2026年4月，南通新房市場(chǎng)延續(xù)“小陽(yáng)春”行情，成交量同比上漲40%，成交價(jià)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比正增長(zhǎng)，廣義庫(kù)存降至2萬(wàn)套以內(nèi)。但整體回暖表象下，板塊分化正愈演愈烈。

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據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，4月南通市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目合計(jì)備案605套，環(huán)比下跌28%，同比上漲40%。

環(huán)比回落主要受3月成交量集中爆發(fā)影響，屬于正常市場(chǎng)波動(dòng)。拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，4月的成交量已處于2025年以來(lái)的頭部水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2025年以來(lái)，南通市區(qū)新房單月成交量?jī)H兩次突破600套，即今年的“金三銀四”——3月備案836套，4月備案605套，兩個(gè)月合計(jì)1441套，較去年的“金三銀四”增加600套，增幅高達(dá)71%。

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據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)，2026年4月，百城新建住宅均價(jià)為17129元/㎡，環(huán)比微漲0.08%。

其中，南通4月新建住宅樣本均價(jià)為14038元/㎡，環(huán)比上漲0.15%，漲幅位居百城第7，也是今年以來(lái)南通首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)。

價(jià)格的上漲，可能與高單價(jià)改善盤(pán)占比提升有關(guān)。例如濠東璟園、中海臻如府等改善型項(xiàng)目持續(xù)放量，在一定程度上拉高了全市均價(jià)。

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截至4月末，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）降至9715套，按近一年月均流速（約405套）估算，去化周期約23.98個(gè)月，較上月縮短1.97個(gè)月。

廣義庫(kù)存降至2萬(wàn)套以內(nèi)，約1.95萬(wàn)套，對(duì)應(yīng)去化周期約48.18個(gè)月，較上月大幅縮短5.53個(gè)月。

整體庫(kù)存壓力有所緩解，但距離健康區(qū)間（12-18個(gè)月）仍有較大差距。

此外，不同板塊廣義庫(kù)存去化周期，最大差距已超100個(gè)月，市場(chǎng)“體感溫度”冰火兩重天。

穩(wěn)健區(qū)——老城區(qū)

4月備案115套，近一年月均流速約73套，截至統(tǒng)計(jì)廣義庫(kù)存不到1300套，去化周期僅約17個(gè)月。

依托核心區(qū)位價(jià)值與改善產(chǎn)品定位，流速穩(wěn)健，安全邊際最高。

觀望區(qū)——任港灣五龍匯、創(chuàng)新區(qū)

任港灣五龍匯4月備案101套，近一年月均流速約81套，截至統(tǒng)計(jì)廣義庫(kù)存近3500套，去化周期約43個(gè)月。

創(chuàng)新區(qū)4月備案85套，近一年月均流速約71套，截至統(tǒng)計(jì)廣義庫(kù)存超3500套，去化周期約49個(gè)月。

這兩個(gè)板塊流速尚可，但庫(kù)存壓力偏大，后續(xù)去化表現(xiàn)需持續(xù)觀察。

滯銷區(qū)——原港閘

近一年月均流速僅約33套，廣義庫(kù)存近3900套，去化周期長(zhǎng)達(dá)約119個(gè)月。

這一困局主要受板塊內(nèi)多個(gè)大體量滯銷盤(pán)的長(zhǎng)期拖累，短期很難扭轉(zhuǎn)。

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具體單盤(pán)表現(xiàn)，4月備案量前兩名均為典型“以價(jià)換量”——遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾備案51套，遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境備案44套。

北大街云錦九璋備案43套緊隨其后，該項(xiàng)目今年2月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案72套，整盤(pán)去化率約24%。

老城區(qū)濠東璟園備案41套位列第四，該項(xiàng)目去年9月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案230套，整盤(pán)去化率約65%。

中海臻如府備案39套位列第五，該項(xiàng)目2024年4月入市，截至統(tǒng)計(jì)已備案904套，整盤(pán)去化率約72%。

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整體來(lái)看，今年“金三銀四”南通新房市場(chǎng)交出了一份“量?jī)r(jià)齊升”的成績(jī)單，市場(chǎng)信心得到階段性修復(fù)。

然而，廣義去化周期仍超48個(gè)月、板塊去化周期差距超100個(gè)月——這些都提醒我們，市場(chǎng)遠(yuǎn)未進(jìn)入全面回暖通道。

對(duì)于購(gòu)房者而言，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)安全邊際更高，高庫(kù)存板塊仍需謹(jǐn)慎比價(jià)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，加速去化、回籠資金仍是當(dāng)前最優(yōu)策略，“以價(jià)換量”在高庫(kù)存板塊依然行之有效。

“紅五月”能否延續(xù)上漲趨勢(shì)，我們將持續(xù)跟蹤，敬請(qǐng)關(guān)注。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)周期：2026年4月1日-2026年5月5日

*成交備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」