本是前海擴(kuò)容大贏家，雖然利好不斷，但是會(huì)展灣云岸公寓似乎還是賣得很慘淡。

作為深圳國(guó)際會(huì)展中心配套項(xiàng)目，會(huì)展灣由招商與華僑城合作開(kāi)發(fā)，可售商務(wù)公寓分別歸屬招商和華僑城各自銷售。

近日，@深圳樓市熱線接到購(gòu)房人爆料，會(huì)展灣最新組團(tuán)云岸商務(wù)公寓產(chǎn)品，在毛胚價(jià)格的基礎(chǔ)上，超標(biāo)收取“品質(zhì)提升費(fèi)”。

根據(jù)購(gòu)房人爆料的內(nèi)容，@深圳樓市熱線暗訪了該樓盤。

1

一開(kāi)盤就啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，

云岸的“品質(zhì)提升費(fèi)”有多高？

會(huì)展灣云岸項(xiàng)目位于深圳市寶安福永大空港南岸園區(qū)，總建筑面積為12.75萬(wàn)平方米，共有14棟，由商務(wù)公寓、商業(yè)及辦公三大部分組成。

今年6月，會(huì)展灣云岸廣場(chǎng)獲批預(yù)售，并在深圳住建局官網(wǎng)公示，備案商務(wù)公寓910套，備案辦公190套。

商務(wù)公寓戶型建面約21-102㎡，均價(jià)約4.77萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在4.11-5.44萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在93-456萬(wàn)/套。

從公寓推貨量看，910套并不少。要知道，經(jīng)過(guò)幾年的不斷加推，會(huì)展板塊的公寓市場(chǎng)明顯供過(guò)于求。

盡管前期水岸公寓已經(jīng)基本售罄入伙，但云岸一開(kāi)盤就啟動(dòng)了轉(zhuǎn)介，說(shuō)明銷售壓力不小。@深圳樓市熱線在進(jìn)入樓盤入口，就遇到一批批外場(chǎng)渠道中介沿路攔截舉牌叫賣。

@深圳樓市熱線攝于10月

由于會(huì)展行業(yè)人流的潮汐效應(yīng)，長(zhǎng)期居住人群并不多，開(kāi)發(fā)商只好主打商務(wù)參展人群做為營(yíng)銷賣點(diǎn)。由于不限購(gòu)不限貸，因此，買這里公寓的業(yè)主大部分沒(méi)有自住，而是投資收租。

而恰恰打臉的是，會(huì)展灣區(qū)域內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)了多家五星級(jí)酒店，客房體量已經(jīng)不小。按照銷售人員說(shuō)法，會(huì)展灣配建的公寓，大部分都被用來(lái)解決商務(wù)參展人員臨時(shí)住宿問(wèn)題，項(xiàng)目還引進(jìn)多家托管公司幫業(yè)主打理收租事務(wù)。

這就成為開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)購(gòu)房人額外購(gòu)買“品質(zhì)提升費(fèi)”的噱頭。

銷售工作人員介紹，云岸公寓的“品質(zhì)提升費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了5000元/平米，在現(xiàn)場(chǎng)提供的購(gòu)房?jī)r(jià)格測(cè)算表上，“品質(zhì)提升費(fèi)”被分開(kāi)列在毛胚總價(jià)旁。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

云岸所謂的“品質(zhì)提升費(fèi)”，實(shí)際上就是精裝修費(fèi)，這筆費(fèi)用已經(jīng)成為市場(chǎng)上公開(kāi)的操作。

在云岸營(yíng)銷中心與樣樣板房外，“品質(zhì)提升費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)和交付清單都做了公示。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

但是根據(jù)深圳住建局最新發(fā)布的新規(guī)，住宅與商務(wù)公寓新盤備案毛胚價(jià)之外，會(huì)展灣云岸售價(jià)均價(jià)為4.7萬(wàn)元/平米，而對(duì)應(yīng)的精裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不超過(guò)3000元/平米。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

令購(gòu)房人吐槽的還有開(kāi)發(fā)商給出的品質(zhì)提升標(biāo)準(zhǔn)，均是市面上普通住宅使用的標(biāo)準(zhǔn)，而目前高端豪宅對(duì)應(yīng)的最高精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，也僅僅在6000元/平米。

樣板房實(shí)拍

“這樣的標(biāo)配材料，價(jià)格卻按高配標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收，明擺著想提高利潤(rùn)空間，這絕非一家央企應(yīng)該做的事情?！?/p>

針對(duì)新房限價(jià)、有些房企通過(guò)精裝加價(jià)的套路，今年5月，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》，通知中對(duì)精裝修住房的價(jià)格進(jìn)行了指導(dǎo)。

通知指出，為防止房企通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，對(duì)新房?jī)r(jià)格造成影響，要求各區(qū)局在審查項(xiàng)目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對(duì)精裝修價(jià)格進(jìn)行總體把控。

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以基于此類精裝修上限標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢查定價(jià)是否合理，一些精裝修價(jià)格虛高的房源，自然會(huì)降溫。

按照通知標(biāo)準(zhǔn)，云岸的“品質(zhì)提升費(fèi)”應(yīng)該在3000元/平米，但實(shí)際上收取的卻是按照8萬(wàn)-10萬(wàn)毛胚均價(jià)的項(xiàng)目收取。

超出的可不是一點(diǎn)點(diǎn)！

這個(gè)價(jià)位，距離毛坯均價(jià)超過(guò)100000元/㎡項(xiàng)目的最高精裝修價(jià)格6000元/平方米，僅僅一步之遙。

這就是購(gòu)房人投訴不值得的原因。

2

“如果裝修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，

酒店托管公司不會(huì)收房”

我們?cè)賮?lái)復(fù)盤一下云岸公寓是如何收取這些“品質(zhì)提升費(fèi)”的。

銷售在現(xiàn)場(chǎng)給我們測(cè)算了幾套公寓的價(jià)格。

以E1棟1017房70.91平米單位為例，毛胚總價(jià)為327萬(wàn)多，品質(zhì)提升費(fèi)為35萬(wàn)多，如果按照裝修款打包在總房?jī)r(jià)里（362萬(wàn)多）計(jì)算首付，只需要交162萬(wàn)。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

而云岸不是這樣，額外加收的“品質(zhì)提升費(fèi)”，表面上被打包在總房?jī)r(jià)里，但購(gòu)房人交首付的時(shí)候，“品質(zhì)提升費(fèi)”單獨(dú)交。

“品質(zhì)提升費(fèi)”需要一次性支付，這無(wú)形中提高了購(gòu)房人的成本。

因此，實(shí)操上購(gòu)買云岸公寓的人，真正的首付是182萬(wàn)。拆開(kāi)來(lái)，就是首付4.5成147萬(wàn)給到銀行，銀行貸款5.5成，即180萬(wàn)元。很明顯，多出來(lái)的35萬(wàn)，自然落到了開(kāi)發(fā)商的賬戶。

這份價(jià)格清單做的十分隱蔽，購(gòu)房人不容易看的出來(lái)。

計(jì)算下來(lái)，僅品質(zhì)提升費(fèi)一項(xiàng)，就占了房?jī)r(jià)的10%。而且合計(jì)起來(lái)這套房源單價(jià)已經(jīng)去到5.1萬(wàn)一平。

如果購(gòu)買的是92或102平米戶型，品質(zhì)提升費(fèi)就更高。

難怪不少購(gòu)房人吐槽：不值。

開(kāi)發(fā)商為何這么做？很明顯，提高利潤(rùn)，還可以加快現(xiàn)金回籠。

當(dāng)我們嫌品質(zhì)提升費(fèi)過(guò)高，能否只要毛胚房時(shí)，銷售人員并未解釋5000元/平米標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而是以不利于后期托管出租為由極力引導(dǎo)購(gòu)買“品質(zhì)提升費(fèi)”服務(wù)。

銷售顧問(wèn)聊天截圖

銷售工作人員表示，帶裝修購(gòu)買這樣能夠滿足客戶要求的統(tǒng)一裝修。原因是為了方便簽房屋托管，如果裝修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，托管公司不會(huì)收房。她還表示，托管公司以日租形式出租，和酒店運(yùn)營(yíng)模式差不多。

“因?yàn)槟惴孔痈鷦e人不一樣，做酒店的話，要求風(fēng)格必須是一致。”

另一個(gè)原因，就是集中交付可以早點(diǎn)投入使用，可以增加會(huì)展酒店配套的房子，大部分的客戶都要求帶裝修。

銷售顧問(wèn)聊天截圖

盡管云岸“品質(zhì)提升費(fèi)”提示在營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)做了公示，并列出具體標(biāo)準(zhǔn)，雖然沒(méi)有強(qiáng)行捆綁，但明目張膽的超標(biāo)令人不解。

@深圳樓市熱線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

而由開(kāi)發(fā)商替買家擬定的《品質(zhì)提升申請(qǐng)》，“充分了解”、“自住申請(qǐng)”、“客觀合理”、“真實(shí)意思表示”等字眼，也被購(gòu)房者質(zhì)疑有規(guī)避法律責(zé)任嫌疑。

購(gòu)房人吳女生表示，品質(zhì)提升費(fèi)真的太高了，這個(gè)項(xiàng)目屬于商務(wù)型公寓，定位并不算高，如果按最高的日租回報(bào)，掏這么高的提升費(fèi)并不劃算，回報(bào)率也并不像開(kāi)發(fā)商說(shuō)的那么高。

業(yè)內(nèi)人士透露，如果這筆品質(zhì)提升費(fèi)沒(méi)有進(jìn)入官方指定的監(jiān)管賬戶，而是另外打進(jìn)開(kāi)發(fā)商賬戶，容易產(chǎn)生灰色地帶。

根據(jù)新政，開(kāi)發(fā)商需將裝修款打包在總房?jī)r(jià)里，購(gòu)房者無(wú)須額外一次性結(jié)清裝修款，嚴(yán)防“捆綁裝修”行為，避免實(shí)際的交易價(jià)格大幅被提高。

10月13日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示的通知。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求購(gòu)房者將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂除商品房買賣合同外，同時(shí)簽訂裝修等“雙合同”的，均被認(rèn)為有交易風(fēng)險(xiǎn)。

通知要求依法依規(guī)嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售行為，發(fā)現(xiàn)一宗，處罰一宗。

3

投資客退潮，

會(huì)展灣云岸備案有多慘？

從6月開(kāi)盤近半年時(shí)間里，會(huì)展灣云岸到底銷售成色幾何？

@深圳樓市熱線從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)上查詢了云岸房源備案情況。

截至發(fā)稿，依然大比例顯示“期房待售”的一片綠，1、2、3棟商務(wù)公寓，只有極少數(shù)房源合同完成備案，已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的更是寥寥無(wú)幾。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)截圖（購(gòu)房者可自行查詢）

雖然網(wǎng)簽備案都有一定時(shí)間的滯后性，但對(duì)于一個(gè)6月拿證開(kāi)賣的項(xiàng)目而言，5個(gè)多月過(guò)去，如此備案進(jìn)度，實(shí)在慢的出奇。

對(duì)比已經(jīng)入伙的水岸，盡管尚有少量庫(kù)存在售，但絕大多數(shù)房源已經(jīng)備案?？梢?jiàn)云岸的銷售壓力有多大！

從價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)看，云岸商務(wù)公寓均價(jià)約4.77萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在4.11-5.44萬(wàn)/㎡。

緊挨會(huì)展灣正在建設(shè)的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城，將有約30萬(wàn)平米超大體量的人才住房，售價(jià)按同地段市場(chǎng)商品住房售價(jià)打六折，最高銷售價(jià)格不得高于40000元/㎡。

而上個(gè)月剛剛開(kāi)完盤的大空港網(wǎng)紅盤萬(wàn)豐海岸城新推住宅組團(tuán)，均價(jià)約5.75/平米，而云岸公寓均價(jià)約4.77萬(wàn)/平米，加上品質(zhì)提升費(fèi)，合計(jì)5.27萬(wàn)/平米，價(jià)格直逼萬(wàn)豐海岸城。

這個(gè)價(jià)位，盡管不限購(gòu)，但鑒于商務(wù)公寓屬性，升值空間見(jiàn)仁見(jiàn)智。

云岸的另一個(gè)賣點(diǎn)就是收租了，這也是購(gòu)房人買它較為現(xiàn)實(shí)的理由。

但是，開(kāi)發(fā)商大力引導(dǎo)的“托管”形式，市場(chǎng)真的那么樂(lè)觀嗎？

對(duì)比，項(xiàng)目銷售人員表示，云岸明年入伙之后，會(huì)有酒店托管方聯(lián)系業(yè)主，簽訂托管協(xié)議，租金二八分成，酒店托管方負(fù)責(zé)房屋出租，但沒(méi)有保底，如果沒(méi)有出租出去，業(yè)主也就沒(méi)有收入。

銷售人員告訴@深圳樓市熱線，目前已經(jīng)入伙的水岸公寓，30多平的月租金達(dá)到3000元左右，如果遇到展會(huì)，一晚價(jià)格可以上千（未經(jīng)求證）。

事實(shí)上，會(huì)展片區(qū)尚處于市場(chǎng)培育期，加上疫情影響，僅靠出租給參展商，空置率難免居高不下。

據(jù)銷售介紹，整個(gè)會(huì)展灣片區(qū)規(guī)劃了合計(jì)約8000套公寓，加上自身配建的部分人才公寓，供應(yīng)量極其龐大。有網(wǎng)友不禁驚呼：上萬(wàn)套公寓以后租給誰(shuí)？

圖源：咚咚找房

目前，會(huì)展灣片區(qū)已經(jīng)入伙有水岸、南岸、中港、東城組團(tuán)陸續(xù)房源放租，內(nèi)卷嚴(yán)重。

最令購(gòu)房人周女士擔(dān)憂的是其“日、月租房”酒店運(yùn)營(yíng)模式，成為日后影響社區(qū)居住純粹性的隱患。

今年6月，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期1300戶住宅業(yè)主舉報(bào)商務(wù)公寓大量“日、月租房”引發(fā)的業(yè)主維權(quán)一度引發(fā)輿論關(guān)注。

投訴信中表述：三期公寓曾有托管公司經(jīng)營(yíng)“日租房”，造成大量閑散人員進(jìn)入小區(qū)。

由于云岸公寓主力租賃客群是參展商，勢(shì)必會(huì)有大量“日租房”出現(xiàn)。

近年來(lái)，房屋托管公司暴雷、卷款跑路個(gè)案并不少見(jiàn)。如果公寓小區(qū)有大量此類產(chǎn)品，購(gòu)房人就要小心了。

近一點(diǎn)可比照一下巽寮灣海量在出租的海景公寓，租期不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)手又困難，買家都是淚。

業(yè)內(nèi)人士建議，如果要投資此類出租型公寓，盡量避開(kāi)那些居住純粹性不高的品種。

超標(biāo)品質(zhì)提升費(fèi)、公寓存量巨大、出租回報(bào)周期漫長(zhǎng)等因素，加上投資客退潮，購(gòu)房人自然用腳投票。

來(lái)源：深圳樓市熱