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　　一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，大家都看了嗎？可以說(shuō)非常差，也非常慘。

　　先看一組數(shù)據(jù)——

　　1、全國(guó)新房均價(jià)已經(jīng)跌破萬(wàn)元，對(duì)比去年最高點(diǎn)1.2萬(wàn)元，房?jī)r(jià)跌了11%，基本上回到了2019年。

　　2、百城房?jī)r(jià)排行中，有47個(gè)城市房?jī)r(jià)回到2021年，有28個(gè)城市房?jī)r(jià)回到2019年。

　　3、單3月，商品房銷售面積同比下降13.8%；銷售額同比下降22.7%，創(chuàng)下新低。

　　4、一季度，房地產(chǎn)投資增速同比降低24.9%，創(chuàng)下新低。

　　5、一季度國(guó)房景氣指數(shù)下跌4個(gè)點(diǎn)，創(chuàng)下新低。

　　6、一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷售額累計(jì)下跌47.1%，銷售面積累計(jì)下跌49.1%，幾乎腰斬。

　　7、單3月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下跌52.6%，銷售面積同比下跌57.2%，已經(jīng)腰斬。

　　再上幾張圖表，你會(huì)更直觀地感受到什么是泥沙俱下的震撼。

　　不知道大家看到些數(shù)據(jù)是不是很高興，我反正是高興不起來(lái)。

　　在全國(guó)已有一百多個(gè)城市自主下調(diào)了房貸利率之后，在全國(guó)有近70城放松調(diào)控，甚至一線都放松限購(gòu)之后，在從中央到地方，自上而下一致達(dá)成救市共識(shí)之后，還出現(xiàn)了這樣的數(shù)據(jù)，估計(jì)后面救市就更著急了。

　　恐怕會(huì)下大猛藥了。

　　而就在本周一，一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也公布了，三個(gè)數(shù)字也是不容樂(lè)觀。

　　1、GDP增速4.8%，不及預(yù)期！

　　2、3月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降3.5%，是2020年7月以來(lái)的首次下跌。

　　3、而失業(yè)率在3月份攀升到5.5%，創(chuàng)下了2020年5月以來(lái)的新高。

　　盡管官方表態(tài)說(shuō)，開(kāi)局平穩(wěn)。

　　但你要知道今年的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是5.5%，一季度沒(méi)有達(dá)成目標(biāo)，4月已經(jīng)這樣了，二季度難道不要了嗎？

　　顯然是，不能的。

　　所以，不要看官方說(shuō)什么，要看做什么！

　　就在數(shù)據(jù)公布的當(dāng)天，央行和外匯局就聯(lián)合出臺(tái)了23條金融舉措。

　　主要針對(duì)三個(gè)方面——

　　一是受困企業(yè)，二是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。第三，就是專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持政策。

　　具體到房地產(chǎn)是怎么支持呢？也是三個(gè)方面：

　　針對(duì)房企，要求金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大貸款投放，不能隨意抽貸。

　　針對(duì)個(gè)人，對(duì)于受疫情影響收入的個(gè)人，可以靈活申請(qǐng)延后還款、延長(zhǎng)貸款期限；

　　尤為重要的，是針對(duì)地方政府的，提出各地可以根據(jù)自身情況合理確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例，最低貸款要求，最低貸款利率等。

　　所以接下來(lái)，首付20%，新增按揭房貸基準(zhǔn)利率打折將會(huì)越來(lái)越普遍。

　　總而言之，房地產(chǎn)這個(gè)夜壺在3月份已經(jīng)拿出來(lái)了。

　　理解也好，不理解也罷。形勢(shì)所迫，短時(shí)間也拿不回去了。

　　既然拿不回去，那么房地產(chǎn)終究是要發(fā)揮支柱作用，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，為保5.5做貢獻(xiàn)的。

　　所以，接下來(lái)會(huì)有一輪金融端的政策刺激，相比3月份各地的調(diào)控放松，這一輪是直接拿錢出來(lái)說(shuō)話的。

　　好消息是，房企們的融資渠道會(huì)打開(kāi)，會(huì)拿到錢，現(xiàn)在停工擺爛的項(xiàng)目有望復(fù)工，買房的老百姓大概率可以松口氣了。

　　壞消息，這一輪刺激，下藥力度會(huì)不會(huì)太大？現(xiàn)在老百姓沒(méi)錢也沒(méi)信心買房，藥勁下小了也沒(méi)用。

　　所以去年錘的有多狠，接下來(lái)藥勁兒就有多大，不然救不起來(lái)。

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　　可以預(yù)判的是：

　　1、會(huì)有新的一輪全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率下降。

　　大家知道，三月份已經(jīng)全面降過(guò)一輪了，目前各地首套基本在4.9-5.4之間。

　　接下來(lái)還有一輪，基準(zhǔn)或者基準(zhǔn)打折應(yīng)該是會(huì)普遍的。但是具體到各個(gè)城市會(huì)有不同。

　　也許有朋友會(huì)說(shuō)，剛剛公布的4月LPR沒(méi)降，所以房貸利率會(huì)下調(diào)嗎？

　　3月的LPR也沒(méi)有下調(diào)，房貸利率還不是來(lái)了一波大跳水，所以LPR降不降不影響房貸利率下調(diào)。

　　2、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策會(huì)進(jìn)一步寬松，三月份已經(jīng)寬松了，四月份是進(jìn)一步寬松。

　　尤其是對(duì)房企的融資會(huì)進(jìn)一步放寬，房企的融資渠道會(huì)打開(kāi)。

　　其實(shí)3月16號(hào)的時(shí)候，央行、外匯局、證監(jiān)會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)都已經(jīng)紛紛表態(tài)了。那么4、5月份，就是政策落地，要出效果的時(shí)候了。

　　最直接的結(jié)果是，房企會(huì)拿到錢。

　　房企拿到錢，開(kāi)工、復(fù)工自然是首要的。

　　除此之外，他們還會(huì)拿地。

　　4月，因?yàn)橐咔橐约霸S多房企都還沒(méi)緩過(guò)勁，所以4月土拍不是延遲，就是拍地不成樣子。

　　5月，一二線土拍市場(chǎng)，會(huì)因?yàn)樵絹?lái)越多房企參與而回暖。

　　有人說(shuō)，房企們是不是傻？剛剛被修理了一頓，還敢拿地？

　　“如果是我，我肯定不拿。”

　　但房企們不僅會(huì)拿，還會(huì)跑步去拿。因?yàn)榉科髠兒芮宄?月份就是拿地的窗口期。

　　原因有三：

　　1、目前地方政府為表誠(chéng)意，拿出來(lái)的都是好地。因?yàn)橘嚨匾才牟怀鋈?，流拍了還被被群嘲。

　　2、為了吸引更多開(kāi)發(fā)商拍地，目前地方政府拿出來(lái)的不僅是好地，而且條件還非常好。

　　過(guò)去好地都是各種配建、限價(jià)、招商引資、自持等等?，F(xiàn)在是能省則省，沒(méi)那么多要求，甚至地款還能分期。

　　3、不僅地好，條件好，更關(guān)鍵的是，競(jìng)爭(zhēng)還小，地價(jià)便宜。

　　之前大家一窩蜂的去搶拍，現(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)參與的，就算是參與了，也拍的謹(jǐn)慎，差不多都是底價(jià)成交。

　　所以，如果你是房企，5月份拿到錢，你拍不拍呢？

　　更何況就算上頭有政策，拿錢也是講究順序的。

　　現(xiàn)在就是看誰(shuí)根正苗紅背后有資源，誰(shuí)先拿到錢。

　　誰(shuí)先拿到錢，誰(shuí)就可以去拍地。誰(shuí)就可以拿到好地。

　　保利4月18日發(fā)布的2021年年度報(bào)告中明確提到——

　　“2021年在第二批、第三批供地?zé)岫认陆?、市?chǎng)回歸理性時(shí)，保利獲取了廣州、南京、廈門等低溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)地塊?！?/p>

　　那么，在此背景下，已多年不再重提“重返前三”的保利發(fā)展，在2022年度工作會(huì)議上提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。

　　保利其實(shí)就是房企的典型縮影。

　　一旦房企融資渠道打開(kāi)，開(kāi)發(fā)商有錢之后，一二線城市的土拍就會(huì)復(fù)蘇。

　　那么大家可以想象一下，樓市會(huì)怎樣？

　　有人會(huì)是說(shuō)，大家都沒(méi)錢，拿什么買房子？！

　　本周央行開(kāi)始發(fā)力，23條金融舉措，針對(duì)個(gè)人的信貸大放水已經(jīng)開(kāi)始了。

　　寬松貨幣政策之下，釋放更多的流動(dòng)性。錢放出來(lái)之后，那就是各顯神通，看誰(shuí)先拿到錢。

　　你沒(méi)有錢，會(huì)有人有錢的。

　　不出意外的話，一季度下跌的數(shù)據(jù)，到第二季度都會(huì)是上漲的。

　　明眼人應(yīng)該已經(jīng)看到，救市三板斧，目前到了關(guān)鍵的第三斧了。

　　第一斧，先喊話，再調(diào)控放松；

　　第二斧，央行出場(chǎng)，金融政策刺激；

　　第三斧，降首付降利率，刺激購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)。

　　接下來(lái)就看各地地方政府的表現(xiàn)了，反正央行已經(jīng)把權(quán)力下放到地方了。

　　如果5月恢復(fù)不及預(yù)期，央行大概率就會(huì)出類似2015年那種全國(guó)性購(gòu)房信貸政策出臺(tái)，比如首套認(rèn)定、首付比例、利率定向優(yōu)惠等等。

　　會(huì)不會(huì)走到這一步呢？邊走邊看吧。

　　目前能給大家的建議不多，但可以重點(diǎn)關(guān)注已經(jīng)開(kāi)始放松調(diào)控，且房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整2、3年城市，比如蘇州、南京、鄭州、武漢、福州等，珍惜這些城市目前的價(jià)格體系，今年大概率都會(huì)成為過(guò)去式。

　　— The End —