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本文約1600字，亦可解放雙眼，收聽播客~

以下為正文：

節(jié)前，朝陽東壩、豐臺萬泉寺、昌平平西府三宗宅地同日出讓。

其中，豐臺萬泉寺0007地塊由華潤置地競得，成交價57.711億元，樓面價約5.85萬元/㎡；

昌平平西府0002地塊則由華潤置地 未來科學城競得，以12.905億元底價成交，樓面價約2萬元/㎡；

而唯一一宗有2家房企報名的地塊，是朝陽東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域平房區(qū)城中村改造項目1105-01地塊。

建發(fā)、金茂，這對曾經在豐臺新宮打造過系列爆款的老伙伴，分別報名并報價。

您可以在該網站上輸入您想查找的區(qū)域、房型，AI會快速告訴您答案：

回顧建發(fā)的進京之路，可謂一步一個腳印，通過海晏、觀宸、觀堂府、珺和府、璟院、觀云、養(yǎng)云等系列代表作，把“新中式”審美帶到北京樓市，以超級產品力在北京站穩(wěn)腳跟。

而自北京金茂“府系”密度超標之后，金茂推出“金玉滿堂”全新產品系，如今已在京落地了“滿系”滿曜、和“玉”系璞逸豐宜，都賣得不錯。

無論是金茂還是建發(fā)拿地，產品都值得期待。（說不定后續(xù)還會強強聯(lián)合呢~）

不過，朝陽東壩并沒有等來現(xiàn)場，15:20分，建發(fā)未出現(xiàn)在取號現(xiàn)場，最終以線上金茂報價20.981億元成交，樓面價約4.11萬元/㎡，溢價率0.1%。

東壩，這幾年一直都有利好落地：地鐵3號線、地鐵12號線、萬達廣場商業(yè)，“餅王”的帽子，可以摘了。

但目前，東壩新房只有超級大盤北熙區(qū)房源相對充足，市場急需補貨，這宗地出現(xiàn)的，恰逢其時。

壹先看位置：

東壩1105-01地塊位于東五環(huán)外，地塊四至范圍明確：朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)，東至現(xiàn)狀匯景苑二區(qū)，南至單店南路，西至醉公村路，北至東壩南三街。

在地圖上搜索金隅匯景苑，東側緊鄰的豎長地塊便是。

1105-01地塊所在的，是成熟的居住區(qū)。

東側鄰居是自住型商品房金隅匯景苑，東南角是共有產權房瑞暉嘉苑，北側的康靜里、首開常青藤、奧林匹克花園等都已入住，人氣充足，社區(qū)底商也相對豐富。

樓下挨著匯景苑幼兒園，周邊白家莊小學、北京新亞學校、北京中學三分校、萬達廣場，教育商業(yè)，夠用，醫(yī)療方面有個安貞東方醫(yī)院，還沒建好（據(jù)說是三甲，但社交媒體上周邊住戶的普遍反饋是已經停工了，又是一個餅？知情的朋友也可以來說說）。

美中不足的是，有2點，都出現(xiàn)在交通上：

一是地塊左側的東五環(huán)，有綠化帶隔離，距離不足200米，自駕確實方便，但噪音依舊存在；

二是雖有地鐵3號線，但步行約1.5公里，走路25分鐘，需要自行車或者電動車接駁一下，對于地鐵通勤黨來說不算友好。

貳回看地塊本身：

東壩1105-01地塊規(guī)模不大，總用地面積約25550㎡，總建面積控制在51101㎡，套均120㎡計算，也就是400 套房源，中型社區(qū)，去化壓力較小。

更為難得的是，該宗地容積率只有2.0，是除了奶西和金盞之外，朝陽區(qū)容積率最低的宅地，限高45（局部60）米，做15層左右的小高，舒適度還是可以保證的。

而該宗地起始價20.96億元，起始樓面價約4.1萬元/㎡，幾乎是過去三年朝陽供地的“地板價”。

不過，事無完美。地塊形狀雖規(guī)整，但豎長，寬度百米左右，一排可能只能排開2棟樓，需要花點心思。

地塊北側的1104-01是一塊商業(yè)，目前還未上架。

叁市場及前景：

克而瑞-深度智聯(lián)顯示，東壩板塊2025年以來月度成交套數(shù)在4-38套不等，整體仍處于低位徘徊。

坦白說，東壩板塊近年來的市場表現(xiàn)確實不算亮眼。配套兌現(xiàn)速度偏慢、缺乏有競爭力的新產品供應，是導致板塊認可度下降的主要原因。

但換個角度看——正因為如此，1105-01地塊才更值得關注。

作為板塊首個"好房子"標準項目，容積率2.0的產品力將顯著優(yōu)于周邊既有項目，有望成為板塊市場的破局者。

地塊周邊目前在售新房有京投發(fā)展北熙區(qū)，網簽均價7.9萬/㎡，主力建面75-150㎡，重新報規(guī)后更貼近好房子，得房率也變高了，近期三期森嶼文華走“小奢”路線，72-136㎡精裝，上車似乎也不錯。

二手房次新如德賢御府掛牌價6.3萬元/㎡，稍微有些品質的房源都在6萬 ，1105-01地塊樓面價4萬元出頭，即便是賣6.5-7萬，也有利潤空間。

若是80㎡左右的三居，總價500萬 就可以上車，剛需剛改友好。您覺得呢？

PS：昨日預申請的大興三合莊地塊，已火速轉正，將于6月2日現(xiàn)場競價，截至目前，已有5宗宅地在途，節(jié)后開啟拍拍拍模式，日歷自取~

以下為深度智聯(lián)AI撰寫示意

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