2022年9月13日，根據(jù)河北三河市的官方通告：整個三河市，包括燕郊在內(nèi)，將實施“4天全域靜默管理”，幾乎所有的交通工具都“暫停運營”。

這意味著燕郊的“北漂族”可能再次無法進(jìn)京上班。

已經(jīng)不記得2022年以來，這是燕郊第幾次“全域靜默管理”了。

作為擁有超過10萬“北京通勤族”的燕郊來說，“全域靜默管理”意味著將會有超過10萬人無法正常進(jìn)京上班，這確實“有點狠”。

這在一定程度上會影響到燕郊樓市的“正常復(fù)蘇”。

“全域靜默管理”意味著“無差別，不分高低風(fēng)險地區(qū)”，必須全部暫緩進(jìn)京通勤，就算明天“檢查站徹底外遷”，就算明天北京地鐵通到你們家門口，你也只能“乖乖待在家里”。

所以我們可以說，燕郊的房價，乃至整個北三縣的房價，有時候跟所謂的“檢查站外遷”，“地鐵通勤”關(guān)系并不太大。

不管是“檢查站的外遷”，還是“北京地鐵的建設(shè)”，最多只能算是燕郊房價的“錦上添花”。

燕郊房價和北三縣房價的真正考驗是如何“打破行政邊界的管理壁壘”。

如果北京的管理是“一套”，河北廊坊的管理是“另外一套”，將會導(dǎo)致數(shù)十萬的“北漂”無法正常上班通勤，會讓更多的人“逃離燕郊”，“逃離北三縣”。

正是因為中國各個城市之間存在非常嚴(yán)重的“行政壁壘”，到現(xiàn)在為止，“環(huán)一線城市”還沒有一個真正發(fā)展成功的。

上海的“花橋”，深圳的“惠州”，要么已經(jīng)歇菜，要么在歇菜的路上，“行政壁壘”已經(jīng)成為都市圈協(xié)同發(fā)展的“關(guān)鍵障礙”。

“行政壁壘”的問題不解決，“環(huán)深圳”的中山珠海，命運也不會好到哪里去，“環(huán)上海”的嘉善也難度大，“環(huán)京”的固安永清更是不可能。

“都市圈”這張大餅，需要重大改革手段來突破，否則沒戲。

怎么解決？如何突破？如何才能打破“行政壁壘”？

唯一的辦法就是“成立跨省新區(qū)”，用“功能區(qū)”來代替“行政區(qū)”，這樣才能順利打破“城市之間的行政壁壘”，達(dá)到協(xié)同發(fā)展的目的。

不聯(lián)合成立“跨省新區(qū)”，就必然存在“行政壁壘”：各個城市都有各自的發(fā)展利益和發(fā)展目標(biāo)，是很難主動“分享發(fā)展成果”的。

只有通過成立“跨省新區(qū)”，把不同的發(fā)展利益和目標(biāo)，統(tǒng)一到一個“新區(qū)”，一個“管委會名義”下，各個城市才會主動分享“發(fā)展成果”。

在我做直播的時候，有個粉絲就問到：燕郊除了解除限購，會通北京地鐵，還有“沒影的檢查站外遷”，還有什么重磅利好政策嗎？

我的回答是：北三縣真正的“利好”是可能會成立“跨省新區(qū)”。

不成立“跨省新區(qū)”，北三縣就不可能會有“真正的利好”，因為“行政壁壘”是都市圈永遠(yuǎn)都無法繞開的“沉重障礙”。

那么如果未來真的“通州+北三縣”會成立“跨省新區(qū)”，會給在北三縣的“北漂一族”帶來什么真正的利好呢？

第一，會給北三縣帶來真正的“北京生活配套”。

一旦成立“跨省新區(qū)”，我們的判斷是會有更多的北京學(xué)校、北京三級甲醫(yī)院會被引入到北三縣地區(qū)。

這才是推動北三縣房價“騰飛”的關(guān)鍵要素，沒有頂級配套，就算人來了，也留不住，最后還是“一地雞毛”。

比如大廠潮白的“北京人大附”和“中日友好醫(yī)院”，都是整個北三縣，甚至是河北地區(qū)最好的配套之一。

很多人可能會有“疑問”：為什么北京要給北三縣引入“北京配套”？

原因非常簡單：一旦成立“跨省新區(qū)”，那么北京就可以獲得北三縣的“稅收分成、GDP分成、賣地收入分成”。

甚至北京已經(jīng)考慮利用北三縣便宜的土地來建設(shè)“北京養(yǎng)老服務(wù)項目”和“建設(shè)保租房”，這樣就可以節(jié)省北京昂貴的建設(shè)用地。

這樣就可以大大緩解北京的“常住人口壓力”，所以這筆“經(jīng)濟(jì)賬”，用屁股計算，北京也“不虧”。

第二，會成立統(tǒng)一的“管理機構(gòu)”，徹底結(jié)束“行政管理壁壘”。

一旦“通州+北三縣”成立一個“跨省新區(qū)”，就必然會成立一家統(tǒng)一的“管理機構(gòu)”，通州和北三縣的“管理統(tǒng)一”問題就可以實現(xiàn)了。

“政出一門”才是徹底終結(jié)“行政壁壘”的唯一辦法，“管委會”成立的那一天，就是北京和北三縣“徹底結(jié)束行政壁壘”的時間。

第三，會提高營商環(huán)境，帶來更多產(chǎn)業(yè)資源。

自從2017年開始，北京就開始制定“產(chǎn)業(yè)禁入目錄”，對眾多產(chǎn)業(yè)實施了“疏解”，意思就是這些產(chǎn)業(yè)，北京不要了。

這些疏解的產(chǎn)業(yè)離開北京后，也沒有流向河北和天津，大部分都流向了南方，去了南方的大城市。

如果通州和北三縣能夠成立“跨省新區(qū)”，就可以有效承接北京疏解出來的產(chǎn)業(yè)和功能，這些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)就可以繼續(xù)留在北京了。

這樣北京就可以繼續(xù)獲得“稅收收入”了。

所以綜上所述，“環(huán)一線城市”要想獲得“突破性發(fā)展”，關(guān)鍵還是要“自己變強”，而不是依靠“別人強，吃別人的剩飯”。

“環(huán)上海”，“環(huán)深圳”，“環(huán)北京”等城市之所以沒有一個能夠發(fā)展成功，歸根結(jié)底還在于“自己不夠強”，難以分流一線城市的常住人口。

唯一的解決方案，就是以“功能區(qū)”取代“行政區(qū)”，以“跨省新區(qū)”的“管委會”模式打破行政壁壘，實現(xiàn)管理統(tǒng)一，政策統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

否則，未來發(fā)展的空間不大。

簡單來說，“環(huán)一線城市”的發(fā)展終極目標(biāo)，最終還是要“走向一線城市”，“融入一線城市”，“并入一線城市”。

“跨省新區(qū)”，是北三縣地區(qū)唯一的“突破機會”，錯過這一次，將會錯過未來10年的發(fā)展紅利。

而其他的環(huán)京地區(qū)， 都不會擁有這樣的機會，在未來15年內(nèi)可能只能在北京的“剩飯剩菜”中，“茍延殘喘”。

最后我們對于通州+北三縣的“跨省新區(qū)”成立時間判斷為：最快半年，最晚一年，京津冀地區(qū)第二個新區(qū)就會出現(xiàn)。

【直播預(yù)告9月15日下午6.30點】

【主題：樓市投資新思維】

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