文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

深圳龍華，即將迎來(lái)又一個(gè)新盤(pán)。

就在近日，深圳規(guī)自局公布了龍華街道璞樾華府項(xiàng)目總平圖。

這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)就是合泰地產(chǎn)的上油松老圍舊改。

上個(gè)月下旬項(xiàng)目名剛獲批，這個(gè)月初就披露了規(guī)劃圖，不可謂不快。

項(xiàng)目的建設(shè)用地面積1.56萬(wàn)㎡，總建筑面積14萬(wàn)㎡。

容積率5.72，計(jì)容積率建筑面積9.62萬(wàn)㎡。

其中，住宅建筑面積5.57萬(wàn)㎡，地上商業(yè)2.08萬(wàn)㎡，地下商業(yè)7000㎡。

另外公共配套設(shè)施5425㎡，物業(yè)服務(wù)用房200㎡。

總平圖顯示，璞樾華府主要由三棟40-41層的住宅樓棟組成。

分別為1棟一單元、41層，1棟二單元、40層，1棟三單元、40層。

戶型上，商品房均為一層六戶設(shè)計(jì)。

三棟樓由東北沿西南方向，一字排開(kāi)。

總平圖能看出的幾個(gè)亮點(diǎn)：

1）小區(qū)的戶型有大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角還做了圓弧形處理，還有大面積的飄窗；

三棟樓之間，有風(fēng)雨連廊連接，每棟樓還有大面積的防墜雨棚圍繞。

說(shuō)明小區(qū)在整體得房率，以及設(shè)計(jì)的美感上可以期待。

2）另外，小區(qū)打造了一個(gè)下沉廣場(chǎng)，一個(gè)泳池，還有兒童游樂(lè)場(chǎng)地、文化活動(dòng)室等設(shè)施；

加上項(xiàng)目超2萬(wàn)平的商業(yè)，自身的休閑設(shè)施、商業(yè)配套還算豐富。

3）總平圖還看得出較為明顯的一點(diǎn)，璞樾華府做了整體的抬高。

小區(qū)園林是大面積的屋頂綠化，整個(gè)小區(qū)綠化猶如一個(gè)屋頂花園；

另外還在一單元、二單元之間，二單元、三單元之間，分別設(shè)計(jì)了一處玻璃采光頂。

不足方面：

1）小區(qū)總戶數(shù)671戶，是有保障性住房的。

保障性住房建筑面積1120㎡，主要位于1棟一單元的6-13層。

也就是說(shuō)，小區(qū)的保障性住房跟商品房是在同一棟樓的。

另外，據(jù)了解項(xiàng)目還有不少的回遷房，但具體的套數(shù)尚有待明確。

這種商品房、回遷房、保障房混住，帶來(lái)的一個(gè)問(wèn)題就是客群的不純粹。

2）從參數(shù)看，璞樾華府容積率5.72，還都是40、41層的超高層。

相對(duì)于眼下新拍地的新規(guī)產(chǎn)品，居住的舒適度和體驗(yàn)感也稍有不足。

3）另還有一點(diǎn)，可能也有不少的人會(huì)介意。

作為商品房，璞樾華府的旁邊就是油松游氏家祠。

4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，小區(qū)戶型沒(méi)能做到全南向。

每棟樓的一層里面，共6個(gè)戶型，只有2個(gè)戶型做到了東南向。

其余4個(gè)分別是東北、西北向。

并且，唯一東南向的2個(gè)戶型，又朝向珠三角環(huán)線高速。

百度測(cè)距顯示，項(xiàng)目距離這條高速四百多米，可能會(huì)存在噪音影響。

至于具體的戶型、面積段，還有待后續(xù)官方信息的披露。

璞樾華府是由合泰地產(chǎn)打造的。

開(kāi)發(fā)主體是深圳市合泰置業(yè)有限公司，董事長(zhǎng)為邱傳津。其也是合泰地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

合泰置業(yè)正是合泰地產(chǎn)（全稱：深圳市合泰地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）旗下全資子公司。

合泰地產(chǎn)是深圳當(dāng)?shù)匾患倚￠_(kāi)發(fā)商，成立于2009年。

目前旗下業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融投資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理、物業(yè)管理、文化傳媒、國(guó)際教育，云谷科技等。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，合泰地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積近300萬(wàn)㎡。

先后開(kāi)發(fā)有福田金色假日名苑和半山御景華庭、南山四季麗晶公寓、沙頭角合泰御景翠峰及嘉悅公館等。

除了早期入市的項(xiàng)目，合泰地產(chǎn)目前在打造以及待入市的項(xiàng)目，主要集中在深圳“東西兩翼”。說(shuō)的直白點(diǎn)，就是不在核心區(qū)。

比如，其待入市的新田工業(yè)區(qū)舊改位于寶安，沙欄嚇村舊改、葉屋村舊改以及在售的嘉悅公館位于鹽田。澳頭舊村城市更新項(xiàng)目甚至位于大鵬。

而這次即將面市的璞樾華府，是合泰地產(chǎn)近些年少有的位于深圳較核心區(qū)域的項(xiàng)目。

從已入市的項(xiàng)目看，合泰地產(chǎn)位于外圍區(qū)域的項(xiàng)目去化并不算好。

旗下位于鹽田沙頭角的合泰嘉悅公館，在去年9月取證入市，至今八個(gè)月，網(wǎng)簽去化僅29%左右，不足三成。

也因此，璞樾華府的入市，成了合泰地產(chǎn)“村里的希望”。

不過(guò)璞樾華府雖地處龍華，但民治油松板塊因多遺留的工業(yè)園區(qū)和大量城中村民房。

城市界面相比紅山、上塘、梅林關(guān)、中心區(qū)這些板塊，也有所差距。項(xiàng)目入市最終會(huì)是怎樣，還有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。