來源：市場資訊

（來源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

看到大興·首創(chuàng)禧悅興城，把安置房搖身一變做成商品房，還直接干成了銷冠，北京城建估計(jì)是坐不住了。

這不，位于順義仁和鎮(zhèn)的裕龍灣項(xiàng)目，在五一期間對外開放了實(shí)體樣板間。

假期剛過，大紅喜報就甩了出來：累計(jì)到訪1576組，認(rèn)籌168套。

裕龍灣是一個有故事的項(xiàng)目。它跟禧悅興城一樣，最初對接?xùn)|城安置房。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于安置對象沒過來，最后它轉(zhuǎn)化成商品房銷售。

兩個項(xiàng)目都有一個硬傷——骨子里是安置房水準(zhǔn)，對比商品房有相當(dāng)大的差距，對比現(xiàn)在的“好房子”差距就更大，得房率不算高。

禧悅興城旁邊好歹有個地鐵大興機(jī)場線，裕龍灣周圍卻沒地鐵。在順義這種地方，沒地鐵，對剛需來說幾乎是致命傷。

更讓人摸不著頭腦的是，裕龍灣明明是城建發(fā)展的地盤，卻請了龍湖來代建。

估計(jì)是看中了龍湖在旁邊的云河硯項(xiàng)目做得不錯，想借借人家的勢。對于現(xiàn)在的城建發(fā)展來說，不管黑貓白貓，能抓老鼠（賣房回款）就是好貓。

為什么城建發(fā)展這么急著清庫存？看看掌舵人就懂了。

去年，55歲的齊占峰“空降”至城建發(fā)展，走馬上任新董事長。

他不是地產(chǎn)出身，畢業(yè)于中國礦業(yè)大學(xué)企業(yè)管理專業(yè)，曾任北京市首都公路發(fā)展集團(tuán)總會計(jì)師，現(xiàn)任北京城建集團(tuán)黨委常委、總會計(jì)師。

財(cái)務(wù)出身的他，必然會狠抓城建發(fā)展的財(cái)務(wù)。

雖然這家北京老牌國資房企，去年?duì)I收規(guī)模站上近年最高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入302.81億元，同比增長19.02%，但歸屬股東凈虧損4.13億元。

為了扭虧，齊占峰也道明了去化藥方，“實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)、快回款，提高項(xiàng)目流速，縮短項(xiàng)目周期”“完善重點(diǎn)項(xiàng)目去化方案，拿出針對性、落地性措施”。

01

雖然裕龍灣在產(chǎn)品上，跟現(xiàn)在的“好房子”新盤比確實(shí)落后了一截，但有一說一，它的價格是蠻香的。

4月10日，裕龍灣1364套房源取證，擬售價格3.04-3.14萬元/㎡。

官方海報直接打出：首付19萬起，上車國企現(xiàn)房。

置業(yè)顧問表示，實(shí)際均價2萬+/㎡。

項(xiàng)目總建筑面積約18.73萬平方米，共計(jì)8棟18至21層，包含建面約67㎡-115㎡的一至三居共4種戶型。

67㎡很方正，兩面寬，餐客廳與1.15米寬的陽臺一貫相連。

有u型廚房+開放式家政區(qū)。但衛(wèi)生間沒有做到三分離，而且還是暗衛(wèi)。

現(xiàn)在同面積段“好房子”基本都可以做兩居，但裕龍灣67㎡只有一居，得房率不到75%。

86㎡兩居戶型就沒那么方正，階梯型，缺角多；進(jìn)門到客廳那一塊，面積浪費(fèi)肉眼可見。

南向客廳外的陽臺進(jìn)深增加至1.5米，還有了獨(dú)立儲藏間。

廚房面寬1.75米，甚至不如67㎡廚房面寬（2.5米），做飯轉(zhuǎn)個身都費(fèi)勁。

兩間臥室面倒是足夠大，分別為11.475㎡、11.407㎡，且都是南向開窗，但墻窗比小。

另外，沒有家政區(qū)，洗衣機(jī)只能塞衛(wèi)生間。而且，衛(wèi)生間依然是暗衛(wèi)。

88㎡兩居，雖然客廳與陽臺相連，但缺角；陽臺面寬2.5米，采光受影響。

進(jìn)門到廁所的過道，存在面積浪費(fèi)。廚房面寬更小了，才1.65米。

115㎡三居，南向兩面寬，手槍戶型。現(xiàn)在市場同面積段的好房子，幾乎都是四葉草+三面寬戶型。

入戶就是超長玄關(guān)，客廳面寬3.65米，主臥面寬3.3米；主臥是套間設(shè)計(jì)，且是明衛(wèi)。

Bug就是，廚房的一半面積被餐廳“分走”，只有5㎡，有點(diǎn)不食人間煙火的感覺，讓女主人發(fā)揮廚藝的空間受限。

02

裕龍灣的西北方向，是城建發(fā)展的另一個樓盤——星悅時光。

兩個項(xiàng)目雖然是鄰居，但實(shí)則有著本質(zhì)的區(qū)別，一個是嫡出，一個是庶出。

看股權(quán)結(jié)構(gòu)就懂了：

裕龍灣的項(xiàng)目公司為北京城建興順房地產(chǎn)，唯一股東是城建發(fā)展，法人兼董事長為寧志斌，經(jīng)理為韓韜。

星悅時光的項(xiàng)目公司則為北京城建南山置業(yè)，由兩個股東組成，城建發(fā)展持股51%、南山控股（002314.SZ)持股49%。

這兩年來，北京偷面積之風(fēng)刮得很盛。最牛的偷面積區(qū)域，當(dāng)屬順義。

從原來的防火挑檐變陽臺，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺和挑空空間，這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。

星悅時光，就是這股風(fēng)潮里的典型代表。

產(chǎn)品定位上，作為剛需盤的星悅時光，設(shè)計(jì)了建面約77平、87平、107平一共3個面積段4個戶型。

其中，77平的三室兩廳兩衛(wèi)，得房率約78%，贈送面積21平米——南北偷了2個挑空和設(shè)備平臺，南面偷了1個封閉，側(cè)面偷了4個飄窗，讓實(shí)際使用面積變成98平米，實(shí)際使用率105%。

什么概念？

按照大多數(shù)項(xiàng)目80%左右的得房率計(jì)算，一套建筑面積約為77㎡的三居室，星悅時光的實(shí)際可用面積將比一般情況多出35㎡。

若以3.5萬元/㎡的平均售價計(jì)算，這部分額外面積的價值相當(dāng)于122.5萬元。

目前，星悅時光網(wǎng)簽588套，去化率68%，成交價約3.4萬元/平，成交額超17.2億元，地價覆蓋率約145%。

相較于兄弟盤，裕龍灣不僅在產(chǎn)品、得房率上沒有優(yōu)勢，而且交通和配套也是它自帶的硬傷。

從地理位置上來看，它距離最近的15號線順義站，距離約7公里，開車需18分鐘。距離規(guī)劃中的R4號線臨河站2公里。

另外，裕龍灣附近較為荒蕪，周邊還有不少待開發(fā)區(qū)域，配套還未完善，商業(yè)氛圍并不濃郁。

但現(xiàn)在的買房人，已經(jīng)不是只看價格了。便宜是敲門磚，住得舒服才是留人鎖。

裕龍灣能不能復(fù)制禧悅興城的逆襲神話？