苗野丨發(fā)自上海

時(shí)隔不到一個(gè)月，一場(chǎng)事關(guān)濟(jì)南CBD天際線的簽約儀式，再次將復(fù)星國(guó)際推至聚光燈下。

近日，復(fù)星宣告將位于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的復(fù)星國(guó)際金融中心出售給富澤人壽。復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌到場(chǎng)見(jiàn)證，雙方在上海完成簽約。

這是復(fù)星國(guó)際近年來(lái)公開(kāi)出售的最具象征性的地標(biāo)性物業(yè)之一，也是復(fù)星持續(xù)“瘦身健體”戰(zhàn)略的最新注腳。

這座高約260米的超高層建筑，是濟(jì)南CBD“山、泉、湖、河、城”五大地標(biāo)中代表“湖”意象的核心建筑。此次引入富澤人壽，被官方表述為復(fù)星“湖”項(xiàng)目建設(shè)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)一步提速增效。

富澤人壽方面表示，此次收購(gòu)既是依托險(xiǎn)資優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化資產(chǎn)配置，夯實(shí)發(fā)展根基的戰(zhàn)略布局，也是深度扎根濟(jì)南，服務(wù)區(qū)域建設(shè)的責(zé)任踐行。

對(duì)復(fù)星而言，出售復(fù)星國(guó)際金融中心的首要價(jià)值在于獲得即期資金注入，緩解短期的流動(dòng)性壓力。2025年的234億元虧損中地產(chǎn)業(yè)務(wù)占大頭，在此背景下處置尚未完全竣工的地產(chǎn)項(xiàng)目，可以降低未來(lái)的資金投入壓力，但地標(biāo)項(xiàng)目的退出也意味著放棄了未來(lái)項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。

復(fù)星“退”，富澤“進(jìn)”

復(fù)星國(guó)際金融中心是濟(jì)南CBD的一塊重要“拼圖”。

在濟(jì)南CBD核心區(qū)共有5座超高層建筑，分別以“山、泉、湖、河、城”為文化寓意，由綠地、華潤(rùn)、復(fù)星、平安、中信泰富5家企業(yè)打造，這五大超高層共同構(gòu)成了濟(jì)南CBD核心天際線，也被形象地稱為“五指山”。

復(fù)星國(guó)際金融中心是這五大標(biāo)志建筑群中的“湖”，項(xiàng)目總高度260米，共53層，總建筑面積約12.6萬(wàn)平方米。隨著五大超高層地標(biāo)中平安“河”、華潤(rùn)“泉”建成投入運(yùn)營(yíng)，中信泰富“城”即將竣備交付，綠地“山”于去年底完成玻璃幕墻全封閉后，復(fù)星“湖”的推進(jìn)節(jié)奏備受市場(chǎng)關(guān)注。

隨著合作協(xié)議落筆，復(fù)星將這棟摩天大樓正式移交給了富澤人壽。

復(fù)星持有這座地標(biāo)近九年。2017年，“復(fù)星系”聯(lián)合體以29.5億元總價(jià)摘得包括該超高層地塊在內(nèi)的9宗地塊，即4宗商務(wù)金融用地和5宗住宅用地。彼時(shí)出讓條件頗為嚴(yán)格，要求競(jìng)得人引入至少2家世界500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域總部和5家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)區(qū)域總部等配套產(chǎn)業(yè)資源。

2020年11月20日，項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)，承載著打造濟(jì)南CBD總部經(jīng)濟(jì)與金融集聚區(qū)的重任。據(jù)濟(jì)南CBD管委會(huì)披露的信息顯示，截至2026年3月，復(fù)星國(guó)際金融中心主塔樓核心筒已封頂，外框鋼結(jié)構(gòu)安裝至54層，副塔辦公樓已竣備交付。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，在巨虧的財(cái)務(wù)壓力下，出售尚未完全建成且仍需持續(xù)投入資金的重資產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)復(fù)星具有明顯“止血”與“回血”雙重意義。若最終成交價(jià)低于此前的投入成本，則會(huì)在財(cái)務(wù)上形成虧損入賬，進(jìn)一步影響賬面上的利潤(rùn)表現(xiàn)。

與復(fù)星“出清”形成鮮明對(duì)比的是買家的“入局”。接盤方富澤人壽是一家“含金量”十足的濟(jì)南本地企業(yè)，成立于2025年6月，其股權(quán)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“地方國(guó)資主導(dǎo)+保障基金托底+專業(yè)險(xiǎn)企賦能”的三方協(xié)同架構(gòu)。濟(jì)南金投控股集團(tuán)出資84.5億元，持股49.71%，為第一大股東；中國(guó)保險(xiǎn)保障基金有限責(zé)任公司出資60億元，持股35.29%；中國(guó)人保資產(chǎn)管理有限公司出資19.5億元，持股11.47%。

富澤人壽將此次收購(gòu)定位為依托險(xiǎn)資優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化資產(chǎn)配置。濟(jì)南CBD地標(biāo)性超高層寫字樓屬于絕對(duì)稀缺資產(chǎn)，“山泉湖河城”五大地標(biāo)群的整體定位，使其在未來(lái)濟(jì)南東部商務(wù)核心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中具備較強(qiáng)的資產(chǎn)價(jià)值支撐和抗周期能力。未來(lái)將重點(diǎn)引入德邦創(chuàng)新資本等企業(yè)區(qū)域總部，能夠與濟(jì)南正在積極推進(jìn)的金融科技高地建設(shè)形成協(xié)同。

“超高層甲級(jí)寫字樓的后期運(yùn)營(yíng)管理是值得關(guān)注的維度。”某商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商總監(jiān)表示，作為濟(jì)南CBD核心區(qū)的標(biāo)桿性建筑，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置意味著高昂的物業(yè)維護(hù)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，對(duì)富澤人壽及其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在寫字樓招商、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等方面都提出了高要求。

“瘦身”之戰(zhàn)

出售濟(jì)南地標(biāo)的消息傳出時(shí)，距離復(fù)星國(guó)際發(fā)布2025年“史上最大虧損”財(cái)報(bào)，僅僅過(guò)去三周。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年復(fù)星國(guó)際實(shí)現(xiàn)總收入1734.25億元，同比下降9.74%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)虧損達(dá)233.96億元，這一虧損創(chuàng)下復(fù)星成立30多年來(lái)的最大規(guī)模賬面虧損紀(jì)錄。

“虧損總是不好的，這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)在復(fù)星三十多年的發(fā)展歷程上也是前所未有的?！?月31日，郭廣昌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上向全體股東誠(chéng)懇致歉。但他的道歉，配著一個(gè)關(guān)鍵詞：“晴天修屋頂”。

郭廣昌表示，此次巨虧并非經(jīng)營(yíng)基本面惡化，而是董事會(huì)出于審慎原則，對(duì)過(guò)往發(fā)展過(guò)程中的部分項(xiàng)目進(jìn)行了一次性非現(xiàn)金減值計(jì)提。其中，地產(chǎn)相關(guān)減值占比約55%，非核心資產(chǎn)減值占比約45%。

“這次資產(chǎn)減值計(jì)提，讓復(fù)星可以更好地集中資源投向高增長(zhǎng)核心賽道?！惫鶑V昌將這一輪操作定性為戰(zhàn)略層面的“風(fēng)險(xiǎn)出清”。他坦言，復(fù)星過(guò)往布局的一些項(xiàng)目，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下與其投資之初存在價(jià)值的偏差。

賬面巨額虧損只是表象，真正的內(nèi)生問(wèn)題是債務(wù)壓力。2022年之前，復(fù)星集團(tuán)層面的債務(wù)高達(dá)1200億元。自2022年起，復(fù)星開(kāi)始堅(jiān)定推行“瘦身健體“戰(zhàn)略，出售非核心資產(chǎn)以回籠資金、降低負(fù)債。截至2025年末，復(fù)星通過(guò)“賣賣賣”已累計(jì)回血約800億元。

進(jìn)入2026年，復(fù)星還在加速處置重資產(chǎn)。

在康養(yǎng)領(lǐng)域，豫園股份以1.5億元價(jià)格出售寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目100%股權(quán)及債權(quán)；商業(yè)物業(yè)方面，位于浦東核心地帶的復(fù)地萬(wàn)科活力城正以22億元掛牌轉(zhuǎn)讓；位于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)的復(fù)星國(guó)際金融中心被售予富澤人壽。

更早一段時(shí)間，復(fù)星科技園擬以不超過(guò)12.56億元出售予弘毅投資等機(jī)構(gòu)設(shè)立的投資基金，同時(shí)市場(chǎng)傳出復(fù)星散賣BFC外灘金融中心寫字樓的動(dòng)作，已有頭部通訊科技公司以超過(guò)13萬(wàn)元/平方米的價(jià)格完成超過(guò)6000平方米的交易。而地處徐匯濱江黃金地段的復(fù)星中心獨(dú)棟辦公樓，亦正在市場(chǎng)上尋求買家。

這次財(cái)務(wù)出清后，郭廣昌向外界公布了三道“軍令狀”：中期目標(biāo)力爭(zhēng)逐步恢復(fù)百億元利潤(rùn)規(guī)模；集團(tuán)層面回籠600億元資金，將有息負(fù)債從899億元降至600億元以下；力爭(zhēng)達(dá)成投資級(jí)評(píng)級(jí)。

當(dāng)年的“彈藥”如今變成了需要清理的“庫(kù)存”。“瘦身”后能否健康再生長(zhǎng)，仍是懸在復(fù)星頭頂?shù)淖畲箨P(guān)注點(diǎn)。對(duì)于復(fù)星和郭廣昌而言，當(dāng)下的“舍”，最終能否換來(lái)未來(lái)的“得”，還是未知數(shù)。