2017年，中國杭州全球峰會現(xiàn)場，馬云走上臺前，他的演講主題為《新時代、新機遇、新挑戰(zhàn)》。其中有這樣一番話：任何事物的發(fā)展都有其規(guī)律性的周期性，包括房地產(chǎn)市場。過去8年內(nèi)，中國的房價整體上處于大幅上升的狀態(tài)。8年后，中國最便宜的東西可能就是房子。

但是之前2008年阿里內(nèi)部講話中，馬云曾勸員工準備買30平米的，借錢也要買70平米的，能買70平米借錢也要買100平米的，這是叮囑員工重視居住環(huán)境，不是鼓勵炒樓。

兩次發(fā)言有點不一致，但是其實并不沖突，兩次發(fā)言都點明了一個要點：房子的核心功能始終是居住，即使有上下浮動，哪怕這個時間段很長，但是核心不變。

9年過去了，樓市整體一盤死寂，房企巨頭紛紛隕落，許家印這種甚至爆大雷。房貸利率是不是一降再降，但你敢不敢買？所有人心里都有數(shù)，那個只管買，翹著二郎腿等升值的時代，一去不復返了。馬云的話又開始被很多人翻出來重新審視。

第一個肉眼可見的變化：房子不再是金融工具了，回歸居住功能。從1998年房改算起，房子當了二十多年的類金融工具�，F(xiàn)在它減速了，要買房不是想著等漲了再賣了，考慮的問題都是實際問題：離孩子學校近不近，上班路上用多長時間？家里人多能不能換大點？

炒房此路不通了，房子的價值就只能靠真實需求支撐了。去年全國新出生嬰兒只有近800萬，連十年前的一半都不到。未來十幾年買房的年輕人要大量縮減了。一邊是需求萎縮，一邊是蓋的房子堆積如山，最后就是城市層級分化明顯。

大城市和小城市兩面夾擊。城市擴張有個規(guī)律，就是先把郊區(qū)的地低價賣給工廠（比如上海給特斯拉建廠，一平米都不到一千塊），給工廠帶來就業(yè)和人口，再讓政府把靠近的住宅用地高價賣給開發(fā)商。人多，房價高，地價攀升，是市場鐵律。

但到2026年，很多地方這一套轉(zhuǎn)不動了，因為最重要的一環(huán)：常住人口缺失。中小城市沒有產(chǎn)業(yè)，年輕人都往大城市跑，這些地方的房子沒人買，而另一邊，拿大城市舉例，光3月份滬上房屋買賣3萬余套，創(chuàng)近五年新高。這就是目前的矛盾點：有產(chǎn)業(yè)、能留住人的核心城市房產(chǎn)還可以流動，沒有產(chǎn)業(yè)的小城，房子無人問津。

最后從宏觀上總結樓市目前局面，就是大拆大建結束，進入存量時代。“去庫存”一詞時隔十年又被擺在了首位，財政部允許地方用專項債資金收購賣不掉的商品房，換成保障性住房低價租給有需要的人，大城市啟動了超千億的城市更新計劃，在次于一線城市、但屬頭部梯隊的省市出現(xiàn)了城市更新部門。

開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)型，從賣房子轉(zhuǎn)向物業(yè)管理、舊房改造，遠郊的新城蓋起來沒人買，不如市中心的老小區(qū)改造好。這種轉(zhuǎn)型的更深層的原因是，土地財政這個主導中國經(jīng)濟幾十年的引擎，基本上跑完了它的全程，歷史功能完成了。

我們看向過去，中國的土地財政之路走的確實與眾不同。1986年，港商霍英東親臨深圳，一語點醒：“腳下的土地便是財富�！弊源�，土地出讓制度自深圳發(fā)軔，如星火燎原般迅速推廣至華夏大地。1999年，全國回收資金不過514億；歲月荏苒，到2021年，回收金額激增至8.7萬億。

僅僅二十多年，數(shù)據(jù)便有天淵之別，令人驚嘆。這筆錢修起了全國的高速路、高鐵、機場和港口，中國用30年走完了西方國家近百年的工業(yè)化和城市化。

現(xiàn)如今，基礎設施網(wǎng)絡基本完成了，土地財政就完成了使命。繼續(xù)靠它發(fā)展經(jīng)濟，邊際效益越來越低，風險越來越大。于是，房地產(chǎn)開始回歸為普通行業(yè)。

馬云說的周期規(guī)律的確有預言成分，過去數(shù)十年，房子于資本積累貢獻明顯。如今使命已竟，它理應回歸原本功能，變成純粹的居住地方，而非投機炒作的對象。對于平頭老百姓來說，這未必是壞消息。