深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，終止了7個(gè)多月大幅度的下跌趨勢(shì)，也是近四個(gè)月深圳二手房的成交新高。

然而，一手新房則壓力依舊，據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，11月深圳有18個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，但整體開(kāi)盤去化不足五成，僅有兩個(gè)項(xiàng)開(kāi)盤售罄，雖然新房供應(yīng)大幅回升，但是市場(chǎng)熱度繼續(xù)下滑。

在此市場(chǎng)下，深圳不少樓盤紛紛開(kāi)啟了“打折”、“降價(jià)”、“轉(zhuǎn)介”、“促銷”、“特惠”的花式讓利模式——

促銷力度較輕、為吸引購(gòu)房者眼球的，如“減免物業(yè)費(fèi)、補(bǔ)貼購(gòu)車首付”，而為了賣房力度較大的，則是直接開(kāi)啟了“降價(jià)+高傭金轉(zhuǎn)介”的跳樓模式。

比如，11月13日已開(kāi)盤的東海富匯豪庭項(xiàng)目，近日則是于各個(gè)渠道和平臺(tái)上，打出了“精裝售價(jià)8萬(wàn)/平起”、并推出“94折特價(jià)房”的系列信息。

要知道，11月4日，東海富匯豪庭項(xiàng)目獲批預(yù)售，整體均價(jià)約8.9萬(wàn)/平將近9萬(wàn)，最高價(jià)格達(dá)到10.4萬(wàn)/平，同時(shí)，在11月13日開(kāi)盤當(dāng)天，即使你是一次性付款，也僅有一個(gè)98折的折扣。

換句話說(shuō)，開(kāi)盤過(guò)去僅半個(gè)月，即使以東海富匯豪庭最小戶型70㎡為例，按該戶型的備案均價(jià)8.71萬(wàn)/平來(lái)算，開(kāi)盤時(shí)候總價(jià)為609.7萬(wàn)，如今打94折，總價(jià)降為573萬(wàn)，則70㎡戶型平均一套的總價(jià)可能就已經(jīng)掉價(jià)了36.7萬(wàn)。

具體來(lái)看，根據(jù)東海富匯豪庭官方海報(bào)上所描述的——94折特價(jià)房適用于1棟、2棟、以及3棟B座12層以下單位，

記者在深圳規(guī)土委官方查詢到，開(kāi)盤半個(gè)月過(guò)去，目前該項(xiàng)目房源顯示“已簽購(gòu)認(rèn)購(gòu)書(shū)”的少量房源中，剛好有3棟B座的10D單元、以及2棟9D單元，符合此次的94折條件。

其中，3棟B座10D單元，公開(kāi)資料顯示，該戶型建面為89平，備案價(jià)為85791元/平，總價(jià)為763.5萬(wàn)，按如今94折來(lái)算則總價(jià)為717.7萬(wàn)，也就是說(shuō)，該房源在賣出去半個(gè)月后，總價(jià)或已經(jīng)跌了45.8萬(wàn)。

而以2棟9D單元來(lái)算，公開(kāi)資料顯示，該戶型建面為98平，備案價(jià)87772元/平，總價(jià)為860.16萬(wàn)，按如今94折來(lái)算則總價(jià)為808.5萬(wàn)，也就是說(shuō)，該套房源賣出去半個(gè)月后，總價(jià)或許已經(jīng)跌了51.6萬(wàn)。

如此跌幅，自然也引發(fā)了不少聲音，主要來(lái)自對(duì)在開(kāi)盤當(dāng)天購(gòu)買該樓盤的購(gòu)房者猜想與擔(dān)憂。

不僅如此，實(shí)際上，在備案911套房源僅有51批客戶意向登記、中簽率高達(dá)1786%的該項(xiàng)目背后，此次的開(kāi)盤折戟與降價(jià)促銷，包括去化和價(jià)格，還存在著不少令購(gòu)房者疑惑的疑點(diǎn)。

第一，是項(xiàng)目的真實(shí)降價(jià)情況，是“煙霧彈”，還是“真跌了”。

自東海富匯豪庭項(xiàng)目獲批預(yù)售后，該項(xiàng)目廣告一直宣傳的“精裝售價(jià)8萬(wàn)/平起”，實(shí)際備案價(jià)區(qū)間為8-10.4萬(wàn)/㎡，

然而，在此次降價(jià)促銷后，從不少中介刷屏的該項(xiàng)目促銷信息看，出現(xiàn)了東海富匯豪庭項(xiàng)目“精裝單價(jià)7.5萬(wàn)/起，均價(jià)8萬(wàn)帶精裝”、“特價(jià)房毛坯單價(jià)7.2萬(wàn)/平起，精裝單價(jià)7.5萬(wàn)/平起”的價(jià)格信息。

且不說(shuō)毛坯單價(jià)7.2萬(wàn)/平起的“跳樓價(jià)”，僅以精裝單價(jià)7.5萬(wàn)/平起，對(duì)比此前備案價(jià)的8萬(wàn)/平起，則每平米價(jià)格降低了5千，

因而89平的戶型則總價(jià)要降價(jià)了44.5萬(wàn)，98平的戶型總價(jià)要降價(jià)了49萬(wàn)，更不用說(shuō)，該項(xiàng)目大部分房源可是為140-230平的大戶型。

第二，是降價(jià)的背后，項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天的實(shí)際去化率可能比想象中的還要低。

在項(xiàng)目開(kāi)盤后，市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，位于羅湖蓮塘片區(qū)的新盤東海富匯豪庭于11月13日進(jìn)行選房，當(dāng)天去化僅46套，去化率僅5.05%。

實(shí)際上，還有市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)則顯示，該項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天去化12套，開(kāi)盤去化率約1.3%。

而在該項(xiàng)目的業(yè)主論壇上，則有評(píng)論稱：下午數(shù)了，一共8套。

截止至12月3日，記者查詢深圳市規(guī)土委官網(wǎng)看到，半個(gè)多月過(guò)去，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有14套顯示“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”，其余房源均為期房待售，按備案了911套住宅房源來(lái)算，目前去化率為1.5%。

第三，之所以引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于該項(xiàng)目開(kāi)盤實(shí)際去化的猜測(cè)，是因?yàn)楸M管東海富匯豪庭項(xiàng)目在開(kāi)盤當(dāng)天同步啟動(dòng)了三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介，但就近期的促銷信息看，該項(xiàng)目目前給予到中介的傭金比例，要比開(kāi)盤時(shí)候高得多，頗有幾分“重賞之下求勇夫”的轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月13日，東海富匯豪庭開(kāi)盤，當(dāng)天同步啟動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)中介轉(zhuǎn)介，這是一種以往只有深圳的公寓項(xiàng)目去化較難才會(huì)啟動(dòng)的三級(jí)代理轉(zhuǎn)介，而開(kāi)盤當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商?hào)|海給出的轉(zhuǎn)介傭金點(diǎn)數(shù)僅有08%。

有中介告訴記者：“這樣的轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)，放在目前的深圳市場(chǎng)，是很沒(méi)有吸引力和沒(méi)有誠(chéng)意的，也很難起到帶客的效果?！?/p>

而自開(kāi)盤銷售不佳后，半個(gè)月后伴隨著94折促銷信息而來(lái)的，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商?hào)|海將三級(jí)市場(chǎng)中介的轉(zhuǎn)介傭金從之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介稱是4%），提高了將近五倍的中介傭金。

業(yè)內(nèi)人士提醒，盡管降價(jià)促銷，但羊毛出在羊身上，誰(shuí)最終為這樣的樓盤項(xiàng)目分銷的高傭金買單，購(gòu)房者需三思后行。