自中央政治局會(huì)議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”以來(lái)，地方密集出臺(tái)了一攬子穩(wěn)市場(chǎng)新政。

先是深圳，4月29日出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化新政，定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域限購(gòu)，激活核心區(qū)住房需求。

緊接著，4月30日最為密集，廣州、天津、武漢、惠州、煙臺(tái)、揚(yáng)州等10城同日發(fā)布樓市政策。

進(jìn)入5月份，蘇州更是在五一假期（5月2日）發(fā)布加大住房公積金支持力度、優(yōu)化限購(gòu)與人才購(gòu)房等十一條政策內(nèi)容。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中央政治局會(huì)議以來(lái)，已有至少16個(gè)省市發(fā)布了穩(wěn)市場(chǎng)政策。

其中，深圳、廣州、天津、武漢、揚(yáng)州、蘇州發(fā)布一攬子穩(wěn)市場(chǎng)政策，涉及限購(gòu)放松、貸款額度提升、供給側(cè)管理等方面，其余城市大多數(shù)為公積金優(yōu)化政策。

從“五一”小長(zhǎng)假市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線及強(qiáng)政策加持城市依靠節(jié)前新政實(shí)現(xiàn)熱度回升，多數(shù)二線城市維持溫和修復(fù)，需求側(cè)整體仍處于低溫觀望狀態(tài)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，有新政加持的城市，直接推動(dòng)五一期間（5.1-5.5，下同）成交同比大幅回暖。

天津最為典型，新政加持與新盤集中入市，天津迎來(lái)近三年最強(qiáng)“五一”，據(jù)普睿數(shù)智天津區(qū)域調(diào)研，五一期間天津全市典型項(xiàng)目單盤認(rèn)購(gòu)均值為7.3套，同比認(rèn)購(gòu)量上升一成。二手房成交、帶看量走高。

武漢受4月30日“漢七條”影響，在公積金貸款政策優(yōu)化以及新城區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼直接刺激，疊加房企五一營(yíng)銷活動(dòng)，案場(chǎng)訪購(gòu)表現(xiàn)較4月周度提升20%。五一期間新房網(wǎng)簽994套，同比2025年五一期間大漲120%，市場(chǎng)修復(fù)力度強(qiáng)勁。

合肥則因購(gòu)房補(bǔ)貼即將到期沖刺效應(yīng)，同樣迎來(lái)近三年最好的五一，新房日均成交270套、同比大漲近七成；二手房成交565套，盡管同比仍下降38%，但是客戶看房積極，日均帶看量上漲28%，新增客戶增長(zhǎng)6%。

除此之外，深圳新政松綁限購(gòu)，核心區(qū)改善盤轉(zhuǎn)化率明顯提升，二手房帶看、過(guò)戶均出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

上海政策效果持續(xù)釋放，不過(guò)假期淡季已為常態(tài)，整體表現(xiàn)好于去年同期，新房成交同比增長(zhǎng)近六成。

成都、杭州均呈現(xiàn)內(nèi)外分化特征，局部板塊、特定產(chǎn)品熱度表現(xiàn)突出。

成都新房網(wǎng)簽面積僅7.93萬(wàn)平方米，同比下降26.4%，創(chuàng)下2020年以來(lái)同期新低。但內(nèi)圈層市場(chǎng)壓力仍在低位，項(xiàng)目去化表現(xiàn)較佳，新房表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

杭州市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化顯著，核心區(qū)豪宅產(chǎn)品堅(jiān)挺熱銷，遠(yuǎn)郊板塊主要依靠特價(jià)房走量，整體成交高度聚焦高端改善品類。

弱修復(fù)城市同比仍多處于下滑區(qū)間。

如廣州新房認(rèn)購(gòu)環(huán)比回升，但不及2025年同期，受推盤量影響成交規(guī)模有限，二手房成交量、帶看及掛牌量同步下滑。

西安依靠特價(jià)房、高傭金促銷拉動(dòng)，單盤認(rèn)購(gòu)環(huán)比大漲71%，同比仍下滑30%。

南京新房認(rèn)購(gòu)?fù)却蠓嘏?，但仍處于近五年同期低位，二手房日均成交、帶看量環(huán)比大幅下滑。

濟(jì)南受春假旅游分流影響，新房盤均認(rèn)購(gòu)?fù)认禄?4%。

具體到項(xiàng)目去化來(lái)看，重點(diǎn)城市五一期間開(kāi)盤項(xiàng)目表現(xiàn)分化顯著。

天津成為少數(shù)實(shí)現(xiàn)高去化的城市，不少新盤表現(xiàn)亮眼，成為五一期間市場(chǎng)標(biāo)桿：格調(diào)麟鳳來(lái)儀、格調(diào)蒲庭兩大項(xiàng)目外宣實(shí)現(xiàn)100%去化；泰達(dá)格調(diào)玖章首開(kāi)162套房源去化率約70%。這類項(xiàng)目依托國(guó)企背書、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與宋式風(fēng)格社區(qū)等產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，疊加驗(yàn)資排卡、客戶升級(jí)等精準(zhǔn)蓄客動(dòng)作，成功撬動(dòng)高去化。

相較而言，多數(shù)城市開(kāi)盤表現(xiàn)偏弱。廣州推新量為近三年同期最低，18盤共計(jì)2228套房源整體去化率只有13%；武漢4盤共計(jì)358套房源去化率16%，南京8盤739套房源去化率僅6%；西安3個(gè)高層加推項(xiàng)目平均去化率55.6%。

整體來(lái)看，具備國(guó)企背書、核心配套與精準(zhǔn)營(yíng)銷的標(biāo)桿項(xiàng)目更容易實(shí)現(xiàn)高去化，而多數(shù)城市受需求觀望、供給結(jié)構(gòu)影響，開(kāi)盤表現(xiàn)仍未出現(xiàn)明顯變化。

五一期間，“真讓利”成為房企營(yíng)銷的核心主線。尤其是弱修復(fù)城市以價(jià)換量+渠道提傭成為標(biāo)配，核心改善盤則更多依靠產(chǎn)品力突圍。

根據(jù)不同城市來(lái)看，“政策加持”類城市多采取“政策+房企”聯(lián)動(dòng)模式放大優(yōu)惠效果。

武漢光谷、二環(huán)項(xiàng)目疊加新城區(qū)1%-1.5%政府購(gòu)房補(bǔ)貼與案場(chǎng)1-2%折扣，同時(shí)還推出特價(jià)房、車位特惠及家電贈(zèng)送；合肥、長(zhǎng)沙聯(lián)動(dòng)房交會(huì)推出專屬優(yōu)惠；廣州依托“穗八條”新政導(dǎo)流；深圳通過(guò)政企聯(lián)合的“五一好房節(jié)”引流，配套渠道激勵(lì)與特價(jià)房促銷。

“弱修復(fù)”及高庫(kù)存城市普遍以“價(jià)格讓利+渠道驅(qū)動(dòng)”為核心手段。

西安、鄭州、成都、南京等城市全線推出特價(jià)房，鄭州傭金普遍上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，搭配工抵房、贈(zèng)車位家裝等福利；南京推出限時(shí)1-2個(gè)點(diǎn)折扣，搭配手機(jī)、旅游禮包等禮品；濟(jì)南推出限時(shí)95折，同步贈(zèng)品牌家電、車位優(yōu)惠，部分項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)放示范區(qū)/樣板間吸引到訪。

核心改善盤呈現(xiàn)差異化打法，上海中心城區(qū)項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)，杭州核心區(qū)豪宅依靠產(chǎn)品力保持熱銷，未參與價(jià)格戰(zhàn)；天津格調(diào)系項(xiàng)目雖推出額外2%特惠、車位政策及購(gòu)房抽獎(jiǎng)，但更多是配套型優(yōu)惠，依托國(guó)企背書與產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)高去化，而非單純依賴價(jià)格戰(zhàn)。

整體來(lái)看，以價(jià)換量仍是多數(shù)項(xiàng)目的主要選擇，政策聯(lián)動(dòng)與渠道激勵(lì)成為撬動(dòng)到訪與轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵抓手，市場(chǎng)對(duì)實(shí)質(zhì)讓利仍高度敏感。

各地政策落地力度與項(xiàng)目產(chǎn)品力將繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)走向，隨著節(jié)前穩(wěn)市政策效力逐步釋放，疊加“好房子”政策導(dǎo)向下的優(yōu)質(zhì)新品入市，5月市場(chǎng)整體成交較4月份環(huán)比持平，6月市場(chǎng)可能會(huì)弱一些，“弱復(fù)蘇強(qiáng)分化”的格局延續(xù)，廣州、武漢、長(zhǎng)沙等政策加持與新品供應(yīng)充足的城市或率先修復(fù)。

文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市