“每天都有七八個(gè)經(jīng)紀(jì)人主動加班”“咨詢量比節(jié)前漲了大概兩成”……這是今年“五一”假期北京一家中介門店的真實(shí)場景。而在剛剛過去的4月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量已攀至近五年同期最高點(diǎn)。

從“入學(xué)季”剛需釋放，到改善需求接力入場，在政策紅利、需求釋放與季節(jié)效應(yīng)三股力量作用下，目前北京二手房市場保持了較好的交易活躍度。更難得的是，“五一”假期市場熱度仍在延續(xù)。

“五一”假期經(jīng)紀(jì)人加班，咨詢量漲兩成

“‘五一’假期我們店里原本排班只留了兩個(gè)人值班，但因?yàn)橛锌蛻粝氤弥倨诳捶?，所以?shí)際上每天都有七八個(gè)經(jīng)紀(jì)人主動來加班。店里咨詢的、約帶看的，進(jìn)進(jìn)出出，大家都比較忙碌?！北本╂溂椅鼽S村店商圈經(jīng)理王豪杰介紹說。

“從我們店的數(shù)據(jù)看，‘五一’期間的咨詢量比節(jié)前漲了大概兩成，之前店里人均帶看量在0.7組左右，目前人均基本在1.2組，每組客戶要看七八套房子，店里成交量與4月份的周末差不多，基本延續(xù)了之前的市場熱度。”王豪杰說。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，5月1日-4日，北京二手房住宅網(wǎng)簽139套，較2025年同期的81套增長71.6%。盡管假期網(wǎng)簽量受登記系統(tǒng)開放、簽約節(jié)奏等因素影響，但同比大幅增長仍印證了購房需求的積極釋放，使得“五一”假期成交熱度得到進(jìn)一步印證。

需要注意的是，這一熱度僅是4月市場行情的延續(xù)——4月北京二手住宅網(wǎng)簽量已攀至近五年同期最高點(diǎn)。

4月二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)五年同期新高

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為17893套，同比增長14.9%，環(huán)比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2萬套，創(chuàng)近15個(gè)月以來的新高。

北京二手住宅單月成交量對比（單位：套）

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委官網(wǎng)。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 制圖

對此，北京鏈家研究院高原認(rèn)為，4月出現(xiàn)環(huán)比下行屬季節(jié)性現(xiàn)象，是旺季過后交易節(jié)奏放緩的表現(xiàn)，本年度亦不例外。

據(jù)了解，每年3月都是一年中二手房交易較為活躍的月份，主要受入學(xué)需求驅(qū)動。5月初入學(xué)登記即開始，因此絕大多數(shù)以入學(xué)為目的的購房者，會選擇在3月底之前完成網(wǎng)簽，這樣才能預(yù)留出辦理落戶等手續(xù)的時(shí)間。因此，在“入學(xué)季”需求集中釋放后，4月成交量往往出現(xiàn)明顯回落。

值得關(guān)注的是，對比近幾年北京4月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年4月二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模為近5年最高，是2021年以來交易熱度最高的4月。

具體來看，2021年4月達(dá)到19910套的階段性峰值，彼時(shí)樓市處于偏暖周期。此后幾年一直在13000多套至15000多套之間徘徊，這一趨勢與樓市整體調(diào)整基調(diào)一致。但在今年4月，二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到17893套，不僅較上年同期增長14.9%，環(huán)比3月的回落幅度僅為10%，明顯小于往年的下滑幅度。北京二手房市場能夠在傳統(tǒng)旺季過后依然保持高位，反映出剛需及改善性需求的實(shí)質(zhì)性回升，市場需求韌性顯著增強(qiáng)。

北京二手住宅近年4月份網(wǎng)簽套數(shù)對比

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委官網(wǎng)。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 制圖

高原透露，從更為領(lǐng)先的“三方協(xié)議”簽約來看，4月主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房“三方協(xié)議”成交同比增長超四分之一，提振幅度還要高于網(wǎng)簽，同樣為近5年最高?？傮w來看，“市場交易延續(xù)了開年以來的良好勢頭，市場交易熱度維持在同期較高水平，交易活動較為頻繁。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，4 月北京二手房帶看量環(huán)比增長15%，客戶決策周期縮短，優(yōu)質(zhì)房源成交周期從1-2周縮短至3-5天，部分學(xué)區(qū)房掛牌3天內(nèi)即成交。

4月二手住宅交易價(jià)環(huán)比漲1%，自年初累計(jì)漲4%

“房子不可能面面俱到，我買的這套房子缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)都很明顯，只能說相對來說是目前比較合適的房子，性價(jià)比還行，就入手了?！辟彿空呃钆咳缡钦f。

對于購房者最為關(guān)注的價(jià)格，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅交易價(jià)格環(huán)比上行1%，自年初以來已累計(jì)上漲4%，市場價(jià)格處于溫和上行狀態(tài)。

事實(shí)上，二手房價(jià)格成為本輪樓市修復(fù)的先行指標(biāo)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有13個(gè)，比上月增加11個(gè)。其中，北京繼續(xù)領(lǐng)漲，環(huán)比上漲0.6%。

從4月二手房成交量空間分布來看，中心城區(qū)占比有小幅下行，符合季節(jié)性規(guī)律。而外圍片區(qū)則相對提升，其中昌平、順義、門頭溝等城區(qū)表現(xiàn)相對更為突出。

對于成交結(jié)構(gòu)偏向外圍區(qū)域、交易均價(jià)仍有上行的現(xiàn)象。高原表示，其一，多數(shù)片區(qū)交易價(jià)格均存在小幅溫和上漲；其二，4月改善性家庭開始入市，120平方米以上、中等以上價(jià)位住房占比分別提升1.6%、1.4%。在實(shí)際漲價(jià)與結(jié)構(gòu)變化同時(shí)作用下，交易價(jià)格延續(xù)上漲態(tài)勢。

張大偉補(bǔ)充稱，從成交結(jié)構(gòu)看，剛需與剛改需求主導(dǎo)市場。其中，400萬-600萬元總價(jià)段占比超35%，為第一主力；70-90平方米面積段成交占比28%，90-120平方米改善戶型占比22%，剛改需求持續(xù)釋放。而在成交的樓齡結(jié)構(gòu)上，15年以上老舊房源成交占比近五成，核心區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目關(guān)注度顯著提升，帶動老房流通性增強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)：短期市場熱度延續(xù)，改善需求集中釋放

對于近期市場向好的原因，王豪杰表示，從所在門店情況看，一是政策實(shí)實(shí)在在降低了購房門檻，比如首付比例下調(diào)、貸款利率降低，客戶算下來月供和首付壓力都小了；二是一季度剛需買房較多，目前賣完房的業(yè)主開始看房、考慮改善置換。

不僅二手房的熱度持續(xù)，新房市場熱度也顯著提升。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，4月北京市新房成交近4000套，成交規(guī)模同比提升20%，環(huán)比提升17%。事實(shí)上，由于新房品質(zhì)、價(jià)格均相對更高，在一季度剛需為主的市場節(jié)奏中相對有所“踏空”，同時(shí)受供給約束較為顯著，新開項(xiàng)目表現(xiàn)良好但絕對規(guī)模偏小。

高原認(rèn)為，進(jìn)入3月底以后，新開盤項(xiàng)目數(shù)量增加，有利于潛在購房者選擇與市場熱度提振；而從需求角度看，改善群體開始入市，此類群體對新房產(chǎn)品的傾向性高于剛需群體。上述因素疊加，使得新房市場銷量顯著提振。4月份全市可售庫存同比下降6%，市場處于較為良性狀態(tài)。

“4月北京房地產(chǎn)市場的回暖，是政策紅利、需求釋放、季節(jié)效應(yīng)三重因素共同作用的結(jié)果，市場已明確發(fā)出企穩(wěn)信號，但全面普漲時(shí)代已終結(jié)，分化將成為未來市場的長期主旋律。對于市場而言，依然需要政策穩(wěn)定預(yù)期?！睆埓髠ケ硎?。

對于未來市場走勢，張大偉認(rèn)為，短期來看，5-6月將延續(xù)“五一”熱度，政策紅利持續(xù)釋放，二手房流動性保持高位，改善需求集中釋放；長期來看，北京房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“存量為主、增量為輔”的穩(wěn)定發(fā)展階段，二手房成交占比將長期維持在70%以上。改善性需求將成為市場核心驅(qū)動力，“以舊換新”“品質(zhì)升級”成為主流，小戶型的老房子流通性增強(qiáng)，大戶型改善房源價(jià)值凸顯。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 盧茜