shù)量＞庫(kù)存量，在不缺房時(shí)代下，惠州存量房是網(wǎng)簽數(shù)量的2.6倍：163487套＞63348套。

因此，現(xiàn)階段，惠州“不缺房，但缺好房”。

屆時(shí)，“好產(chǎn)品、好配套、好環(huán)境、好服務(wù)”的房子會(huì)更受購(gòu)房者的喜愛(ài)。

對(duì)于惠州的房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)進(jìn)入的是拼產(chǎn)品、拼差異化的漫長(zhǎng)賽道。

03

現(xiàn)在，是買(mǎi)房時(shí)機(jī)嗎？

那么，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)在適合上車(chē)嗎？

2022年因?yàn)槭袌?chǎng)信心太差了，大多數(shù)人都不敢輕易出手買(mǎi)房。

但在庫(kù)存積壓的情況下，開(kāi)發(fā)商為了沖業(yè)績(jī)普遍會(huì)選擇“以價(jià)沖量”的營(yíng)銷(xiāo)模式。

如今，房貸利率已降至歷史最低點(diǎn)，優(yōu)惠措施層出不窮，在各種政策利好疊加的情況下，已經(jīng)創(chuàng)造出不錯(cuò)的上車(chē)時(shí)機(jī)，發(fā)現(xiàn)有合適自己的產(chǎn)品，確實(shí)可以買(mǎi)。

作者：深惠君

參考資料來(lái)源：惠民之家、惠州合縱聯(lián)行、中原地產(chǎn)、丁祖昱樓市等