在上海樓市整體步入深度調(diào)整周期的當(dāng)下，寶山區(qū)作為近郊剛需主力板塊，樓市分化愈發(fā)極端，部分區(qū)域房?jī)r(jià)迎來大幅下滑，成為全市房?jī)r(jià)回調(diào)的典型區(qū)域。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，寶山房?jī)r(jià)下跌并非全域性，而是集中在遠(yuǎn)郊剛需板塊、老舊工業(yè)片區(qū)、規(guī)劃兌現(xiàn)不足板塊，這些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格持續(xù)陰跌，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，部分小區(qū)跌幅遠(yuǎn)超區(qū)域平均水平，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)十分明顯。

羅店板塊是寶山區(qū)房?jī)r(jià)下滑最為突出的區(qū)域。作為寶山北部遠(yuǎn)郊板塊，羅店此前依托美蘭湖生態(tài)概念、剛需住宅集中開發(fā)，一度成為北上海熱門置業(yè)板塊，房?jī)r(jià)曾沖高至4.5萬元/平方米左右。而如今市場(chǎng)徹底回歸理性，板塊二手房均價(jià)跌至2.7-3萬元/平方米，部分老舊小區(qū)、遠(yuǎn)郊剛需盤單價(jià)甚至跌破2.5萬元/平方米，較歷史高點(diǎn)跌幅超30%。究其原因，核心在于產(chǎn)業(yè)支撐薄弱、通勤效率低下、配套兌現(xiàn)滯后。羅店缺乏高附加值產(chǎn)業(yè)集群，難以吸引高薪就業(yè)人群，購房需求以本地剛需為主，購買力有限；交通上僅依賴地鐵7號(hào)線末端，前往市中心通勤時(shí)長超1小時(shí)，日常出行不便；商業(yè)、教育等配套僅能滿足基礎(chǔ)生活，缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、大型商業(yè)綜合體加持，房產(chǎn)保值能力大幅弱化。同時(shí)，板塊內(nèi)新房供應(yīng)持續(xù)放量，二手房庫存高企，供需嚴(yán)重失衡，業(yè)主為快速出手不斷降價(jià)，進(jìn)一步拉低板塊房?jī)r(jià)。

月浦、盛橋片區(qū)同樣是房?jī)r(jià)大幅下滑的重災(zāi)區(qū)。該區(qū)域?qū)儆趯毶絺鹘y(tǒng)工業(yè)板塊，早年依托鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市界面老舊、居住環(huán)境欠佳，宜居屬性先天不足。目前板塊二手房均價(jià)僅2.3-2.6萬元/平方米，是寶山房?jī)r(jià)的“洼地”，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大，部分房齡超20年的老公房，單價(jià)甚至跌至2萬元/平方米以下。一方面，區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢，傳統(tǒng)工業(yè)外遷后，新興產(chǎn)業(yè)未能及時(shí)補(bǔ)位，人口流失現(xiàn)象明顯，購房需求持續(xù)萎縮；另一方面，交通配套嚴(yán)重滯后，無直達(dá)市區(qū)的軌道交通，公共出行依賴公交，與市區(qū)聯(lián)動(dòng)性極差，商業(yè)、醫(yī)療、教育資源匱乏，完全無法滿足改善型需求，僅能承接少量底層剛需，市場(chǎng)流動(dòng)性極差，即便大幅降價(jià)，成交也十分冷清。

此外，顧村部分動(dòng)遷房集中區(qū)域、淞南老舊居住區(qū)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯下滑。顧村作為外環(huán)外剛需重鎮(zhèn)，雙地鐵加持曾讓板塊熱度居高不下，但區(qū)域內(nèi)動(dòng)遷房占比過高，房源品質(zhì)參差不齊，海量動(dòng)遷房集中掛牌，導(dǎo)致剛需房源價(jià)格戰(zhàn)激烈，動(dòng)遷房均價(jià)較高點(diǎn)下跌20%以上，商品房也被迫跟隨降價(jià)。淞南板塊緊鄰虹口、楊浦，雖占據(jù)外環(huán)內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但板塊內(nèi)老舊廠房、老公房扎堆，城市更新進(jìn)度緩慢，缺乏優(yōu)質(zhì)居住氛圍，學(xué)區(qū)、商業(yè)配套無亮點(diǎn)，次新房?jī)r(jià)格下跌超15%，老舊小區(qū)更是無人問津。

整體來看，寶山區(qū)房?jī)r(jià)大幅下滑的區(qū)域，均存在產(chǎn)業(yè)乏力、配套不足、交通滯后、房源過剩等共性問題。在樓市回歸居住屬性、購房者愈發(fā)理性的當(dāng)下，缺乏核心價(jià)值支撐的板塊，此前被透支的房?jī)r(jià)必然迎來回調(diào)。未來，寶山樓市分化將持續(xù)加劇，南大智慧城、吳淞創(chuàng)新城等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地、配套完善的板塊，房?jī)r(jià)有望逐步企穩(wěn)，而上述缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域，房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍難有回暖跡象。

對(duì)于購房者而言，此類區(qū)域雖房?jī)r(jià)低位，但需謹(jǐn)慎入手，重點(diǎn)考量房產(chǎn)流動(dòng)性與區(qū)域發(fā)展?jié)摿�；�?duì)于業(yè)主而言，盲目降價(jià)并非最優(yōu)解，唯有等待區(qū)域產(chǎn)業(yè)、配套逐步升級(jí)，才能逐步修復(fù)樓市信心。