近日香港市場(chǎng)流傳一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪買家以全額付款的方式，豪擲近3,000萬(wàn)元（港幣，下同）購(gòu)入港島半山區(qū)一個(gè)連巨型平臺(tái)的三房單位。然而，該買家在簽署合約及繳付一成大訂后，傳出該單位早年曾發(fā)生一宗轟動(dòng)一時(shí)的命案，有人從高處墮下并陳尸于該單位的平臺(tái)之上，屬行內(nèi)無(wú)人不曉的“極兇”兇宅。由于買家在看樓時(shí)未有主動(dòng)查問(wèn)，涉事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)亦未有作任何披露。面對(duì)進(jìn)退兩難的局面，大律師陸偉雄接受訪問(wèn)時(shí)指，難以用“經(jīng)紀(jì)隱瞞”為由取消交易。

經(jīng)紀(jì)無(wú)絕對(duì)責(zé)任主動(dòng)申報(bào)兇宅

不少人誤以為，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有法律責(zé)任主動(dòng)告知物業(yè)是否屬于兇宅，但大律師陸偉雄指出，這是一個(gè)常見的誤解。他指，法律原則上，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是沒(méi)有絕對(duì)責(zé)任，必須預(yù)先主動(dòng)向買家聲明單位是兇宅的。陸大律師解釋，大前提在于買家有否主動(dòng)詢問(wèn)。如果買家在整個(gè)過(guò)程中從未過(guò)問(wèn)，也沒(méi)有表現(xiàn)出介意物業(yè)是否有命案發(fā)生，經(jīng)紀(jì)便沒(méi)有自動(dòng)申報(bào)的責(zé)任。

然而，若買家在看樓前已明確向經(jīng)紀(jì)表示“要干凈的單位，不能有人在里頭死過(guò)”，而經(jīng)紀(jì)明知該單位是兇宅卻刻意隱瞞，在這種情況下，經(jīng)紀(jì)便構(gòu)成了“誤導(dǎo)”，買家便有法律理?yè)?jù)作出追討。

“買貴了”非拒絕成交理由

該名買家因?yàn)榭粗袉挝谎b修精美且平臺(tái)寬敞，加上財(cái)力雄厚，看樓后即刻拍板購(gòu)入。由于他從未向經(jīng)紀(jì)查問(wèn)單位的歷史，因此經(jīng)紀(jì)與原業(yè)主在法律上并沒(méi)有做錯(cuò)。至于多間銀行無(wú)法對(duì)涉事單位估價(jià)，買家以近3,000萬(wàn)元購(gòu)入兇宅，明顯“買貴了”，陸偉雄直言，買家不可以此為由拒絕成交。

他指出，兇宅是否一定低于市價(jià)，并無(wú)絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，“有部分人根本不介意兇宅，可能因?yàn)榫坝^好、裝修合心意、交通方便，甚至只是為了方便照應(yīng)住在對(duì)面的親戚，正所謂‘千金難買心頭好’，買家愿意以較高價(jià)錢購(gòu)入，背后可以有很多原因?！币虼?，買家不能單憑“多付了錢買入兇宅”作為取消交易的法律理?yè)?jù)。

此外，買家在參觀單位時(shí)，原業(yè)主不準(zhǔn)買家在單位內(nèi)拍照，行為略顯可疑，但這同樣不能作為取消交易的法律借口。

買家違約恐面臨雙重?fù)p失

由于買家在支付了10%訂金后才發(fā)現(xiàn)真相，完全無(wú)法克服心理陰影，現(xiàn)階段的補(bǔ)救措施有三。其一，動(dòng)之以情，協(xié)商退房。目前仍未到最終的成交期（Complete），買家可嘗試向原業(yè)主坦白自己極度害怕兇宅，懇求對(duì)方容許取消交易。為了增加成事機(jī)會(huì)，買家甚至可以主動(dòng)提出給予原業(yè)主一筆額外的補(bǔ)償金，以換取和解。

其二，壯士斷臂，直接違約。若業(yè)主態(tài)度強(qiáng)硬拒絕退讓，買家只能選擇違約不成交，但買家必須清楚明白，這不僅會(huì)直接損失已支付的近300萬(wàn)元的訂金，更要承擔(dān)額外法律風(fēng)險(xiǎn)。陸偉雄指，如果原業(yè)主日后將單位重新售出而當(dāng)時(shí)樓市下跌，原業(yè)主有權(quán)向違約的買家追討當(dāng)中的差價(jià)損失。

其三，完成交易，盡快轉(zhuǎn)手。若不想違約，買家只能硬著頭皮完成交易，并在短時(shí)間內(nèi)將物業(yè)重新放售，但下一手買家極可能同樣需要以全額付款形式接手。

大律師教三大防“兇”絕招

另一方面，對(duì)于不熟悉香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的本地或非本地買家，陸偉雄大律師強(qiáng)烈建議在置業(yè)時(shí)采取以下三招，以保障自身利益。

第一招：白紙黑字寫明“拒絕兇宅”

口講無(wú)憑，買家必須在極早階段，如簽署看樓紙時(shí)，以文字明確記錄自己的要求。買家應(yīng)向經(jīng)紀(jì)表明“不要兇宅，有人病死也不要”，并寫在文件上作為明確指示。日后若發(fā)現(xiàn)受騙，這便是最有力的法律證據(jù)，避免出現(xiàn)各執(zhí)一詞的局面。

第二招：自行上網(wǎng)查冊(cè)

買家絕不能過(guò)度依賴經(jīng)紀(jì)?，F(xiàn)時(shí)網(wǎng)絡(luò)資訊發(fā)達(dá)，坊間有多個(gè)免費(fèi)的“兇宅網(wǎng)”可供查閱。買家在落訂前，務(wù)必自行上網(wǎng)輸入屋苑名稱進(jìn)行交叉比對(duì)，做好功課。

第三招：尋求銀行估價(jià)

務(wù)必尋求銀行估價(jià)，當(dāng)中全額付款買家尤其注意。上述個(gè)案的致命傷，在于買家財(cái)力雄厚，選擇全數(shù)支付樓價(jià)而無(wú)需申請(qǐng)按揭，因而跳過(guò)了銀行估價(jià)的程序。陸大律師提醒“即使你多有錢、不需要做按揭，也一定要叫銀行幫你估價(jià)，你不需要告訴銀行你準(zhǔn)備全額付款?！币?yàn)殂y行內(nèi)部擁有極其嚴(yán)密的兇宅黑名單紀(jì)錄，遇到兇宅時(shí)，銀行通常會(huì)給出極低的估價(jià)，甚至拒絕估價(jià)。買家只要透過(guò)銀行的估價(jià)反應(yīng)，就能立刻察覺(jué)單位是否“有古怪”，這是一道極其重要且免費(fèi)的防線。

編輯 | 方俊杰

終審 | 潘凌燕