案件情節(jié)

陳先生2009年想買房，但他沒有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房。他的朋友周先生有北京戶口，符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請條件，陳先生就和周先生商量，借用周先生的名義購買一號經(jīng)濟(jì)適用房，周先生同意了。

兩人簽了一份協(xié)議，約定房子實(shí)際歸陳先生所有，所有費(fèi)用都由陳先生出，滿五年可以上市交易后，周先生配合過戶。陳先生付了全款，房子下來后就住進(jìn)去了，一住就是十幾年。

2019年，房子滿五年了，可以上市交易了，陳先生找周先生要求過戶，周先生卻反悔了，說經(jīng)濟(jì)適用房是政策性保障住房，借名買房協(xié)議無效，房子應(yīng)該歸他所有，他愿意退還陳先生的購房款。陳先生沒辦法，只能起訴到法院。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購買經(jīng)濟(jì)適用房需要符合特定的條件，并且要經(jīng)過審批。

陳先生不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，他借用周先生的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)避了國家的經(jīng)濟(jì)適用房政策，損害了社會公共利益和其他符合條件的購房者的利益。根據(jù)民法典的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效。

所以法院認(rèn)定雙方簽訂的借名買房協(xié)議無效。但考慮到陳先生已經(jīng)實(shí)際居住多年，而且支付了全部購房款，法院判決周先生返還陳先生購房款，并按照房屋現(xiàn)在的市場價值賠償陳先生的損失。

律師勝訴心得

我們站在陳先生的角度，雖然協(xié)議被認(rèn)定無效，但我們還是為當(dāng)事人爭取到了最大利益：

第一，我們雖然承認(rèn)協(xié)議無效，但重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了陳先生的實(shí)際出資和居住情況，以及周先生的不誠信行為。

第二，我們申請了房屋價值評估，要求按照現(xiàn)在的市場價值賠償損失，而不是只退還當(dāng)年的購房款。如果只退當(dāng)年的購房款，陳先生的損失就太大了。

第三，法院最終采納了我們的意見，判決按照市場價值賠償，這實(shí)際上讓陳先生獲得了相當(dāng)于房屋增值的利益，雖然沒有拿到房子，但經(jīng)濟(jì)上沒有吃虧。

這個案子告訴我們：經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房這類政策性保障住房，千萬不要借名購買，因?yàn)閰f(xié)議很可能被認(rèn)定無效。如果確實(shí)要買，一定要考慮清楚風(fēng)險。