來源：市場資訊

（來源：奧派經(jīng)濟(jì)學(xué)）

文丨鄧新華

一說到房價(jià)上漲，很多人就說：

“不可能！人口都負(fù)增長了，怎么漲？”

“房子庫存太多了，賣不完，根本賣不完！怎么漲？

關(guān)于人口負(fù)增長，我已經(jīng)寫過了。今天來說說，房子“賣不完，根本賣不完”。

這其實(shí)是個(gè)錯(cuò)覺。

你說房子“賣不完，根本賣不完”？其實(shí)你看看，豬肉也“賣不完，根本賣不完”，白酒也“賣不完，根本賣不完”，服裝也“賣不完，根本賣不完”，餐飲也“賣不完，根本賣不完”……

太多太多的東西“賣不完”，那么，真的是這些東西太多了，所以“賣不完”嗎？

不，根本不是這些東西太多了，而是經(jīng)濟(jì)下行期，需求太差了。一旦需求恢復(fù)，這些東西根本就不夠賣，包括房子。

我先說說新房。

2025年末，新建商品房待售面積76632萬平方米，這個(gè)數(shù)字大嗎？

并不大。因?yàn)槊磕暝S多房子因老舊而不能再住人，李蓓估計(jì)有10億平方米。就算打個(gè)對(duì)折，也有5億平方米房子不能再住人。7.7億平方米待售面積，根本不算多。

而且，2025年，住宅竣工面積42830萬平方米。

你知道2017年住宅竣工面積多少嗎？71815平方米。

可以說，2025年的新增供給是非常少的。房子不好賣是因?yàn)樾枨笕?，而不是因?yàn)楣┙o多。

說房子庫存多的人，主要說的是二手房太多。

那我就說說二手房。

一個(gè)城市的二手房的所謂“去化周期”，也就是現(xiàn)有掛牌量什么時(shí)候賣完，是掛牌總量除以銷售速度。

所以，當(dāng)二手房成交量很低時(shí)，看起來，房子似乎真的“賣不完，根本賣不完”。有一段時(shí)間，有人說上海的現(xiàn)有掛牌二手房，夠賣兩年的。

但，一旦二手房成交量趨高時(shí)，就完全不一樣了。

比如，假如以今年3、4月份的日均二手房成交量來算，上?，F(xiàn)有的掛牌二手房，只夠賣5個(gè)多月。要是能維持這個(gè)速度，上海就會(huì)進(jìn)入“搶房”的時(shí)代，而不是“賣不完，根本賣不完”。當(dāng)然了，“金三銀四”，3、4月份的二手房成交量高，后面成交量會(huì)回落，所以上海短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入“搶房”時(shí)代。成交量具體會(huì)回落到多少，就不知道了。但今年4月和去年4月比，上海二手房掛牌量是下降了10%左右的

五一期間，深圳對(duì)外地人在核心區(qū)買房，做了一定的松綁。新政落地不到48小時(shí)，深圳樓市就被人潮擠爆。五一那天，據(jù)某機(jī)構(gòu)的數(shù)字，新房帶看量同比漲31%，二手房帶看量漲58%。另一家機(jī)構(gòu)說，合作門店二手房簽約量同比漲67%。沈陽、長沙、香港等客戶涌向深圳買房。

所以，需求沒起來，你看啥都是“賣不完，根本賣不完”；需求一起來，就會(huì)“不夠賣，根本不夠賣”。

許多人是因?yàn)榉績r(jià)連續(xù)跌了多年，形成了心理慣性，以為房價(jià)永恒跌。而且，他們能言之鑿鑿地舉出很多理由。

這讓我想到黃金。黃金價(jià)格曾經(jīng)多年未漲，于是許多人認(rèn)為黃金永恒不會(huì)漲。他們能列舉許多理由，來證明黃金永恒不漲。誰能想到這兩年，黃金會(huì)突然猛漲？結(jié)果你猜怎么著？有許多人又言之鑿鑿地列舉理由，說“黃金永恒漲”。

許多人基于心理慣性形成看法，還覺得自己看得透透的?！叭丝谪?fù)增長，我看得透透的；房子賣不完，根本賣不完，我看得透透的，房價(jià)怎么可能漲？”

我這個(gè)號(hào)的評(píng)論區(qū)很有意思。有許多心理扭曲的人，別人說房價(jià)會(huì)漲，他們覺得跟他們有仇似的，就破口大罵。其實(shí)，對(duì)房價(jià)的看法不同，不是很正常的事嗎？什么仇什么怨？

當(dāng)然了，許多評(píng)論我在后臺(tái)能看到。我這個(gè)號(hào)設(shè)置了關(guān)注者才能評(píng)論。有的人發(fā)完罵人的評(píng)論，馬上取關(guān)，對(duì)這樣的人，我當(dāng)然不會(huì)放出他們的評(píng)論。

我再說一次：房價(jià)既不會(huì)永恒漲，也不會(huì)永恒跌；由于通貨膨脹，核心區(qū)（人口流入?yún)^(qū)）房價(jià)的所有歷史高點(diǎn)，都將被超越，只看時(shí)間長短而已。

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