咱們今天好好聊聊上海這波樓市。五一假期過(guò)完，上海二手房市場(chǎng)那股熱乎勁兒一點(diǎn)沒(méi)減，反而越燒越旺。說(shuō)實(shí)在的，剛過(guò)去的4月，上海二手房網(wǎng)簽量干到了2.87萬(wàn)套，比去年同期漲了22.3%。這個(gè)數(shù)字什么概念？近十年來(lái)同期最高。五一假期成交量也比去年多了16%，豪宅和兩三百萬(wàn)的剛需房都在跑量，誰(shuí)還說(shuō)市場(chǎng)不行？

背后最大的推手，就是那撥總價(jià)200萬(wàn)到400萬(wàn)的剛需客群。他們占了整個(gè)市場(chǎng)成交量的六成以上。你想想，這個(gè)價(jià)位在上海能買(mǎi)到什么？大多是外環(huán)外的軌交房，或者一些老小區(qū)的學(xué)區(qū)房。鏈家和中原的數(shù)據(jù)都指向同一個(gè)現(xiàn)象：房東想快點(diǎn)賣(mài)掉，普遍讓利5%到8%。一套掛牌350萬(wàn)的房子，最后320多萬(wàn)成交，很常見(jiàn)。這就是典型的“以價(jià)換量”。

咱們拿一個(gè)真實(shí)案例說(shuō)話。浦東外環(huán)邊上一套2003年的房子，兩房，離地鐵口800米。房東一開(kāi)始掛385萬(wàn)，掛了兩個(gè)月沒(méi)動(dòng)靜。后來(lái)直接降到360萬(wàn)，一周內(nèi)就簽掉了。買(mǎi)家是個(gè)在張江上班的年輕人，首付湊了120萬(wàn)，剩下用公積金加商貸，月供一萬(wàn)出頭。對(duì)他來(lái)講，這個(gè)價(jià)位能上車(chē)，已經(jīng)很滿意了。還有楊浦一套老破小，對(duì)口一個(gè)二梯隊(duì)小學(xué)，總價(jià)280萬(wàn)，掛牌三天就被一對(duì)準(zhǔn)備結(jié)婚的小夫妻搶走。這樣的故事，4月份在上海不知道發(fā)生了多少。

回頭看看2019年同期，當(dāng)時(shí)上海二手房成交量大概在2.5萬(wàn)套左右�，F(xiàn)在的2.87萬(wàn)套，已經(jīng)超過(guò)了疫情前的水平。市場(chǎng)韌性確實(shí)有，但你說(shuō)完全恢復(fù)了吧？也不是。核心區(qū)像黃浦、靜安、徐家匯那些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，房東根本不急�？赏猸h(huán)外有些板塊，庫(kù)存還在高位，開(kāi)發(fā)商和二手房東都在搶客戶。

這波行情跟“滬七條”關(guān)系很大。公積金貸款額度提上去了，限購(gòu)政策也優(yōu)化了一部分，置換鏈條被撬動(dòng)了。很多人先把手里的小房子賣(mài)掉，拿著錢(qián)去換大一點(diǎn)的。保利、招商這些房企，單盤(pán)銷(xiāo)售額都能破億，深夜還有人在售樓處簽約。說(shuō)實(shí)話，好久沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種場(chǎng)面了。

輿論現(xiàn)在喊“紅五月”可期，我覺(jué)得有道理。政策和積壓的需求正在形成合力。但有兩個(gè)東西得盯著：一個(gè)是價(jià)格會(huì)不會(huì)又漲太快，另一個(gè)是掛牌量如果繼續(xù)猛增，買(mǎi)家心態(tài)會(huì)不會(huì)又猶豫。畢竟前面幾個(gè)月的熱度，很大程度上是靠房東割肉換來(lái)的。一旦大家覺(jué)得還能再等等、再砍一刀，那個(gè)脆弱的平衡就可能打破。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，上海樓市確實(shí)走出了最冷的那段路。但不代表每個(gè)人都能閉著眼睛買(mǎi)。外環(huán)外剛需盤(pán)、核心區(qū)改善盤(pán)、老破小學(xué)區(qū)房，各有各的邏輯。你如果是真剛需，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。房東們還在互相卷，你砍價(jià)的底氣比以前足多了。