深圳人終于要有第一座綠城了。

那個(gè)在江浙滬圈粉無(wú)數(shù)的綠城，在深圳的第一個(gè)作品——光明區(qū)的綠城桂語(yǔ)蘭庭，即將面世。

對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，外地開(kāi)發(fā)商想打進(jìn)來(lái)從來(lái)不是一件易事。這幾年來(lái)，想要在深圳占得一席之地的外地開(kāi)發(fā)商，第一個(gè)項(xiàng)目均以失敗告終。

比如：2020年越秀首作尖崗山片區(qū)的和樾府至今沒(méi)有清盤；再比如：安聯(lián)在深圳的第一個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤只賣出1套房……外地開(kāi)發(fā)商滿懷雄心壯志首次挺進(jìn)深圳，卻鮮少能“善始”。

綠城，這個(gè)曾經(jīng)以品質(zhì)圈粉無(wú)數(shù)的浙江房企，能否逃過(guò)首入深圳的“失敗魔咒”呢？

01

綠城深圳首作遭“強(qiáng)敵”圍困

綠城，在2021年低調(diào)地拿下了一個(gè)光明區(qū)城市更新項(xiàng)目。

2021年8月4日，光明區(qū)城市更新和土地整備局公布深圳市匯銀置業(yè)有限公司為光明街道荔園片區(qū)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體。

而早在同年3月21日，該公司大股東深圳市唐匯投資控股有限公司退出，深圳綠和投資發(fā)展有限公司接手成為第一大股東，其實(shí)際控股正是綠城。

這個(gè)城市更新項(xiàng)目，也就是今天的綠城桂語(yǔ)蘭庭。

“非核心，不綠城”，是綠城的選址原則。

綠城桂語(yǔ)蘭庭位于光明大街與光明大道交會(huì)處西北側(cè)，距離光明大街地鐵站大約600米，北靠獅山公園，南面是佳兆業(yè)項(xiàng)目。

綠城接手該項(xiàng)目的2021年3月，正是光明的一個(gè)估值高峰期，周邊皆是開(kāi)盤當(dāng)日清盤的熱點(diǎn)項(xiàng)目，包括：星河天地、綠地新都會(huì)、佳兆業(yè)云峰匯、萬(wàn)科光年四季等。

在教育方面，綠城桂語(yǔ)蘭庭周邊規(guī)劃超20所學(xué)校，除項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃的一所72班小學(xué)外，周邊還有光明小學(xué)、深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校、中山大學(xué)深圳附屬學(xué)校等。

在商業(yè)配套方面，3公里范圍內(nèi)有在建的星河COCOcity購(gòu)物中心以及規(guī)劃中的綠地新都會(huì)商業(yè)，鄰近龍光藍(lán)鯨世界和深圳首家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

除此之外，項(xiàng)目北面還有正在建設(shè)的“三館一島”——科技館、西方美術(shù)館、藝術(shù)中心和科學(xué)島。

綠城桂語(yǔ)蘭庭社區(qū)較大，主要由3個(gè)地塊組成：北側(cè)是教育用地，規(guī)劃建設(shè)72班小學(xué)，南側(cè)的兩塊住宅用地，共建9棟高層及超高層住宅及1棟12班幼兒園，共2226戶，規(guī)劃停車位2380個(gè)。

項(xiàng)目推售建筑面積約89m2-115m2-128m2四個(gè)戶型。

盡管綠城在長(zhǎng)三角地區(qū)的江湖地位不容置疑，但對(duì)于綠城的深圳光明項(xiàng)目，市場(chǎng)上普遍存疑。

一方面是來(lái)自“限價(jià)盤”的圍困。

根據(jù)周邊定價(jià)和業(yè)內(nèi)口風(fēng)，綠城桂語(yǔ)蘭庭均價(jià)極有可能在5.2萬(wàn)元/m2（帶裝修），而500米距離的深業(yè)頤瑞府毛坯限價(jià)4.53萬(wàn)元/㎡，深業(yè)銷售甚至直言：“我們沒(méi)賣完，綠城基本賣不動(dòng)?！?/p>

綠城桂語(yǔ)蘭庭3公里范圍有三大“限價(jià)盤”，除了深業(yè)頤瑞府之外，綠城桂語(yǔ)蘭庭還將遭遇聯(lián)發(fā)悅尚居和深房光明里的前后夾擊。聯(lián)發(fā)悅尚居將在近期開(kāi)盤，其毛坯限價(jià)4.53萬(wàn)元/㎡；深房光明里仍未動(dòng)工，其毛坯限價(jià)4.53萬(wàn)元/㎡。

另一方面則是居住舒適度的顧慮。

綠城桂語(yǔ)蘭庭此次的產(chǎn)品是高層及超高層，層高在30-50層，整個(gè)小區(qū)容積率高達(dá)6.3，梯戶比更是有2梯5戶。在這樣的居住密度下，綠城能否靠極具口碑的高顏值設(shè)計(jì)和自身物業(yè)拔高業(yè)主的居住體驗(yàn)？

在長(zhǎng)三角地區(qū)，綠城因品質(zhì)而有溢價(jià)，但深圳的桂語(yǔ)蘭庭項(xiàng)目周邊強(qiáng)敵不少，像“地頭蛇”萬(wàn)科、星河、佳兆業(yè)等，綠城靠品質(zhì)和口碑又能否脫穎而出？

02

首次入深，他們?yōu)楹尾荒芴用摗笆∧е洹保?/strong>

對(duì)于綠城的深圳首作能否成功，其質(zhì)疑不僅來(lái)自項(xiàng)目自身，也來(lái)自這幾年外地開(kāi)發(fā)商的“失敗魔咒”——沒(méi)有一個(gè)首入深圳的外地開(kāi)發(fā)商，能有一個(gè)好的開(kāi)始。

最典型的案例莫過(guò)于廣州國(guó)企越秀。

越秀的深圳首作是位于寶安區(qū)尖崗山的越秀和樾府，其前身是A122-0357宗地，在2018年12月曾遭流拍，2019年6月從未進(jìn)入過(guò)深圳市場(chǎng)的越秀以最高限價(jià)59.08億元+19610m2配建拿下該地。

尖崗山有天獨(dú)厚的山水資源，低密度、高綠化率的居住環(huán)境是其最大賣點(diǎn)。在綠樹(shù)成蔭的尖崗山大道兩旁，匯集了招商、華僑城、中海、新世界、泰禾等等重量級(jí)開(kāi)發(fā)商。

2020年，在越秀和樾府開(kāi)盤之初，其營(yíng)銷相關(guān)負(fù)責(zé)人就告訴筆者，他們一直在尋找打入深圳的契機(jī)，這塊面向改善型客戶的尖崗山地塊就非常適合他們的產(chǎn)品調(diào)性。

越秀把廣州人的生活理念引入了尖崗山。洋房8層高，與自然生長(zhǎng)的樹(shù)木同一高度，寓意親近自然。建筑面積約110m2的親地洋房，做到了55㎡的超級(jí)大方廳，更有270°觀景陽(yáng)臺(tái)。

不過(guò)，也就是這樣一個(gè)產(chǎn)品，直到2022年都依然沒(méi)有清盤，就這樣默默掛在中介們的轉(zhuǎn)介列表上。

距離綠城桂語(yǔ)蘭庭1.2公里的安聯(lián)尚璟府，則是另一個(gè)典型案例。

安聯(lián)在深圳扎根二十余年，但安聯(lián)尚璟府卻是它在深圳的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。

2020年11月，深圳一次性出讓8宗居住用地，安徽安聯(lián)高速公路以13.84億元+2.42萬(wàn)m2人才房配建拿下光明A605-0377宗地，該宗地商品房毛坯限價(jià)4.9萬(wàn)元/㎡。

不想，2021年深圳第二輪集中供地地價(jià)整體下調(diào)，距離安聯(lián)項(xiàng)目不到500米的聯(lián)發(fā)悅尚居，毛坯限價(jià)僅4.53萬(wàn)元/㎡，同樣的地段相差約4000元/m2。

同年，安聯(lián)尚璟府原價(jià)入市，結(jié)果開(kāi)盤去化慘淡，僅賣出1套房，創(chuàng)下光明開(kāi)盤的最低紀(jì)錄，開(kāi)盤近1年來(lái)也只賣出20多套房。

在深圳，這樣的外地開(kāi)發(fā)商首作比比皆是。比如第一個(gè)“吃螃蟹”試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的龍華金茂府，比如最近在維權(quán)的光明電建洺悅府，再比如銷量慘淡的坂田聯(lián)發(fā)天境雅居與龍崗和昌拾里花都。

那些懷著雄心壯志的外地開(kāi)發(fā)商，在深圳的第一個(gè)作品總是令人唏噓。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多項(xiàng)目并非做得不好，只是深圳人更在意性價(jià)比。住慣了城中村的深圳人，其實(shí)對(duì)居住品質(zhì)沒(méi)有太大的追求，相比一套房子所帶來(lái)的生活品質(zhì)提升，鐘愛(ài)“搞錢”的深圳人似乎更在意房子的潛在升值空間。

至于戴著高品質(zhì)圣光的浙江房企綠城，是否能打破外地開(kāi)發(fā)商的“失敗魔咒”呢？

03

4年前默默入深，綠城大灣區(qū)布局曝光

目前，綠城在大灣區(qū)公開(kāi)的項(xiàng)目有8個(gè)，其中佛山4個(gè)、廣州3個(gè)、深圳1個(gè)。

值得注意的是，綠城在深圳還有另一個(gè)城市更新項(xiàng)目——龍崗坂田街道光雅園村城市更新項(xiàng)目。

近日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局公示了坂田街道光雅園村舊改，申報(bào)主體為深圳市綠城正碩投資有限公司。

公開(kāi)資料顯示，該公司在2018年5月7日發(fā)生股權(quán)變更，由綠城華南（深圳）建設(shè)管理有限公司持股51%。也就是說(shuō)，綠城早已通過(guò)城市更新，默默潛入深圳4年了。

綠城的“宋衛(wèi)平時(shí)代”早已過(guò)去，近年圍繞綠城的爭(zhēng)議大致有二——一方面是“去宋衛(wèi)平化”，另一方面則是其負(fù)債率。

綠城先后引入九龍倉(cāng)集團(tuán)、中交集團(tuán)、新湖中寶作為戰(zhàn)略性股東。其中，中交集團(tuán)在2014年末以60億港元成為綠城第一大股東，此后的綠城逐漸“去宋衛(wèi)平化”，沒(méi)入“短平快、高周轉(zhuǎn)”模式的大潮之中。

擴(kuò)張的代價(jià)則是負(fù)債率。據(jù)2022年中報(bào)顯示，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為70.97%，沒(méi)有脫離“黃檔”房企。

但綠城擴(kuò)張的腳步不會(huì)停下，根據(jù)2022年中報(bào)，綠城未來(lái)將持續(xù)推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)城市更新業(yè)務(wù)、政府城投項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)及紓困項(xiàng)目等。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū) / 洪靖南