民法典第278條說得很清楚——未獲授權(quán)，協(xié)議無效

"未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)委會擅自簽的公共收益協(xié)議——一律無效。不是'有瑕疵'，是違法。"

這是我兩屆業(yè)委會主任的經(jīng)驗總結(jié)，也是民法典的明文規(guī)定。今天拆開揉碎了講——為什么違法、后果是什么、業(yè)主怎么自救。

01 私簽協(xié)議，為什么違法？

先上法條——民法典第二百七十八條明確規(guī)定：

民法典第278條

"下列事項由業(yè)主共同決定：
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。"

簡單說：公共收益怎么分、給誰用，不是業(yè)委會幾個人說了算的。必須召開業(yè)主大會，三分之二以上業(yè)主參與表決，雙過半同意，才算有效。

但現(xiàn)實中，很多小區(qū)的情況是——

• 業(yè)委會主任和物業(yè)私下簽了個協(xié)議，把電梯廣告費(fèi)、停車場收益"談定了"

• 業(yè)主完全不知情，公告欄什么都沒貼

• 個別業(yè)委會成員拿了"好處"，簽了長年低價合同

• 發(fā)現(xiàn)的時候，錢已經(jīng)分走了，合同已經(jīng)在執(zhí)行了

這種情況我見過不止一次。不是個別案例，是小區(qū)治理里最常見的問題之一。

02 法律上，后果是什么？

民法典第二百八十二條同樣說得很清楚：

民法典第282條

"建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。"

所以私簽協(xié)議的法律后果有三層：

后果一：協(xié)議無效

某小區(qū)業(yè)委會未召開業(yè)主大會即與某廣告公司簽署電梯廣告合同。法院依據(jù)民法典第282條判決：合同無效。業(yè)委會無代理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主追認(rèn)，對業(yè)主不發(fā)生效力。

后果二：未公示也違法

協(xié)議簽署后未在小區(qū)公告欄公示，違反《成都市物業(yè)管理條例》關(guān)于信息公開的規(guī)定。業(yè)主有權(quán)要求撤銷協(xié)議，要求業(yè)委會承擔(dān)賠償責(zé)任。

后果三：責(zé)任人可能被追責(zé)

如果涉及利益輸送（收受回扣、低價合同等），可能構(gòu)成職務(wù)侵占或受賄。情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主可以報警或提起刑事自訴。

03 業(yè)主怎么自救？三步搞定

第一步：查公告欄

先去小區(qū)公告欄翻一翻。根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》，業(yè)委會作出的決定必須公示。如果公告欄里沒有任何關(guān)于簽協(xié)議的表決記錄，那基本可以肯定——沒有開過業(yè)主大會。

重點查：有沒有業(yè)主大會表決公告、有沒有投票結(jié)果公示、有沒有協(xié)議文本公開。

第二步：要授權(quán)書

向業(yè)委會書面索要業(yè)主大會授權(quán)書原件。如果拿不出來——說明沒有授權(quán)。一切未經(jīng)授權(quán)的協(xié)議都是無效的。

建議：通過書面方式（函件、群公告等）要求業(yè)委會提供授權(quán)文件，保留好溝通記錄?？陬^說"我們開會了"不算數(shù)，有書面記錄才算。

第三步：組織起訴

十戶以上業(yè)主聯(lián)名，可以向法院起訴，請求確認(rèn)協(xié)議無效。法律依據(jù)充分、勝訴概率高——關(guān)鍵是要行動起來。

起訴要點： - 案由：確認(rèn)合同無效糾紛 - 被告：業(yè)委會（或業(yè)委會+物業(yè)公司+第三方） - 核心證據(jù)：業(yè)主大會授權(quán)缺失、未公示記錄 - 法律依據(jù)：民法典第278條、第282條

04 實戰(zhàn)經(jīng)驗——我遇到過的真實情況

案例參考（脫敏）

成都某小區(qū)，上一屆業(yè)委會在任期最后一個月，和物業(yè)簽了一份電梯廣告5年合同——租金比市場價低40%，還含了"每年贈送2個月"的條款。

新一屆業(yè)委會上任后發(fā)現(xiàn)問題：

• 沒有業(yè)主大會表決記錄

• 合同簽署日在換屆前一周

• 租金明顯低于市場價

• 簽合同時原主任不是委員（已辭任）

我們做的： 1. 向全體業(yè)主發(fā)函說明情況 2. 向物業(yè)發(fā)函要求終止合同 3. 組織業(yè)主聯(lián)名起訴（31戶聯(lián)名） 4. 法院判決：合同無效，重新招租

結(jié)果：新合同年收入比舊合同翻了2.8倍。公共收益從每年8萬增加到22萬+。

05 給你三個提醒

提醒一：業(yè)主大會授權(quán)是底線

不管是誰當(dāng)業(yè)委會主任，公共收益的決定權(quán)在全體業(yè)主。任何未經(jīng)授權(quán)的協(xié)議，法律上就是無效。不要覺得"都是鄰居不好意思"——該要授權(quán)就要。

提醒二：合同公示是法定義務(wù)

簽了合同不公示=沒簽。法律規(guī)定業(yè)委會的決定必須公開，業(yè)主隨時可以查閱。如果業(yè)委會說"內(nèi)部文件不便公開"，那是違法說法。

提醒三：訴訟是有效途徑

業(yè)主維權(quán)經(jīng)常說"打官司太麻煩"。但我的經(jīng)驗是——私簽協(xié)議這件事，法院判例非常統(tǒng)一：無效。只要證據(jù)確鑿，勝訴概率很高，周期也比想象中短。我手上十幾個案子總結(jié)下來：不走的維權(quán)，才是最大的代價。

不是所有業(yè)委會都合規(guī)操作，但法律站在業(yè)主這邊。

發(fā)現(xiàn)私簽？別忍。查公告、要授權(quán)、組織訴訟——三步走下來，無效協(xié)議跑不掉。

三棲顧問田照剛

保險專家 | 兩屆業(yè)委會主任 | IT 技術(shù)背景

成都本地 · 12年保險從業(yè)經(jīng)驗

?? 免責(zé)聲明

本文內(nèi)容基于民法典及相關(guān)法律法規(guī)和實戰(zhàn)經(jīng)驗整理，案例已脫敏，僅供參考，不構(gòu)成正式法律意見。具體訴訟事務(wù)建議咨詢專業(yè)律師。