疫情之下的深圳，每天只能在室內(nèi)撒歡的孩子們，免不了被家長(zhǎng)畫(huà)餅，描繪解封之后可以去哪里玩。不過(guò)就算解封之后，大夢(mèng)探索樂(lè)園這個(gè)選項(xiàng)，也只能從list里刪除了。

3月3日，這家在深圳知名度較高的樂(lè)園正式停業(yè)，沒(méi)能撐到今年5月1日，開(kāi)業(yè)兩周年這一天。

建面3萬(wàn)平方米

堪比社區(qū)型購(gòu)物中心

大夢(mèng)探索樂(lè)園，位于深圳龍崗上李朗，其全稱(chēng)是「萬(wàn)國(guó)城?大夢(mèng)探索樂(lè)園」，萬(wàn)國(guó)城是業(yè)主方。

2012年，在轉(zhuǎn)型發(fā)展LED節(jié)能產(chǎn)業(yè)后，深圳市金積嘉公司創(chuàng)始人、潮汕商人馮水興，投資新建了萬(wàn)國(guó)城園區(qū)。

一開(kāi)始，這里創(chuàng)辦的是萬(wàn)國(guó)食品城，希望打造全球高端安全食品交易中心。最鼎盛時(shí)，甚至還有一些外國(guó)政要前來(lái)參觀(guān)。

但這個(gè)生意沒(méi)有能持續(xù)下去，2019年開(kāi)始，萬(wàn)國(guó)食品城開(kāi)始謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

2019年4月，大夢(mèng)探索樂(lè)園的投資方和運(yùn)營(yíng)方,深圳大霞教育公司董事長(zhǎng)曹大衛(wèi)，與金積嘉公司旗下的深圳市萬(wàn)國(guó)城商業(yè)公司簽訂合同，開(kāi)始合作。

一年之后的5月1日，位于萬(wàn)國(guó)城A棟1-3樓的樂(lè)園正式開(kāi)業(yè)。

為夢(mèng)想做樂(lè)園

投入高達(dá)1.5億元

在深圳建一座體量與社區(qū)型購(gòu)物中心差不多的兒童樂(lè)園，曹大衛(wèi)費(fèi)了不少力氣。

曹大衛(wèi)的工廠(chǎng)位于東莞，主要制造打印機(jī)和五金設(shè)備。做兒童樂(lè)園的初衷，源于2014年“十一”假期，他帶著孩子在臺(tái)北游覽博物館時(shí)，腦海中忽然冒出的念頭。

一個(gè)從沒(méi)做過(guò)游樂(lè)園的門(mén)外漢，怎么開(kāi)始？曹大衛(wèi)的方法是「自己研究+幾位展館設(shè)計(jì)師」的助力。

在經(jīng)歷了歐洲6國(guó)及橫跨美國(guó)的考察之后，曹大衛(wèi)有一個(gè)不算清晰的目標(biāo)，那就是第①：5到50歲都覺(jué)得好玩；第②：定位為科技館、博物館、游樂(lè)園三合一。

五年時(shí)間，依托原有工廠(chǎng)，這個(gè)目標(biāo)達(dá)成了。這得益于曹大衛(wèi)自己的工廠(chǎng)，能做到機(jī)械設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、木工、噴涂、五金、塑料一直到3D打印的“一條龍”。

此外，繞不開(kāi)的還有大手筆的投資，這個(gè)3萬(wàn)平方米的游樂(lè)園，造價(jià)高達(dá)1.5億元。

此前在接受深圳特區(qū)報(bào)采訪(fǎng)時(shí)，曹大衛(wèi)談得最多的，是一個(gè)巨型積木沙盤(pán)的設(shè)計(jì)。這個(gè)沙盤(pán)歷時(shí)3年打造，由40位工程師參與，使用了1.5億顆積木，制造了180余套模具。

◎去年1月，這個(gè)中土世界沙盤(pán)才搬到樂(lè)園里

先不說(shuō)制作過(guò)程的艱難，光是將沙盤(pán)從東莞的工廠(chǎng)運(yùn)到深圳，就是一個(gè)難題。

為確保萬(wàn)無(wú)一失，只能先將工廠(chǎng)四層的墻壁拆除，使用了巨型吊車(chē)將沙盤(pán)分板塊，調(diào)運(yùn)到一層，又用卡車(chē)運(yùn)送近10次，才最終成功運(yùn)到了深圳的樂(lè)園里。

最終，這個(gè)中土世界沙盤(pán)，獲評(píng)「最大的拼插式塑料積木三維景觀(guān)」吉尼斯世界紀(jì)錄稱(chēng)號(hào)。

開(kāi)業(yè)兩年

在親子游樂(lè)圈小有名氣

Hot商業(yè)君也曾多次走訪(fǎng)大夢(mèng)樂(lè)園，那里堪稱(chēng)兒童樂(lè)園里的「巨無(wú)霸」，整體分為粉紅夢(mèng)想館、飛車(chē)世界館、恐龍研究所、火車(chē)博覽館、大夢(mèng)音樂(lè)廳、機(jī)甲童夢(mèng)館、積木王朝、科學(xué)樂(lè)園、探索小教室等9個(gè)主題展館組。

區(qū)別于面積一般在4000平方米，以設(shè)計(jì)為突出賣(mài)點(diǎn)的Meland和奈爾寶等室內(nèi)樂(lè)園，大夢(mèng)樂(lè)園因?yàn)轶w量夠大，在內(nèi)部的分區(qū)上花了不少功夫，盡管也有諸如「中華樂(lè)器大賞」這種明顯的冷區(qū)。

分析大夢(mèng)樂(lè)園較受歡迎的原因，首先是因?yàn)橐?guī)模夠大。規(guī)模大就能夠涵蓋各類(lèi)人群，適合女童的粉紅夢(mèng)想館，適合男童的賽車(chē)館，以及不分性別，成為兒童團(tuán)寵的恐龍館等等，消費(fèi)者被一網(wǎng)打盡。

其次，深圳天氣炎熱，適合夏季遛娃的室內(nèi)場(chǎng)地，除了購(gòu)物中心之外，幾乎沒(méi)有其他去處，能滿(mǎn)足人類(lèi)幼仔一整天「耗電需求」的場(chǎng)地，少之又少。

第三，迎合了家長(zhǎng)「既要玩耍又能寓教于樂(lè)」的心理，尤其是三樓的科學(xué)樂(lè)園和探索小教室，特別適合深圳眾多的碼農(nóng)、理工科爸爸們，一邊陪孩子玩耍，一邊帶孩子回憶自己寒窗苦讀的時(shí)光。

按照曹大衛(wèi)此前的計(jì)劃，依托深圳項(xiàng)目，還希望在上海、北京、武漢、成都，鄭州等城市開(kāi)設(shè)分館，以一線(xiàn)城市為輻射點(diǎn)，逐步擴(kuò)散至周邊城市。

但很可惜，第一家門(mén)店都沒(méi)能撐到開(kāi)業(yè)兩周年。

為何停業(yè)？

經(jīng)營(yíng)困難還是消防安全隱患

雙方各執(zhí)一詞

3月3日，大夢(mèng)探索樂(lè)園通過(guò)公眾號(hào)發(fā)布了停業(yè)通知。通知表示停業(yè)是因?yàn)椤俺凶馕飿I(yè)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，我司已就此事多次發(fā)函給業(yè)主方要求整改，均未得到解決?！?/p>

在與樂(lè)園客服溝通過(guò)程中，Hot商業(yè)君了解到：“房東把消防通道都租給汽車(chē)4s店了，各方投訴都沒(méi)有解決，因此只能無(wú)奈停業(yè)?！?/p>

萬(wàn)國(guó)城負(fù)責(zé)招商的鐘先生，則持不同看法：“大夢(mèng)樂(lè)園受疫情影響，經(jīng)營(yíng)情況較差，雙方已經(jīng)達(dá)成了溝通意向，目前樂(lè)園已經(jīng)搬走了?，F(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始重新招商，1樓還是引入4S店。”

據(jù)了解，如今的萬(wàn)國(guó)城，確實(shí)成為4S店集中地，吸引了比亞迪、歐拉、埃安、北京現(xiàn)代等眾多品牌，蔚來(lái)、小鵬等也設(shè)立了超充站。

有業(yè)內(nèi)人士向Hot商業(yè)君表示，與4S店較強(qiáng)的租金承受能力相比，兒童樂(lè)園的坪效確實(shí)不高。

以前文提到的兒童樂(lè)園為例，他們往往都是購(gòu)物中心的主力店或次主力店，負(fù)責(zé)引流。

這些樂(lè)園租賃面積大、租約長(zhǎng)（一般8-10年），而且裝修造價(jià)也較高。盡管合同約定「固定租金和業(yè)績(jī)抽成二者取高」，但一般都是固定租金模式。

此外，這些品牌往往還會(huì)附帶裝修免租期或經(jīng)營(yíng)免租期。

換言之，大夢(mèng)樂(lè)園這種以租賃物業(yè)形式自負(fù)盈虧的兒童樂(lè)園，沒(méi)有外部生態(tài)的「保育」，日常經(jīng)營(yíng)的難度，確實(shí)要比購(gòu)物中心高得多。

關(guān)于這一點(diǎn)，深圳大學(xué)管理學(xué)院劉軍教授表示，兒童樂(lè)園不同于傳統(tǒng)商業(yè)品類(lèi)，大眾有公益維度的期許。對(duì)于業(yè)主方來(lái)說(shuō)，有自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)的租金追求，可能短期內(nèi)感動(dòng)于項(xiàng)目的“情懷”，進(jìn)而建立合作關(guān)系，但假如周?chē)h(huán)境發(fā)生變化，觸及心理底線(xiàn)時(shí)，就會(huì)“迫使”項(xiàng)目遷出。

劉軍教授認(rèn)為，大夢(mèng)探索樂(lè)園未來(lái)的發(fā)展，需要考慮價(jià)值共享模式，尤其是發(fā)生最差情況時(shí)，雙方如何同舟共濟(jì)。就此類(lèi)合作來(lái)說(shuō)，「適度輕公益」的情懷，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更有幫助。

租賃起糾紛

原景田七巧國(guó)有先例

深圳商業(yè)圈的租賃糾紛并不少見(jiàn)，此前景田七巧國(guó)就是先例。

據(jù)《法人》雜志報(bào)道，2014年，為了擴(kuò)展規(guī)模，深圳本土教育品牌七巧國(guó)，與第壹世界廣場(chǎng)業(yè)主方簽訂合約，租下裙樓一至三層共8000平方米的空間，租賃期限長(zhǎng)達(dá)15年。

簽訂合同后，業(yè)主方卻以各種理由向七巧國(guó)大股東借錢(qián)，七巧國(guó)方考慮到需要與房東搞好關(guān)系，所以在一年半時(shí)間內(nèi)，共借出1.43億元。

但借款人卻一直沒(méi)有償還本息，多次催討后，才同意將借款抵償15年租金。但一年之后，業(yè)主方又開(kāi)始折騰“破產(chǎn)”事宜。

因?yàn)橐幌盗屑m紛，七巧國(guó)（景田店）的運(yùn)營(yíng)也受到了較大影響，2021年就已經(jīng)閉店。

在深圳租賃物業(yè)做生意，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師戴敬娟表示：商業(yè)租賃通常涉及長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，前期承租方還需要高額投入，為了降低后續(xù)糾紛的不利影響，雙方在簽訂租賃合同前，就應(yīng)該進(jìn)行全方位考察。

她指出，尤其是租賃期限、轉(zhuǎn)租、續(xù)租和優(yōu)先承租權(quán)、違約責(zé)任等，更應(yīng)明確約定。只有這樣，才能最大限度保障后續(xù)正常經(jīng)營(yíng)，防范相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

◎樂(lè)園里，融入了創(chuàng)始人的故土情結(jié)

目前，樂(lè)園的所有設(shè)施均已拆除運(yùn)走。在大夢(mèng)探索樂(lè)園公眾號(hào)停業(yè)通知的留言區(qū)，一位家長(zhǎng)表達(dá)了依依不舍的遺憾：“從大夢(mèng)一開(kāi)業(yè)就辦了年卡，陪著孩子從1歲長(zhǎng)到3歲，留下很多美好的成長(zhǎng)回憶。太惋惜了，那天特意帶小朋友去拍了張照片留念，開(kāi)車(chē)走的時(shí)候，看著慢慢被拆掉的大門(mén)，希望，還能再見(jiàn)面！”

你覺(jué)得，大夢(mèng)探索樂(lè)園，還能在深圳擇址重新開(kāi)業(yè)么？