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五一假期前夕，北京土地市場迎來密集成交。4月30日，三宗住宅用地順利落槌，總成交金額達(dá)91.596億元。萬泉寺0007地塊由華潤置地以57.71億元底價摘得，定位為麗澤核心區(qū)高端豪宅；平西府0002地塊由華潤置地聯(lián)合體以12.905億元底價競得，系昌平北七家板塊低密住宅用地；東壩1105-01地塊則由金茂以20.981億元摘得，溢價率0.1%，為朝陽區(qū)首個“好房子”標(biāo)準(zhǔn)項目。

一、萬泉寺0007地塊：麗澤核心57.71億落槌

基本信息

豐臺區(qū)太平橋街道萬泉寺村棚改項目0007地塊，用地面積約3.95公頃，規(guī)劃建筑面積約9.87萬平方米，容積率2.5，限高80米（局部90米），起始價57.711億元。地塊原為商業(yè)金融用地，后調(diào)整為二類居住用地，是麗澤商務(wù)區(qū)周邊稀缺的純住宅供應(yīng)。

區(qū)位與交通

地塊位于西二環(huán)至西三環(huán)之間，西側(cè)緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)，地鐵14號線與16號線交匯的麗澤商務(wù)區(qū)站距地塊約800米。根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，麗澤商務(wù)區(qū)站將實現(xiàn)五線換乘，屆時可便捷通達(dá)金融街、中關(guān)村、國貿(mào)等核心功能區(qū)。

周邊配套

商業(yè)配套方面，地塊周邊已開業(yè)龍湖麗澤天街、萬達(dá)廣場，滿足日常購物需求。醫(yī)療資源方面，地塊距離佑安醫(yī)院約1.5公里，就醫(yī)便利度較高。

地塊特殊條件

該地塊形狀為不規(guī)則菱形，朝向非正南正北，對產(chǎn)品設(shè)計提出一定挑戰(zhàn)。地塊內(nèi)有兩處文物需原址保留，分別是馬爾格爾古德碑及萬泉寺公園石刻。此外，地塊不臨鐵路，具備較好的居住靜謐性。

根據(jù)出讓條件，競得人須無償建設(shè)沿蓮花河兩側(cè)約17公頃河道綠化帶，建安成本不低于2200元/平方米。該配建成本折算至樓面價約3800元/平方米，因此實際樓面價約為6.23萬元/平方米。

地塊規(guī)劃建設(shè)須滿足六項要求：首二層公共空間共享、現(xiàn)代主義立面風(fēng)格（鋁板、玻璃、石材為主）、生態(tài)綠帶貫通、慢行系統(tǒng)完善、城市天際線協(xié)調(diào)、地下空間互聯(lián)互通。

競品分析

麗澤商務(wù)區(qū)周邊在售高端項目包括中海麗金府與中海麗澤叁號院。中海麗金府網(wǎng)簽均價10.58萬元/平方米，去化率21.13%；中海麗澤叁號院網(wǎng)簽均價9.12萬元/平方米，去化率29.49%。

華潤置地在區(qū)域內(nèi)已有昆侖域、北京瑞府、北京悅府等豪宅操盤經(jīng)驗，品牌認(rèn)知度較高。

未來供應(yīng)

華潤置地此前透露，該項目預(yù)計規(guī)劃150-240平方米大平層產(chǎn)品，售價預(yù)計10萬+水平，計劃10月開盤入市。

豐臺區(qū)近期土地供應(yīng)節(jié)奏較快。太平橋0001等地塊將于5月19日出讓，蒲黃榆1101等地塊將于5月26日出讓，橋南0001等地塊已在擬供地清單中公示。

二、平西府0002地塊：北七家板塊“瘦身”低密宅地

基本信息

昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級開發(fā)項目0002地塊，用地面積約3.59公頃，規(guī)劃建筑面積約6.46萬平方米，容積率1.8，起始價12.905億元。

值得注意的是，該地塊于2024年8月公示時規(guī)劃容積率為2.5、建筑規(guī)模8.98萬平方米，本次正式掛牌時調(diào)整為容積率1.8、建筑規(guī)模6.46萬平方米，成功實現(xiàn)“瘦身”，成為北七家板塊內(nèi)較為稀缺的純低密住宅用地。

區(qū)位與交通

地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，距地鐵8號線平西府站約2公里，軌道交通便利度一般。自駕方面，地塊周邊有北清路、定泗路等主干道，可快速連接京藏高速、京承高速。

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周邊配套

商業(yè)配套方面，地塊周邊已開業(yè)首開LONG街、禧樂匯等社區(qū)商業(yè)。醫(yī)療配套方面，積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)距地塊約3公里，為板塊內(nèi)稀缺的三甲醫(yī)療資源。

競品分析

地塊南側(cè)緊鄰華潤置地早期開發(fā)的華潤·北清橡樹灣。該項目于2022年由華潤置地以15%溢價率競得，樓面價約3.5萬元/平方米，銷售均價5.7萬元/平方米，容積率2.5。相比之下，平西府0002地塊樓面價約2.01萬元/平方米，較北清橡樹灣下降42.6%，成本優(yōu)勢顯著。

回龍觀-北七家大居住板塊是昌平區(qū)新房成交的主力區(qū)域。2026年一季度，昌平區(qū)新房新增供應(yīng)1816套，其中3月單月新增供應(yīng)1480套，占全季度供應(yīng)量的81.4%。

去化方面，板塊內(nèi)國賢府PARK網(wǎng)簽去化率超過40%，星寰時代去化率接近三成，整體表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平。

板塊定位

平西府地塊位于回龍觀-北七家大居住板塊核心位置，向南可承接海淀北部產(chǎn)業(yè)人口及回龍觀外溢需求，向北緊鄰未來科學(xué)城，享受產(chǎn)業(yè)輻射紅利。

三、東壩1105-01地塊：朝陽區(qū)首宗“好房子”標(biāo)準(zhǔn)項目

基本信息

朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)東風(fēng)村棚戶區(qū)改造項目1105-01地塊，用地面積約2.56公頃，規(guī)劃建筑面積約5.11萬平方米，容積率2.0，限高45米（局部60米），起始價20.96億元。了解更多地塊具體詳情或者周邊在售新房可致電15701333621

區(qū)位與交通

地塊位于東五環(huán)與六環(huán)之間，鄰近地鐵3號線東壩站及東壩南站，其中距東壩南站步行距離約1.7公里。地塊緊鄰東五環(huán)主路，存在一定噪音影響。

周邊配套

商業(yè)配套方面，地塊周邊有萬達(dá)廣場、金隅嘉品Mall等已開業(yè)商業(yè)。醫(yī)療配套方面，北京市第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院可滿足日常就醫(yī)需求。

地塊定位

該地塊是朝陽區(qū)2026年首宗出讓的住宅用地，也是東壩板塊內(nèi)首個執(zhí)行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項目。根據(jù)北京市相關(guān)政策，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)要求提高住宅層高、優(yōu)化戶型設(shè)計、提升綠色建筑等級等。

競品分析

東壩板塊內(nèi)在售項目京投發(fā)展北熙區(qū)三區(qū)距該地塊直線距離約2.5公里，主力戶型72-136平方米，擬售均價8.53萬元/平方米。

板塊特征

從區(qū)位來看，該地塊位于壩河以南老東壩區(qū)域，配套成熟度較高，但城市界面存在一定老化。壩河以北為東壩北區(qū)，規(guī)劃為第四使館區(qū)及國際組織聚集區(qū)，整體定位較高，但現(xiàn)階段配套設(shè)施仍在建設(shè)中。

競價情況

該地塊共吸引建發(fā)、金茂兩家房企報名，但建發(fā)最終未到場競價。金茂以20.981億元摘得，溢價率0.1%，樓面價4.11萬元/平方米。

市場總結(jié)

2026年，北京土地市場延續(xù)分化態(tài)勢。截至目前，北京累計供應(yīng)15幅涉宅用地，總規(guī)劃建筑面積85.91萬平方米；累計成交13幅涉宅用地，總規(guī)劃建筑面積83.74萬平方米，成交總金額217.577億元。

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從成交結(jié)構(gòu)來看，13幅成交地塊中有10幅底價成交，整體市場熱度偏低。年內(nèi)溢價地塊僅有兩幅：亦莊瀛海地塊由中建智地以8.7%溢價率競得，懷柔新城地塊由中建智地以2.4%溢價率競得。

從本批次成交來看，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引實力房企角逐。萬泉寺地塊雖為底價成交，但華潤置地以57.71億元的總價落子麗澤核心，體現(xiàn)其對區(qū)域長期價值的認(rèn)可。平西府、東壩兩宗地塊分別由華潤置地及金茂摘得，均為具備產(chǎn)品力的改善型房企。

綜合來看，當(dāng)前土地市場呈現(xiàn)“核心堅挺、外圍分化”的特征。具備軌道交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)支撐或明確規(guī)劃利好的區(qū)域，地塊仍具吸引力；而遠(yuǎn)郊區(qū)及配套成熟度不足的區(qū)域，底價成交或流拍壓力猶存。了解更多地塊具體詳情或者周邊在售新房可致電15701333621