深圳底價(jià)70.45億，

央企華潤(rùn)接盤(pán)"中國(guó)第一高樓"舊址：

釋放深圳城市發(fā)展新信號(hào)！

作者按：一塊地，牽動(dòng)一座城。

5月6日，深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)，一宗起拍價(jià)70.45億元的地塊（G01046-0106）迎來(lái)競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地旗下公司以底價(jià)摘得。

數(shù)字不復(fù)雜，故事卻深不見(jiàn)底。

這塊地的"前世"，是2017年世茂集團(tuán)豪擲239億元拿下的"深港國(guó)際中心"核心地塊，一度規(guī)劃建造700米超高層，直指"中國(guó)第一高樓"。然而，政策收緊、開(kāi)發(fā)商暴雷、兩次流拍、政府收儲(chǔ)……十年跌宕，最終以不到當(dāng)年拿地價(jià)三成的價(jià)格，重回市場(chǎng)。

70.45億，買(mǎi)的不是一塊地，是一個(gè)時(shí)代的告別與重啟。

今天這篇稿子，我想把這件事的前因后果、里里外外，說(shuō)清楚。

一、5月6日這一天，發(fā)生了什么

時(shí)間：2026年5月6日，下午三點(diǎn)。

地點(diǎn)：深圳市龍崗區(qū)龍城街道，G01046-0106宗地。

交易結(jié)果：深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司（華潤(rùn)置地旗下），以底價(jià)70.45億元競(jìng)得。

關(guān)鍵指標(biāo)：

• 土地面積：約16.97萬(wàn)平方米（約合169,734.85平方米，含道路用地約2.33萬(wàn)平方米）

• 總建筑面積：約47.68萬(wàn)平方米

• 地面地價(jià)：41,505.91元/平方米

• 樓面地價(jià)：14,775.59元/平方米

• 競(jìng)價(jià)人數(shù)：1人（一人報(bào)名，底價(jià)成交）

規(guī)劃指標(biāo)：

• 二類(lèi)居住用地 + 商業(yè)用地 + 城市道路用地

• 住宅面積：約30.56萬(wàn)平方米（占比約64%）

• 商業(yè)面積：約14.35萬(wàn)平方米（含酒店2.5萬(wàn)平方米、集中商業(yè)11.6萬(wàn)平方米）

• 教育配套：兩所幼兒園（9班 + 12班）、一所54班九年一貫制學(xué)校

• 其他：文化活動(dòng)中心、托育機(jī)構(gòu)等

工期要求：

• 住宅：合同簽訂起1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工

• 集中商業(yè)及酒店：2.5年內(nèi)開(kāi)工，6年內(nèi)竣工

僅一人報(bào)名，沒(méi)有競(jìng)價(jià)，沒(méi)有舉牌，沒(méi)有地王。

但這恰恰是最值得深思的地方。

二、溯源：一塊"地王"的十年浮沉

要理解今天這件事，必須把時(shí)間往回?fù)堋?/p>

2017年12月：239億，一座"第一高樓"的野心

2017年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處于新一輪牛市的前夜。那一年的龍崗大運(yùn)，還是一片被寄予厚望的熱土。

世茂集團(tuán)以239.43億元的總價(jià)，競(jìng)得龍崗大運(yùn)片區(qū)G01046-0095等6宗地塊，溢價(jià)率7.4%，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄。

這個(gè)數(shù)字，在當(dāng)年是一個(gè)天文數(shù)字。業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)的評(píng)價(jià)是：“世茂豪賭深圳未來(lái)?！?/strong>

拿地之后，世茂旋即公布了一個(gè)震撼市場(chǎng)的規(guī)劃——“深港國(guó)際中心”，包含一棟約700米高的超高層主塔，定位"中國(guó)第一高樓"，集超甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)綜合體于一體，計(jì)劃總投資超過(guò)500億元。

700米。這是一個(gè)讓所有建筑迷心跳加速的數(shù)字。

要知道，彼時(shí)的"中國(guó)第一高樓"是上海中心大廈（632米），深圳還從未誕生過(guò)屬于自己的天際線(xiàn)地標(biāo)。世茂的野心，是要在深圳東部，豎起一座改變城市天際線(xiàn)的超級(jí)符號(hào)。

故事從這里開(kāi)始，卻沒(méi)能從這里繼續(xù)。

2020年：政策鐵拳，“第一高樓"開(kāi)始"降高”

2020年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，明確規(guī)定：“一般不得新建500米以上建筑?！?/strong>

一紙禁令，封死了深港國(guó)際中心700米野心的出路。

規(guī)劃被迫調(diào)整。從700米降到668米，又從668米降到600米以下。高度一降再降，"中國(guó)第一高樓"的光環(huán)也隨之黯淡。

但比規(guī)劃縮水更致命的，是資金鏈的斷裂。

2021-2022年：房企暴雷潮，深港國(guó)際中心全面停工

2021年，"三道紅線(xiàn)"政策正式落地，房企融資渠道急劇收縮。激進(jìn)擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商首當(dāng)其沖。

世茂集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)全面爆發(fā)：公開(kāi)市場(chǎng)債券違約、信托產(chǎn)品逾期兌付、多地項(xiàng)目停工。深港國(guó)際中心于2022年全面停擺，只留下一個(gè)巨大的基坑，和數(shù)十億已經(jīng)砸進(jìn)去的開(kāi)發(fā)成本。

一塊燙手的山芋，由此誕生。

2023年：兩次法拍，兩次流拍，起拍價(jià)"腰斬"也無(wú)人接盤(pán)

作為項(xiàng)目的主要債權(quán)人，中信信托于2023年7月啟動(dòng)司法拍賣(mài)程序，對(duì)深港國(guó)際中心12宗土地進(jìn)行處置。

第一次拍賣(mài)：起拍價(jià)130.44億元，較當(dāng)初拿地價(jià)近乎"腰斬"。結(jié)果：無(wú)人報(bào)名，流拍。

第二次拍賣(mài)：起拍價(jià)降至104.35億元。結(jié)果：依然無(wú)人問(wèn)津，再次流拍。

2025年：政府介入，68億收儲(chǔ)，調(diào)整規(guī)劃

流拍之后，深圳市龍崗區(qū)政府介入。

2025年7月，龍崗區(qū)方面與債權(quán)方（中信信托）達(dá)成協(xié)議，擬以約68億元的價(jià)格，收儲(chǔ)深港國(guó)際中心項(xiàng)目?jī)?nèi)的12宗地塊。

為什么政府愿意接？

因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)爛尾數(shù)年，不僅占用大片優(yōu)質(zhì)土地資源，還影響城市界面和區(qū)域發(fā)展預(yù)期。更重要的是，它成了壓在區(qū)域信心里的一塊巨石——"地王爛尾"的消息，是龍崗大運(yùn)片區(qū)最大的不確定性因素之一。

政府收儲(chǔ)之后，隨即啟動(dòng)了規(guī)劃調(diào)整程序。2025年11月，深圳公共資源交易中心發(fā)布《深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究》招標(biāo)公告；12月，規(guī)劃調(diào)整正式落地。

核心變化只有一個(gè)：用地性質(zhì)從純商業(yè)改為"商住結(jié)合"。

具體調(diào)整：

• 住宅面積大幅增加（占約64%），以住宅銷(xiāo)售回籠資金

• 商業(yè)面積適度壓縮（從原來(lái)的136萬(wàn)平方米總體量中的商業(yè)主導(dǎo)，壓縮至14.35萬(wàn)平方米）

• 增加教育、公共服務(wù)配套（九年一貫制學(xué)校、幼兒園、文化活動(dòng)中心）

• 采用"分宗開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)"模式，降低開(kāi)發(fā)門(mén)檻和資金壓力

這就是深圳的"清調(diào)供"政策——清理、調(diào)整、供應(yīng)，用政府的手重新盤(pán)活已經(jīng)死掉的存量資產(chǎn)。

2026年5月6日：央企接棒，華潤(rùn)登場(chǎng)

經(jīng)過(guò)重新規(guī)劃、重新掛牌，這塊地以70.45億元的起始價(jià)重新入市，最終由華潤(rùn)置地旗下公司底價(jià)摘得。

從239億到70.45億，這塊地"縮水"了約71%。

但對(duì)華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，這恰恰是一個(gè)以合理成本進(jìn)入深圳東部核心區(qū)位的絕佳機(jī)會(huì)。

三、解碼：為什么是華潤(rùn)？為什么是現(xiàn)在？ 1. 央企底色：逆勢(shì)接盤(pán)的"國(guó)家隊(duì)"邏輯

仔細(xì)看這次土拍，有一個(gè)細(xì)節(jié)值得玩味——僅一人報(bào)名。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，能一口氣拿出70億元的真金白銀，同時(shí)還有意愿和信心接下這樣一個(gè)大體量綜合體的開(kāi)發(fā)商，全國(guó)范圍內(nèi)屈指可數(shù)。

華潤(rùn)置地是其中最合理的選擇，原因有三：

第一，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。作為央企，華潤(rùn)置地在"三道紅線(xiàn)"時(shí)代是極少數(shù)全面達(dá)標(biāo)的房企之一。在民營(yíng)開(kāi)發(fā)商普遍流動(dòng)性緊張的背景下，央企的資金實(shí)力意味著它有能力、有耐心去操盤(pán)一個(gè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的綜合體項(xiàng)目。

第二，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)。華潤(rùn)置地旗下?lián)碛?萬(wàn)象城""萬(wàn)象天地"等國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)品牌，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中首屈一指。這個(gè)項(xiàng)目14.35萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)并非壓力，而是優(yōu)勢(shì)。

第三，大運(yùn)片區(qū)已有布局。早在2024年7月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活就已經(jīng)以ROT模式接手運(yùn)營(yíng)深圳大運(yùn)中心的文體場(chǎng)館和商業(yè)部分，打造了約6.5萬(wàn)平方米的"大運(yùn)天地"。新拿下的這塊地，就在"大運(yùn)天地"旁邊，兩者將連片開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)。

一句話(huà)：華潤(rùn)不是在深圳東部"開(kāi)荒"，而是在自己的地盤(pán)上"加倉(cāng)"。

2. 政策窗口：政治局會(huì)議定調(diào)，樓市信號(hào)明確

就在這宗土地成交前不到兩周，2026年4月28日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了17字最新定調(diào)：

“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新?！?/blockquote>

這是時(shí)隔整整一年，中央會(huì)議再次點(diǎn)名房地產(chǎn)，且措辭從2025年的"著力穩(wěn)定"升級(jí)為"努力穩(wěn)定"。

"著力"是盡量穩(wěn)住，"努力"是拼盡全力穩(wěn)住。

一字之差，意思完全不同。

在4·28政治局會(huì)議的前后，深圳、廣州、天津、武漢等城市密集落地限購(gòu)松綁、公積金提額、首付下調(diào)等政策。數(shù)據(jù)顯示，"五一"假期深圳新建商品住宅網(wǎng)簽同比增長(zhǎng)68.5%，多個(gè)新盤(pán)再現(xiàn)"日光"行情。

市場(chǎng)信心的修復(fù)，為央企逆勢(shì)拿地提供了底氣。

3. 深圳首批土拍推介會(huì)：政府"精供優(yōu)供"的主動(dòng)作為

回到更早的節(jié)點(diǎn)——2026年3月18日。

這一天，由深圳市規(guī)劃和自然資源局主辦的"2026年深圳市首批居住用地推介會(huì)"在河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)科創(chuàng)中心舉行，40余家房企參會(huì)。

這是近年來(lái)深圳首次集中推介居住用地。推介會(huì)上，深圳一次性亮出6宗區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，包括南山、前海、寶安、龍華和龍崗大運(yùn)。

大運(yùn)片區(qū)地塊進(jìn)入首批推介名單，本身就是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：深圳對(duì)東部有期待，政府對(duì)大運(yùn)有信心。

推介會(huì)上，深圳明確表態(tài)：2026年將"堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于’著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的決策部署，全年招拍掛居住用地出讓計(jì)劃將保持穩(wěn)定，優(yōu)先推出區(qū)位優(yōu)越、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，促進(jìn)企業(yè)’拿好地、建好房’"。

華潤(rùn)5月6日的這70.45億，既是對(duì)政策的響應(yīng)，也是對(duì)深圳表態(tài)的背書(shū)。

四、讀懂龍崗：為什么大運(yùn)片區(qū)值得被押注？

在大多數(shù)深圳人的印象里，龍崗是"東部"，是"郊區(qū)"，是"剛需上車(chē)"的選擇。

但如果你把時(shí)間拉長(zhǎng)到五年、十年，龍崗大運(yùn)片區(qū)的價(jià)值邏輯正在發(fā)生根本性變化。

大運(yùn)深港國(guó)際科教城：深圳東部的"五年行動(dòng)計(jì)劃"

大運(yùn)片區(qū)在龍崗區(qū)的戰(zhàn)略定位，早已不是"體育中心"那么簡(jiǎn)單。

2025年，龍崗區(qū)發(fā)布《大運(yùn)深港國(guó)際科教城三年行動(dòng)計(jì)劃》，明確將大運(yùn)片區(qū)打造為：

粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心重要支撐平臺(tái)，深港科教產(chǎn)研深度合作區(qū)，現(xiàn)代化國(guó)際化"城市新客廳"。

這個(gè)定位，與西麗湖國(guó)際科教城、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)并列為深圳五大創(chuàng)新平臺(tái)。

片區(qū)目前已匯聚：

• 香港中文大學(xué)（深圳）及音樂(lè)學(xué)院、醫(yī)學(xué)院

• 深圳北理莫斯科大學(xué)
• 深圳信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

• 共計(jì)3所頂尖高校

  港中深音樂(lè)學(xué)院已投入使用，港中深醫(yī)學(xué)院預(yù)計(jì)2026年底竣工。擁有3所諾獎(jiǎng)實(shí)驗(yàn)室、2家深圳市十大基礎(chǔ)研究機(jī)構(gòu)，三所高校均設(shè)立人工智能學(xué)院或研究院。

• 9個(gè)重點(diǎn)研究院

• 3家諾貝爾獎(jiǎng)科學(xué)家實(shí)驗(yàn)室

• 42家科技創(chuàng)新平臺(tái)

• 引進(jìn)諾貝爾獎(jiǎng)得主4位、國(guó)內(nèi)外院士30位

• 未來(lái)片區(qū)將匯聚近40萬(wàn)高精尖人才（僅龍城街常住人口50萬(wàn)人）
  

這早已不是一個(gè)體育新城，這是一個(gè)以產(chǎn)學(xué)研為核心的"東部硅谷"。

交通樞紐：四條軌道交匯，30分鐘通達(dá)深圳核心區(qū)

大運(yùn)片區(qū)的交通能級(jí)，在深圳東部首屈一指：

• 地鐵3號(hào)線(xiàn)

  （已運(yùn)營(yíng)）

• 地鐵14號(hào)線(xiàn)

  （已運(yùn)營(yíng)，快速通達(dá)福田）

• 地鐵16號(hào)線(xiàn)

  （已運(yùn)營(yíng)）

• 深惠城際

  （建設(shè)中，大運(yùn)北站TOD樞紐）

• 東部過(guò)境通道

  （快速通達(dá)香港）

“30分鐘內(nèi)可達(dá)深圳核心區(qū)域”，這個(gè)通勤時(shí)效意味著大運(yùn)不再是"睡城"，而是真正具備產(chǎn)城融合條件的獨(dú)立節(jié)點(diǎn)。

商業(yè)配套：華潤(rùn)萬(wàn)象系已提前落子

很多人不知道的是，華潤(rùn)在大運(yùn)片區(qū)的布局早在拿地之前就已開(kāi)始。

2024年7月28日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以ROT模式接手運(yùn)營(yíng)的**“大運(yùn)天地”**正式開(kāi)業(yè)。這個(gè)商業(yè)體占地約52萬(wàn)平方米（商業(yè)部分約6.5萬(wàn)平方米），最大的特色在于將商業(yè)街區(qū)、生態(tài)湖景、公園綠地與專(zhuān)業(yè)體育場(chǎng)館融為一體，是深圳"文體旅商"融合的標(biāo)桿項(xiàng)目。

新拿下的G01046-0106地塊，就在"大運(yùn)天地"旁邊。

這意味著華潤(rùn)在大運(yùn)片區(qū)的商業(yè)版圖將從"單點(diǎn)"擴(kuò)展為"連片"，以約21萬(wàn)平方米（14.35萬(wàn)+6.5萬(wàn)）的商業(yè)體量，形成深圳東部規(guī)模最大、品類(lèi)最全的商業(yè)集群。

先有萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)商業(yè)，再拿住宅用地——這是華潤(rùn)在大運(yùn)的"組合拳"。

深圳夢(mèng)注意到，：在“十四五”規(guī)劃中，這里被定位為“大運(yùn)深港國(guó)際科教城”，成為龍崗“一芯兩核多支點(diǎn)”戰(zhàn)略中的“灣東智芯”。這里的目標(biāo)是成為粵港澳大灣區(qū)東部的創(chuàng)新策源地。大運(yùn)商圈成為深圳東部唯一全國(guó)級(jí)商圈，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)GALA商圈獲評(píng)省級(jí)示范特色商圈，CC創(chuàng)意街區(qū)被評(píng)為省級(jí)最美公共文化新空間。評(píng)省級(jí)示范特色商圈，CC創(chuàng)意街區(qū)被評(píng)為省級(jí)最美公共文化新空間。

龍崗區(qū)正以"四有"現(xiàn)代化城區(qū)典范為目標(biāo)，全面推進(jìn)"4+6+N"現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，而大運(yùn)片區(qū)則是這場(chǎng)變革的核心戰(zhàn)場(chǎng)。

四大核心定位，奠定東部中心地位

五、意義：這塊地成交，不只是一筆生意 1. 深圳"清調(diào)供"政策的里程碑式案例 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道：有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，作為深圳“清調(diào)供”政策盤(pán)活存量資產(chǎn)的標(biāo)桿，它（G01046—0106宗地）的重生，也標(biāo)志著城市發(fā)展從“高度競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)理性。（ 注：深圳“ 清調(diào)供 ”政策是指 深圳市 為盤(pán)活停滯的 城市更新項(xiàng)目 ，在 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》 中明確的一種 ? 運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”手段優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施條件的政策工具? 。??）

深港國(guó)際中心的盤(pán)活，是深圳"清調(diào)供"政策落地最成功、影響最廣泛的案例之一。

全國(guó)有多少個(gè)"深港國(guó)際中心"？答案可能比你想的多。這套模式如果被驗(yàn)證成功，將為大量沉睡的城市存量資產(chǎn)找到出路。

2. 從"高度競(jìng)賽"到"務(wù)實(shí)理性"

更深層的信號(hào)是：深圳的城市發(fā)展邏輯在變。

700米超高層地標(biāo)的規(guī)劃，折射的是上一個(gè)時(shí)代對(duì)"第一"的執(zhí)念——城市要爭(zhēng)高度，地標(biāo)要比體量，仿佛摩天大樓就是城市競(jìng)爭(zhēng)力的證明。

但政策變了，市場(chǎng)也變了。世茂暴雷、規(guī)劃落空、超高層叫?！@一系列事件，不是某一個(gè)企業(yè)的失敗，而是整個(gè)行業(yè)對(duì)"規(guī)模擴(kuò)張"路徑的一次集體糾偏。

今天的華潤(rùn)，接手這塊地時(shí)沒(méi)有規(guī)劃700米超高層，沒(méi)有宣稱(chēng)要建"深圳第一高樓"。它帶來(lái)的是30萬(wàn)平方米的住宅、14萬(wàn)平方米的商業(yè)、兩所學(xué)校，和一個(gè)與周邊已建成設(shè)施連片的綜合社區(qū)。

從仰望天空，到腳踏實(shí)地。這是中國(guó)城市化進(jìn)程的一次成人禮。

3. 央企接盤(pán)：信用與信心的雙向修復(fù)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，"爛尾"是最大的恐懼。

過(guò)去幾年，深圳多個(gè)項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而停工，購(gòu)房者的信任被反復(fù)蹂躪。選擇穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商，成為購(gòu)房決策的首要考量。

央企華潤(rùn)的進(jìn)場(chǎng)，本身就是一張"信用背書(shū)"。

而對(duì)于整個(gè)大運(yùn)片區(qū)乃至深圳東部市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這塊地的成功出讓?zhuān)且粋€(gè)強(qiáng)力的"定心丸"——那塊爛尾多年的工地，終于有人接了，終于要建起來(lái)了，終于不是龍崗的一塊傷疤了。

4. 房地產(chǎn)新模式的深圳實(shí)踐

2026年4月28日的政治局會(huì)議，奠定了今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新?！?/strong>

“穩(wěn)定"和"城市更新”，是今年樓市的兩個(gè)關(guān)鍵詞。

深圳的做法是把兩者結(jié)合：用城市更新盤(pán)活存量資產(chǎn)，用存量資產(chǎn)的盤(pán)活修復(fù)市場(chǎng)信心，用市場(chǎng)信心的修復(fù)推動(dòng)新房成交，用新房成交帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入正向循環(huán)。

G01046-0106地塊的成交，是這個(gè)邏輯鏈上的一次成功驗(yàn)證。

房地產(chǎn)不再是大水漫灌高周轉(zhuǎn)的刺激工具，而是城市高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)定器。

六、趨勢(shì)：2026年樓市，我們能看到什么

基于這宗土地成交的背景，我可以提煉出幾個(gè)明確的趨勢(shì)判斷：

趨勢(shì)一：一線(xiàn)城市核心地塊將繼續(xù)放量，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭(zhēng)奪加劇

政治局會(huì)議之后，深圳、廣州等一線(xiàn)城市密集松綁限購(gòu)，本質(zhì)上是在釋放"核心資產(chǎn)值得擁有"的信號(hào)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2026年下半年還將有更多優(yōu)質(zhì)地塊入市，而能拿出真金白銀的開(kāi)發(fā)商，將越來(lái)越集中于頭部央企和國(guó)企。

普通人能做的事：關(guān)注土拍之后的區(qū)域溢價(jià)效應(yīng)，新地王的出現(xiàn)往往帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格上調(diào)。

趨勢(shì)二："好房子"標(biāo)準(zhǔn)將重塑購(gòu)房邏輯

2026年政府工作報(bào)告明確提出"有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的’好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)"。

深圳市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化：品質(zhì)好、配套佳、品牌強(qiáng)的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)即售罄；而品質(zhì)一般、配套缺乏的項(xiàng)目，去化周期不斷拉長(zhǎng)。

普通人能做的事：在置換或購(gòu)房時(shí)，將"品質(zhì)"和"確定性"放在第一位，不要再單純追逐價(jià)格或概念。

趨勢(shì)三：城市更新成為存量時(shí)代的主戰(zhàn)場(chǎng)

政治局會(huì)議首次將"城市更新"與"穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)"并列部署，賦予其穩(wěn)投資、盤(pán)存量、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的多重使命。

這意味著未來(lái)城市的增量建設(shè)空間在縮小，而存量改造（舊改、城中村改造、爛尾盤(pán)活）的機(jī)會(huì)在擴(kuò)大。

普通人能做的事：關(guān)注所在區(qū)域的城市更新動(dòng)態(tài)，政策傾斜的區(qū)域往往意味著基礎(chǔ)設(shè)施和配套的快速改善。

趨勢(shì)四：東部崛起，深圳不再只有西部

過(guò)去十年，深圳樓市的熱點(diǎn)集中在南山、福田、寶安等西部區(qū)域。龍崗一直是"價(jià)值洼地"。

但隨著大運(yùn)深港國(guó)際科教城的推進(jìn)、軌道網(wǎng)絡(luò)的完善、以及頭部開(kāi)發(fā)商的持續(xù)投入，龍崗大運(yùn)片區(qū)的價(jià)值正在被重新定價(jià)。

這一次華潤(rùn)70.45億接盤(pán)，或許就是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：東部不再只是剛需的退路，而開(kāi)始成為改善型需求的選項(xiàng)。

結(jié)語(yǔ)：一塊地的告別，一個(gè)時(shí)代的重生

回到文章開(kāi)頭那個(gè)問(wèn)題：70.45億，買(mǎi)的是什么？

我的回答是：買(mǎi)的是一個(gè)城市對(duì)自身糾錯(cuò)能力的信任，買(mǎi)的是一個(gè)行業(yè)從粗放走向成熟的轉(zhuǎn)型信號(hào)，買(mǎi)的是央企對(duì)深圳未來(lái)十年的押注。

這塊地從2017年的239億，到2026年的70.45億，數(shù)字是縮水的；但它承載的內(nèi)容，從一個(gè)追逐虛榮高度的"第一高樓"野心，變成了一片實(shí)實(shí)在在的住宅、學(xué)校、商業(yè)和社區(qū)。

這個(gè)變化，是深圳城市轉(zhuǎn)存量時(shí)代的見(jiàn)證，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最真實(shí)、最深刻的一次蛻變。

我們正在見(jiàn)證一個(gè)新舊時(shí)代的開(kāi)啟，和一個(gè)新模式的萌芽。

而這個(gè)故事，才剛剛開(kāi)始。

參考信息來(lái)源：

• 東方財(cái)富網(wǎng)：《深圳"地王"重生：曾被規(guī)劃建設(shè)"中國(guó)第一高樓"，華潤(rùn)置地70億元接手》（2026-05-06）

• 鳳凰網(wǎng)：《一線(xiàn)城市"地王"重生，還得是央企大手筆》（2026-05-06）

• 每日經(jīng)濟(jì)新聞：《深圳"地王"重生：曾被規(guī)劃建設(shè)"中國(guó)第一高樓"》（2026-05-06）

• 網(wǎng)易新聞：《70億！華潤(rùn)拿下龍崗宗地》（2026-05-06）

• 騰訊網(wǎng)：《深圳市2026年首批居住用地推介會(huì)成功舉辦》（2026-03-18）

• 搜狐政策頻道：《政治局定調(diào)：一線(xiàn)松綁，2026年5月樓市迎來(lái)不可逆的5大轉(zhuǎn)向》（2026-05-05）

• 深圳交易集團(tuán)土地出讓公告

• 深圳市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)數(shù)據(jù)

本文系基于公開(kāi)資料整理分析，不構(gòu)成投資建議。購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，決策需謹(jǐn)慎。

關(guān)于龍崗大運(yùn)（G01046-0106）地塊

位于大運(yùn)新城核心，土地面積約16.97公頃，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著。緊鄰龍城公園站，周邊匯聚大運(yùn)中心、優(yōu)質(zhì)學(xué)校等頂級(jí)公配，可打造為集高品質(zhì)居住、商業(yè)服務(wù)、文體休閑于一體的東部標(biāo)桿綜合體。

一、宗地基本情況

深圳大運(yùn)片區(qū)商業(yè)綜合體核心指標(biāo)表

注：“竣工驗(yàn)收” 具體日期需以《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》約定為準(zhǔn)，協(xié)議中僅明確 “竣工備案后” 的開(kāi)業(yè)期限要求。來(lái)源：G01046-0106宗地出讓合同（樣本）

G01046-0106 宗地 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件一覽表

來(lái)源：深圳大運(yùn)片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議

我們的使命是：星辰大海，只與夢(mèng)想者同行！

擁有深圳夢(mèng)，請(qǐng)關(guān)注（微信號(hào)ID：SZeverything）