養(yǎng)老問題，是場彈盡糧絕的硬仗！

中國正在經(jīng)歷一場規(guī)模大、速度快、持續(xù)時間長的老齡化進(jìn)程，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

緊迫

惠州處于輕度老齡化形勢

而惠州常住人口中60周歲以上老年人60.7萬人，占比10.05%，根據(jù)官方文件說明，這已經(jīng)是屬于輕度老齡化狀態(tài)。

圖：第七次人口普查結(jié)果

據(jù)中國社科院《中國養(yǎng)老金精算報告2019-2050》預(yù)測，到2028年中國養(yǎng)老金結(jié)余可能首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)-1181.3億元，到2035年養(yǎng)老金可能結(jié)余耗盡，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人口老齡化加劇，基本養(yǎng)老保險基金支付不斷加大，養(yǎng)老金額不斷的上調(diào)，亟需需要通過多種渠道加以解決。

在面對老齡化挑戰(zhàn)，在4月14日，惠州市人民政府發(fā)布了《惠州市 老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知，指出夯實養(yǎng)老社會保障、提升養(yǎng)老服務(wù)水平、完善老年健康服務(wù)體系、培育壯大老齡產(chǎn)業(yè)等主要任務(wù)。

到 2025 年，基本建成積極應(yīng)對人口老齡化的制度體系和工作機制�；攫B(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險應(yīng)保盡保。探索建立長期護(hù)理險制度，積極構(gòu)建多層次養(yǎng)老保障體系。

基本建成居家社區(qū) 機構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老服務(wù)供給能力大幅提高，質(zhì)量明顯改善，結(jié)構(gòu)更加合理。長者健康水平不斷提升，綜合連續(xù)、覆蓋城鄉(xiāng)的健康服務(wù)體系基本框架建立。

雖然惠州在一步步完善養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施、提高老年醫(yī)療保障、設(shè)立老年大學(xué)等，但所有的資源都是呈分散式，如何將這些資源整合在一起，也許是惠州下一步要做的計劃。

值得一提的是在2013年國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干建議》通知，文章中說到中國養(yǎng)模式比例是“9073”。什么意思呢呢？讓深惠君給你解釋一下。

這里指的是90%老年人通過家庭居家養(yǎng)老、7%通過社區(qū)社區(qū)養(yǎng)老、3%入住養(yǎng)老機構(gòu)。

簡單來說，居家養(yǎng)老是基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老是依托，機構(gòu)養(yǎng)老只是補充。

那么如何更好的居家養(yǎng)老成為大家思考的一個問題!

在過往的生活中，中國一直所秉持的觀念是讓下一代人去贍養(yǎng)老人，是建立在家庭上的，那未來隨著社會的發(fā)展，人口逐漸遞減的情況下，這種觀念顯然已不適合未來的發(fā)展，那么，就得摸索出一條新的道路來解決養(yǎng)老的問題，于是養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運而生。

舉措

催生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動等重點基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場。

與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

在目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，較為常見的一類開發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。

例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。

現(xiàn)在中國正處于老齡化邊緣，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮出現(xiàn)，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品。

但對于養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)模式可以借鑒一下外國較成功的案列，國外較成功的案列有：日本港北新城、美國太陽城中心。

美國太陽城被成為“退休老人的天堂”，在太陽城里，各種戶外活動諸如花樣游泳、打球、跳舞、啦啦隊、甚至是老年奧林匹克運動會豐富著老年人的生活。

其項目的突出表現(xiàn)在：為老年社區(qū)提供完善的配套，需提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)服務(wù)體系、滿足各類老齡人基本生活需求和精神需求等。

一個好的養(yǎng)老的地產(chǎn)需要配備的設(shè)施應(yīng)該如圖這樣的標(biāo)準(zhǔn)，而從趨勢來看，未來養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式必然呈現(xiàn)出家居智能化、建筑多樣化、服務(wù)個性化、社區(qū)規(guī)模化、功能豐富化。

在2013年，以萬科、保利、綠地首創(chuàng)等為主房地產(chǎn)開發(fā)商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業(yè)，紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

2009年萬科推出“隨園嘉樹”標(biāo)志著萬科邁出了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的第一步，2013年長者社區(qū)隨園嘉樹面世，家庭式康復(fù)中心正式對外開放，2016年萬科隨園養(yǎng)老正式形成社區(qū)、機構(gòu)、居家養(yǎng)老三大服務(wù)體系。

保利則是全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老地產(chǎn)，打造機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式。

但與發(fā)達(dá)國家相比，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然處于起步階段，一方面養(yǎng)老項目主要集中在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經(jīng)濟圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，其他地區(qū)僅有少量項目分布。

另外一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運營成本高。相對比發(fā)達(dá)國家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。

相對而言，中國企業(yè)則難以獲得大額、低廉養(yǎng)老金支持。國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現(xiàn)有金融工具均不能成為主流的資金供應(yīng)渠道。

此外，受限于土地以招拍掛為主供應(yīng)方式，拿地成本較高，進(jìn)而導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)售價過高，將大部分消費群體拒之門外。

破解

惠州如何解決養(yǎng)老問題

那如何選擇一個城市就至關(guān)重要，惠州或許是一個可以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地方，惠州土地占地面積大，資源整合方便，臨近廣深莞，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，氣溫宜居，地理位置優(yōu)越，是生活保障的養(yǎng)老之地。

據(jù)了解，惠州已有房企打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目，富力地產(chǎn)在惠州龍門南昆山風(fēng)景區(qū)就推出了養(yǎng)老項目。該項目占地達(dá)3000畝，總體量達(dá)到200萬平方米，產(chǎn)品涉及別墅和公寓等。

但它真的適合養(yǎng)老嗎？眾所周知，惠州占地面積大，而這個項目的所處的地理位置偏僻至極，游玩尚可，養(yǎng)老或許并不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)的一個標(biāo)準(zhǔn)。

如果惠州真正要做好養(yǎng)老地產(chǎn)這一板塊，應(yīng)該發(fā)展一個集地理位置、醫(yī)療服務(wù)、設(shè)施齊全、人群密集、優(yōu)惠力度大的具體措施。

此外，惠州的多個海濱樓盤也對外宣稱，項目為休閑度假和養(yǎng)生養(yǎng)老勝地，由于臨海，必須付費于高昂的錢財才能享受養(yǎng)老這一服務(wù)設(shè)施。

圖：惠州西湖

之后在2017年引進(jìn)首個剛港資養(yǎng)老項目，為老年人提供醫(yī)療服務(wù)，吸引更多的外地人來惠養(yǎng)老安居，但這僅僅只是一個養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)場所。

除此之外，新小區(qū)的建立需配套養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃，促進(jìn)惠州養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。

由此可見，惠州養(yǎng)老地產(chǎn)開始慢慢產(chǎn)生萌芽，而這次“十四五”老齡化事業(yè)政策出臺進(jìn)一步說明惠州為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)提出了更高的要求。

惠州養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)或許可以根據(jù)要求做出一套適合老年人生活、養(yǎng)生、娛樂、休閑需求的養(yǎng)老地產(chǎn)，以人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住的老人提供最體貼的呵護(hù)。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，我們可以聽聽專家的說法。

中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家組組長、教授級高級建筑師開彥認(rèn)為：僅靠政府是不行的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須市場化并依賴于開發(fā)商介入，但養(yǎng)老地產(chǎn)跟房地產(chǎn)開發(fā)不同，除了蓋房賣房，最重要的是要有與心理生理條件配套的服務(wù)等等。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司首席研究員李戰(zhàn)軍卻認(rèn)為：政府重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是好事，然而很難落地。如果沒有政府政策的出臺，單靠開發(fā)商是不可能真正做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)的。政府應(yīng)該出臺做養(yǎng)老事業(yè)的規(guī)劃和給予更多支持。

浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛表示：在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)還是較難發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)要和養(yǎng)老事業(yè)相結(jié)合才可能有突破，而且在地域選擇上，要符合老人及老人子女的基本價值觀。

同時包含有比較好的醫(yī)療服務(wù)、生活服務(wù)、精神服務(wù)等。多考慮老年人的生活和精神需求，在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，也讓老年人體面、有尊嚴(yán)的生活，這才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的目的。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

老有所養(yǎng)，是民之所呼，也是政之所應(yīng)。相信未來惠州在養(yǎng)老方面有所突破，進(jìn)一步完善養(yǎng)老問題，走出一條符合城市道路，為廣大老年人提供供需、質(zhì)優(yōu)加廉、方便可及的養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)。

作者：深惠君

參考資料來源：中國新聞網(wǎng)、惠州人民政府、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院等