去年下半年以來，讓人眼花繚亂的政策救市一直在持續(xù)，有不達(dá)目的不罷休的態(tài)勢(shì)。

這不，史上超低購房利率，購房門檻一降再降，允許企業(yè)下場(chǎng)搶房……大有趕鴨子上架的做派。

沒等人反應(yīng)過來，住房租賃市場(chǎng)又迎來大料！

2月25日，央行和銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，并向社會(huì)公開征求意見。

此政策按照流程發(fā)起，預(yù)計(jì)三個(gè)月左右就能公布。

政策核心內(nèi)容：用于租賃住房的團(tuán)體購房，貸款期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

這一政策，實(shí)際上是在給有資本實(shí)力的企業(yè)開綠燈，只要企業(yè)買房自行租賃，貸款期限30年，首付僅需要20%，極其誘人。

從表面上看，政策要消化空置房源的租賃難題，本是好事，需要警惕的是，政策導(dǎo)向與結(jié)果有時(shí)會(huì)背道而馳。

中國的空置房源一直高居不下，有版本消息，早在10年前，國家電網(wǎng)公司在660座城市做的調(diào)查結(jié)果顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。這是啥概念呢，10年前市場(chǎng)上已存在可居住2億人的空置房源。

過量的空置房源，讓租賃市場(chǎng)毫無生機(jī)。

參照諸葛找房數(shù)據(jù)，2021年50城平均售租比為51.3年。

也就是說，房子的使用權(quán)限70年，如果買房干租賃生意，50年才能收回成本，年回報(bào)率不到2%，有多少企業(yè)敢投入？

租賃市場(chǎng)門檻低，散戶租賃為主要力量，大規(guī)模企業(yè)的闖入，會(huì)破壞整個(gè)租賃生態(tài)。

在細(xì)分市場(chǎng)上，是有不乏優(yōu)秀的企業(yè)代表。以龍湖和萬科的長租公寓來說，知名房企正在探索高品質(zhì)租賃的生態(tài)，龍湖用了5年的時(shí)間才首次盈利，要知道，龍湖是兼具資源型企業(yè)，有資金雄厚、知名度高、體系實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

盡管如此，龍湖在租賃市場(chǎng)的試水，依然步履蹣跚。政策鼓勵(lì)企業(yè)盲目下場(chǎng)搶房搞租賃，事態(tài)不妙。其導(dǎo)向結(jié)果很有可能：會(huì)有一批批企業(yè)前仆后繼地裸死在沙灘上。

因?yàn)?，?xì)分市場(chǎng)只能占整體比例的一部分。

要知道，政策打著租賃市場(chǎng)有巨大潛力的旗號(hào)，去呼吁企業(yè)下場(chǎng)，可能會(huì)笑了細(xì)分市場(chǎng)的先驅(qū)，哭了占便宜的“新晉者”。

不妨想想，這是給房企提供了另外一種銀行套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。房企左手花10億元修租賃用房，再注冊(cè)一家租賃公司，用2億元首付款把房子買走，等貸款到賬，房企則順利回收10億元資金。如果考慮某種操作，提高住房估價(jià)至十幾億元，直接貸款10億元，房企不僅收回成本，甚至有盈余。那么市場(chǎng)上又多了10億元的租賃用房，但倘若租金覆蓋不了貸款利息，這樣的套現(xiàn)便宜，遲早會(huì)讓房企背上沉重的負(fù)擔(dān)。

商品房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是截然不同的。商品房所定義的范圍更廣，居所是人生存的第一要素，某種意義上商品房和租賃需求是相克的。買房需求的人越多，租賃需求的人就會(huì)相應(yīng)減少。

過去經(jīng)濟(jì)螺旋攀升，買房需求遠(yuǎn)大于租賃需求。而如今經(jīng)濟(jì)持續(xù)低落，照理應(yīng)該租賃需求會(huì)上升，但市面上已然形成了過量的高價(jià)空置房，因此形成資源擰結(jié)，無法有高回報(bào)的情況出現(xiàn)。

那么，到底多少回報(bào)率才能支撐購房租賃的模式？

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022上半年我國重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率為1.95%。

數(shù)據(jù)里，銀川租金回報(bào)率為4%，是全國唯一高于3.5%的城市。廣西桂林和烏魯木齊，其租金回報(bào)率分別為3.22%和3.5%，分排二三名。

租金回報(bào)率最低的城市為東莞和廈門，租金回報(bào)率僅為1.29%，寧波、三亞租金回報(bào)率也不足1.5%。

在國際上，租金回報(bào)率3%-5%為合理水平，事實(shí)上國外銀團(tuán)的貸款成本普遍在3%左右，甚至更低，過去國內(nèi)銀團(tuán)貸款成本5-6%，按照如此水平，企業(yè)購房租賃連利息都覆蓋不了。

當(dāng)前購房貸款利率已經(jīng)降到3-4%的水平，是否意味著企業(yè)可入市？答案仍然不容樂觀，貸款成本雖然已經(jīng)降低，國內(nèi)的租賃回報(bào)要提高，至少需要很多年的時(shí)光——前提是城鎮(zhèn)化末期，開發(fā)供應(yīng)量持續(xù)減少，人口涌入持續(xù)增加，購房居住不再是核心剛需。

顯然，在國內(nèi)，租賃投資回報(bào)超過5%生意才能持續(xù)。也就不難理解品牌租賃追求租賃溢價(jià)的難度太大了，沒有強(qiáng)大的現(xiàn)金流背景支持，倒閉風(fēng)險(xiǎn)巨大。

過去，市場(chǎng)好的時(shí)候，大量的企業(yè)下場(chǎng)與散戶搶房，他們更關(guān)心的是資產(chǎn)本身的升值，現(xiàn)在資產(chǎn)升值帶有不可確定性，少了一個(gè)加分項(xiàng)，就多了一道選擇難題。

除了資產(chǎn)升值，企業(yè)購買有的也是為了鉆政策空擋，比如限購。

過去，很多城市都出現(xiàn)此類情況。2017、2018年正值房價(jià)嚴(yán)打年代，以企業(yè)名義購買房屋的情況非常多，造成西安、長沙、杭州、上海、深圳、江陰、南京、?？诘壬俪鞘兄苯右?guī)定：禁止企業(yè)購房。

時(shí)過境遷，鼓勵(lì)企業(yè)購房的政策回馬槍是否奏效，還真的很難說。

從目前看，政府更需要解決當(dāng)下居民收入低、生育低迷、失業(yè)率高居不下等核心問題，否則一紙公文將成空談——跟前面的諸多公文一樣。