最近，深鐵集團(tuán)的新聞接連刷屏。

4月29日，深鐵集團(tuán)接連公告了三件大事——

第一，官宣辛杰不再擔(dān)任公司董事長，董事長職位暫時空缺。

第二，交出2025年成績單，全年營收212.2億元，同比微增0.15%；

第三，也是分量最重的一枚，合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損371.97億元。

這幾條消息一出，幾乎所有媒體都把焦點對準(zhǔn)了萬科，對準(zhǔn)了371億的巨虧。

但濤哥今天想聊的，是一個被輿論遮蔽的側(cè)面——深鐵置業(yè)。

作為深鐵集團(tuán)旗下另一個核心地產(chǎn)平臺，深鐵置業(yè)很少出現(xiàn)在公眾視野里。

但在深鐵集團(tuán)巨虧371億的2025年，深鐵置業(yè)卻錄得利潤總額27.3億元，全年賣了約160億元。

在萬科的喧囂之外，深鐵置業(yè)正在上演一場靜水流深的突圍。

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深鐵的真實家底，遠(yuǎn)比想象的要厚

4月29日，深鐵集團(tuán)正式公告：根據(jù)相關(guān)程序，辛杰不再擔(dān)任公司董事長職務(wù)。

截至公告日，公司董事長空缺暫未任命，后續(xù)將及時披露新任董事長情況。

至此，執(zhí)掌深鐵超過8年的辛杰，正式告別了這家深圳軌道交通龍頭企業(yè)的掌門人位置。

辛杰時代落幕后，不管誰擔(dān)任深鐵集團(tuán)的新董事長，都要面對一個數(shù)字：2025年深鐵集團(tuán)合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損約371.97億元。

平均每天睜眼就要虧掉1.02億元，這是一個殘酷的現(xiàn)實。

深鐵集團(tuán)在公告中解釋得很直接：主要系聯(lián)營企業(yè)萬科虧損，導(dǎo)致長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損并計提減值損失。

既然主因在萬科，那么剝離這一影響因素，深鐵自身經(jīng)營狀況到底如何？

深鐵集團(tuán)的真實家底，遠(yuǎn)比想象的要厚——

2025年深鐵集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)8069億元，同比增長8.12%；全年營收212.2億元，同比微增0.15%；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額119.5億元，連續(xù)三年保持正值。

剔除股權(quán)投資損失和減值損失的影響因素，深鐵集團(tuán)自身業(yè)務(wù)實現(xiàn)盈利，經(jīng)營表現(xiàn)總體穩(wěn)健。

軌道主業(yè)依舊能打，全年運(yùn)送乘客32.85億人次，單日最高客流飆升至1305萬人次，客流增量居全國第一，客流增幅居一線城市第一。

撐起深鐵盈利底盤的，是它的地產(chǎn)板塊。

深鐵的收入主要來自兩大板塊：地鐵、鐵路運(yùn)營及管理設(shè)計業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了約64%的營收，是“量”的大頭；而站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約35%，則是“利”的擔(dān)當(dāng)。

2025年，站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率已攀升至45.60%，同比提升超過10個百分點——

也就是說，即便在全行業(yè)利潤被攤薄的年代，TOD模式依然是深鐵最硬核的賺錢密碼。

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160億銷售額背后，誰在替深鐵賺錢？

提到深鐵的站城一體化開發(fā)，就不得不提其旗下核心的地產(chǎn)操盤手——深鐵置業(yè)。

作為深鐵集團(tuán)的全資子公司，深鐵置業(yè)主營業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃、商業(yè)管理等，截至目前已獲取土地開發(fā)權(quán)的項目達(dá)32個，總開發(fā)規(guī)模約1759萬㎡。

在公眾視野里，深鐵置業(yè)的名氣往往被萬科的光環(huán)所掩蓋，但在深圳地產(chǎn)圈，深鐵置業(yè)早已是一方霸主。

2025年，深鐵置業(yè)利潤總額達(dá)27.3億元，全年實現(xiàn)銷售金額約160億元，連續(xù)11年銷售額突破百億大關(guān)，銷售面積50萬㎡，連續(xù)3年位列深圳市銷售面積排名前二。

在2025年房地產(chǎn)市場如此艱難的情況下，一家地方國企能交出這樣的成績單，含金量不言而喻。

如果只能用一個詞來形容深鐵置業(yè) 2025 年的表現(xiàn)，那就是“能打”。

最能體現(xiàn)這份能打的，是三個現(xiàn)象級紅盤——

深鐵前海時代·尊府，是前海桂灣片區(qū)超百萬平方米的TOD超級綜合體前海時代系列的三期項目。

作為深鐵“府系”力作，項目憑借“近海、近城、近軌”的區(qū)位優(yōu)勢，以前沿理念履新住宅標(biāo)準(zhǔn)，為市場交上了優(yōu)異的成績單。

自2023年底入市以來，項目一路熱銷創(chuàng)下“五開五捷”的亮眼戰(zhàn)績，銷售額累計突破140億元。

深鐵前海時代項目實景圖

深鐵閱云境，是龍崗大運(yùn)新城板塊的TOD項目，作為深鐵置業(yè)首進(jìn)東部的境系高端產(chǎn)品，項目延續(xù)境系美學(xué)高水準(zhǔn)工藝，貼合高端居住需求。

依托深圳東部最大綜合交通樞紐大運(yùn)站地鐵上蓋物業(yè)的優(yōu)勢，三軌交匯大幅縮短通勤半徑，實現(xiàn)都市核心區(qū)半小時生活圈。

項目自推出以來實現(xiàn)三度開盤三度日光，成為深圳東部當(dāng)之無愧的頂流項目。

深鐵閱云境項目效果圖

深鐵璟城，位于寶安區(qū)松崗街道，擁有低容積率、大園林、戶戶朝南、周邊3個大公園，以及TOD交通樞紐核心優(yōu)勢。

既完美詮釋了“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式的創(chuàng)新實踐，也為深圳人才提供了高品質(zhì)的居住解決方案，迅速躋身深圳人才住房市場熱門行列。

2025年，項目斬獲深圳當(dāng)年人才房銷售套數(shù)冠軍；2026年4月第四批次房源再度售罄，實現(xiàn)“四開四捷”的亮眼戰(zhàn)績。

深鐵璟城項目實景圖

三個項目，撐起了深鐵置業(yè)2025年最硬核的銷售業(yè)績。

除了賣得好，深鐵置業(yè)更看重“穩(wěn)投資與保交付”。

2025年，深鐵置業(yè)工程建設(shè)投資達(dá)101億元，連續(xù)3年破百億；成功交付3222套住宅，交付面積超40萬㎡。

在行業(yè)信任度降至冰點的當(dāng)下，“保交付”就是最大的企業(yè)責(zé)任，也是最好的品牌廣告。

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低調(diào)的掌舵人，布局2026年攻勢

深鐵置業(yè)能打出這樣的戰(zhàn)績，背后離不開一支低調(diào)但強(qiáng)悍的高管團(tuán)隊。

目前，深鐵置業(yè)由兩位關(guān)鍵人物掌舵：

一位是董事長李武雄，他是純正的“地產(chǎn)老兵”，擁有超過20年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。

畢業(yè)于華南理工大學(xué)建筑專業(yè)，1997年加入天健集團(tuán)，從基層的工地技術(shù)管理員做起，經(jīng)歷了工程、設(shè)計、營銷策劃等多項工作，2007年升為副總經(jīng)理。

2010年臨危受命被任命為南寧天健地產(chǎn)公司總經(jīng)理，任職期間帶領(lǐng)團(tuán)隊開發(fā)了天健商務(wù)大廈、天健國際公館、天健西班牙小鎮(zhèn)等多個項目，在一線操盤和城市公司管理上積累了深厚經(jīng)驗。

2019年成為深鐵置業(yè)執(zhí)行董事、黨委書記，隨后升任董事長，全面負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營管理。上任后他積極推動企業(yè)在城市更新和軌道上蓋物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域的創(chuàng)新，是深圳“站城一體化”TOD開發(fā)模式的踐行者之一。

自執(zhí)掌深鐵置業(yè)以來，他帶領(lǐng)公司連續(xù)多年保持行業(yè)領(lǐng)先地位。

另一位是總經(jīng)理劉宇峰，公開信息顯示其曾擔(dān)任深鐵置業(yè)副總經(jīng)理、前海深港基金小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理，推動了中國自貿(mào)區(qū)內(nèi)首個基金小鎮(zhèn)的落地和運(yùn)營。

2021年出任深鐵置業(yè)總經(jīng)理后，他主持深鐵置業(yè)日常經(jīng)營管理工作，推動“軌道+物業(yè)”TOD開發(fā)模式的發(fā)展建設(shè)。

在他們的帶領(lǐng)下，進(jìn)入2026年的深鐵置業(yè)勢頭依然強(qiáng)勁。

前海桂灣片區(qū)的深鐵前海時代尊府、深鐵桂灣凱旋府4月合計銷售20億元，五一假期來訪客戶超700批。深鐵瓏境、深鐵閱云境、深鐵睿著、深鐵瑞城等在售項目近期同樣取得亮眼成績。

2026年前4個月，深鐵置業(yè)以30.32億元的權(quán)益銷售額位列深圳房企第六。

2026年，深鐵置業(yè)的貨架更加豐富。

深鐵閱洺境花園加速施工推進(jìn)，全現(xiàn)房銷售的深鐵閱海境花園預(yù)計今年入市，羅湖筍崗新盤深鐵閱湖境家園拿地即開工，延續(xù)了“境”字系產(chǎn)品線。

前海的深鐵前海國際樞紐中心，作為華南首個具備口岸功能的全地下綜合交通樞紐，也將成為深鐵TOD模式的最高級別呈現(xiàn)。

深鐵前海國際樞紐中心效果圖

更值得關(guān)注的是，深鐵置業(yè)還在推進(jìn)深圳灣超級總部基地北塔等城市地標(biāo)級項目的建設(shè)。

深鐵置業(yè)的產(chǎn)品線，正在覆蓋深圳樓市的全場景。

結(jié) 語

371億的巨虧，讓深鐵集團(tuán)成為輿論焦點。

但濤哥想說的是，投資萬科帶來的賬面虧損，和一個企業(yè)真正的造血能力，是兩回事。

深鐵集團(tuán)最值錢的東西，不是萬科的股權(quán)，而是635公里軌網(wǎng)、千億級固定資產(chǎn)投資、年銷百億的站城開發(fā)能力，以及深鐵置業(yè)這個能打的地產(chǎn)平臺。

160億不是終點，只是深鐵置業(yè) “悶聲干大事” 的新起點，2026年，深鐵置業(yè)還有多個項目等著入市。

在軌道延伸的地方，深鐵置業(yè)正在書寫新的城市篇章。

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