1、成交量大漲，是好事。價(jià)格相對穩(wěn)定，是好事。

2、目前只是觸發(fā)了觸底信號，接近觸底，利好普通人。

3、庫存還在高位，量漲價(jià)跌，財(cái)富分化，整體呈現(xiàn)磨底，黎明前的曙光。

1

讓我評價(jià)目前樓市現(xiàn)狀，“先富帶后富”。

誰是先富？一線城市，比如北京上海深圳杭州成都。

這些城市的數(shù)據(jù)看著非常漂亮。

比如上海。

4月二手房成交2.87萬套，非常不錯(cuò)。相比3月3.12萬套下滑了，但非常正常，因?yàn)槌Ｒ?guī)狀態(tài)下，3月數(shù)據(jù)都是最好的，相比過去3年4月的數(shù)據(jù)都要好，比19年4月2.71萬套的還要高。

比如深圳。

新房成交量達(dá)到了3400套，二手房成交量達(dá)到了5644套，雖然沒有達(dá)到榮枯線6000套，但是整體來看已經(jīng)非常不錯(cuò)了，算是穩(wěn)定了。

前幾天，光明的龍湖觀萃，是今年深圳首個(gè)日光的新盤，帶了個(gè)好頭，這已經(jīng)算是非常不錯(cuò)了。有朋友會(huì)說數(shù)據(jù)肯定有水分，之前開發(fā)商一貫如此。我的態(tài)度是，即使按照水的不能再水的數(shù)據(jù)，不是日光，按照7成的開盤率，也非常不錯(cuò)了。不管是開盤日光，還是7成開盤率，對市場來說都是非常積極的信號。

再比如杭州。

今年以來，杭州數(shù)據(jù)其實(shí)都不算爆，但是非常平穩(wěn)扎實(shí)，投射到市場上也是如此。4月二手房成交9968套，也是近一年來的月度新高。

以上城市，全部都是一線城市。

一是得益于頭部城市的政策帶動(dòng)。去年12月的北京新政，今年2月的上海新政，今年5月的深圳新政，不僅帶動(dòng)了城市本身，也對其他城市產(chǎn)生了積極的意義。

二是以上結(jié)果，是在高層沒有出臺大政策的背景下產(chǎn)生的，更有積極意義。預(yù)示著市場走向了平穩(wěn)，即使沒有調(diào)控的手，市場也可以獨(dú)自穩(wěn)定，這一點(diǎn)的意義更強(qiáng)。

2

再把范圍放大，看一看全國市場的數(shù)據(jù)。

1、供應(yīng)端。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2026年3月末，全國商品房待售面積是7.86億方，同比下降0.1%。看著下降幅度幾乎為0，但是大家不知道的是，這是庫存數(shù)據(jù)連續(xù)52個(gè)月以來首次同比下降。與此同時(shí)，3年內(nèi)待售新房面積同比下降1.8%。

只不過，目前庫存壓力還是非常大。

放眼全國，一線城市商品住宅去化周期是14個(gè)月左右，三四線城市的去化周期是25個(gè)月左右，壓力依然非常大。

2、需求端。

30城二手房成交量大漲了30%。

今年4月的數(shù)據(jù)同比去年大漲30%?？傮w來看，今年小陽春的成色要遠(yuǎn)好于去年，無論是1-4月的整體數(shù)據(jù)，還是3月、4月的小陽春，成交量都很不錯(cuò)，以及常規(guī)淡季的5月、6月，即使下滑，同比去年的數(shù)據(jù)也會(huì)有所上漲，這都是市場邊際改善的重要表現(xiàn)。

當(dāng)然了，4月肯定比3月下降了，環(huán)比下跌4%。但正如上文所講，4月小于3月的數(shù)據(jù)是正常的，畢竟每年的小陽春都是遞減的狀態(tài)，3月＞4月＞5月，進(jìn)入6、7、8月都是淡季，然后9-10月是金九銀十的旺季。

價(jià)格呢？還是相對悲觀。

結(jié)合上面供應(yīng)端和需求端的數(shù)據(jù)，投射到價(jià)格上，還在微跌。

這是3月百城二手房住宅價(jià)格的數(shù)據(jù)：

注：數(shù)據(jù)來源于格隆匯

3月，全國百城中，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.34%，環(huán)比上漲有7個(gè)城市，環(huán)比下跌的城市卻有91個(gè)。

3

大家最關(guān)注的價(jià)格，我展開說一下。

去年，我去了一趟杭州，專門看了幾個(gè)小區(qū)，給我印象最深刻的是良渚新城的萬科未來城。

這個(gè)小區(qū)，我每年必看，太典型了。

一是位于良渚新城，典型的剛需新城，二是萬科開發(fā)的，頭部房企有標(biāo)桿作用，三是當(dāng)時(shí)片區(qū)打新非常厲害，旁邊的融信瀾天都是萬人搖，18年的時(shí)候，毛坯限價(jià)應(yīng)該是1萬8。

上面提到了，4月杭州二手房成交差不多1萬套，非常不錯(cuò)。

但是投射到價(jià)格上，就非常慘了。

我查了一下萬科未來城最近兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，差不多是60套，是良渚新城成交量最大的小區(qū)，平均一個(gè)月30套，差不多一天一套，單看數(shù)據(jù)很不錯(cuò)，但是價(jià)格卻幾乎回到了開盤價(jià)。這算是很慘了。

1、良渚新城很不錯(cuò)，典型的剛需片區(qū)。

2、有2號線，萬科未來城就在杜甫站附近，旁邊還有永旺，還有余杭區(qū)第一人民醫(yī)院，雖說遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但是無論去主城還是去未來科技城，通勤距離還是可以接受的。

3、萬科未來城一共分3期開發(fā)，一期是14年左右開發(fā)，開盤價(jià)精裝1萬，二期是16年左右開發(fā)，三期17年左右開發(fā)，二期和三期開盤價(jià)差不多，都是精裝2萬2。

4、目前二手房的價(jià)格，差不多1萬9左右。對比2021年前后市場最高峰的時(shí)候，未來城二手房差不多是3萬7左右，也就是說相比8年前的開盤價(jià)格，基本上回到了原點(diǎn)。

當(dāng)我們慶幸二手房成交量大幅上漲的時(shí)候，也必須看到，二手房的價(jià)格已經(jīng)大幅回落，這不是簡單的以價(jià)換量就能說過去的，其中的代價(jià)是，非常多的購房者，尤其是買到高位的購房者，他們當(dāng)時(shí)以3萬7的買入價(jià)，僅僅過了2-3年，就回落到了2萬多，每平損失至少1萬7，按照89的小三房，僅僅是總價(jià)就損失了150多萬，如果再加上月供，短短4、5年的損失就將近200萬。這無疑是一個(gè)天文數(shù)字。

這才是真正的，時(shí)代的一粒灰，落到普通人肩上就是一座山。

4

先富帶后富從來都是最難的。

回顧改革開放的整個(gè)過程，從1978年開始，我們創(chuàng)造財(cái)富的過程是非常快的，80年代就有人達(dá)到了萬元戶的標(biāo)準(zhǔn)，90年代有人下海經(jīng)商積累了上千萬的財(cái)富，0幾年首富的財(cái)富達(dá)到了百億規(guī)模，這兩年首富的規(guī)模已經(jīng)超過了4000億，這無疑是一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)。

一是增速極快。

二是分化越來越大。

創(chuàng)造財(cái)富很容易，但是分配財(cái)富卻非常難，人與人之間的財(cái)富分化太大了，尤其是越往上賺錢越容易，財(cái)富會(huì)呈現(xiàn)指數(shù)級的爆炸增長。

反觀普通人，掙錢卻非常難。

上海某盤，1個(gè)月內(nèi)3次開盤，銷售額超過110億。還有一個(gè)樓盤，在寸土寸金的上海，合院認(rèn)購率超過375%，洋房認(rèn)購率超過250%。

這還不是最驚人的數(shù)據(jù)。

克而瑞對上海14個(gè)豪宅進(jìn)行了分析，在3787組認(rèn)籌客戶中，上海戶籍20.1%，江浙籍客戶36.4%，將近6成，剩余超過4成客戶則來自全國各地的有錢人。

這里面其實(shí)也反映了一個(gè)問題：

1、上海越好，中小城市就越難。

2、主城越好，近郊、遠(yuǎn)郊就越差。

3、新房越好，二手房的價(jià)格跌得越狠。

4、有錢人越來越有錢，即使他們花了上千萬去買豪宅。

背后是什么？不健康的虹吸。

這種現(xiàn)狀，不只存在于樓市，還有股市，資本，消費(fèi)，乃至于經(jīng)濟(jì)的每一根毛細(xì)血管中，最終延伸至消費(fèi)端。

40萬的遙遙領(lǐng)先月銷過萬，樓下的飯店卻接連倒閉。

這才是最真實(shí)的市場。

因此，我們既要看到市場積極的一面，從香港到一線，市場逐漸復(fù)蘇，頭部城市帶動(dòng)，成交量大漲，政策面的信心也在恢復(fù)。

同時(shí)也必須看到，城市在分化，北京上海深圳杭州代表了市場的陽面，其余大部分城市則代表了市場的陰面，陰面居多，說明城市并不樂觀，尤其是價(jià)格還在微跌，我們都不能過于樂觀，千萬不能掉以輕心。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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