最近，中恒信律師事務(wù)所接到很多有關(guān)于商鋪返租方面的咨詢，其中，大部分的咨詢問(wèn)題集中在遇到了運(yùn)營(yíng)方停止返租的情況。也正是遇到了停止返租的情況，絕大部分商鋪業(yè)主才懵懵懂懂的意識(shí)到返租商鋪有問(wèn)題。其實(shí)，中恒信律師最想提醒大家的是，如果已經(jīng)買了售后返租的商鋪，盡早維權(quán)才是關(guān)鍵。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于未竣工商品房采取售后返租的銷售模式，本身就是違法行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，及《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易”。

在我們接觸過(guò)的商鋪返租糾紛案件中，最常見(jiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)就是因運(yùn)營(yíng)失敗，無(wú)法繼續(xù)支付返租款項(xiàng)，只得選擇解除運(yùn)營(yíng)合同。返租商鋪，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)要求業(yè)主與其指定商鋪運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行合作，將商鋪交于公司整體運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)公司會(huì)將商鋪另外出租給其它經(jīng)營(yíng)者用于開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)，在部分特殊情況下業(yè)主可能會(huì)受到該租賃合同的約束，由此影響業(yè)主自身權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

雖在停止返租的情況下商鋪業(yè)主可以采取多種方式維護(hù)權(quán)利，主張違約方賠償損失，但因運(yùn)營(yíng)失敗，運(yùn)營(yíng)公司已經(jīng)喪失了履行能力，甚至已經(jīng)破產(chǎn)，業(yè)主要求賠償損失的請(qǐng)求就算得到了法律支持也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

在運(yùn)營(yíng)公司停止返租時(shí)，商鋪業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)呢？停止返租的情況下，商鋪業(yè)主應(yīng)該盡早委托律師，選擇起訴，爭(zhēng)取在管理方有履行能力的情況下申請(qǐng)法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全查封、凍結(jié)其財(cái)產(chǎn)，以保障賠償責(zé)任能得到落實(shí)以挽回部分損失。