對資金實力與運營能力要求都較高，大買家看不上、小買家接不住。

呂穎雅/發(fā)自廣州

曾經(jīng)的“網(wǎng)紅鼻祖”廣州百萬葵園，如今進入司法拍賣程序。

阿里資產(chǎn)平臺信息顯示，由廣州市中級人民法院處置的廣州百萬葵園酒店管理有限公司名下五處不動產(chǎn)資產(chǎn)，將于2026年5月26日10時至5月27日10時整體公開拍賣，起拍價約2.04億元，相較約2.92億元評估價打七折起拍。

本次拍賣標(biāo)的位于南沙區(qū)新港大道沿線，均為國有出讓用地，土地用途涵蓋住宿餐飲、商業(yè)、廚房等，使用年限自2013年起算，商業(yè)40年、其他50年。項目整體已實現(xiàn)“五通一平”，開發(fā)條件較為成熟。

據(jù)“阿里拍賣”公眾號信息，本次資產(chǎn)包主要包括五部分：一是新港大道100號3至9棟商業(yè)及配套建筑，含地下車庫及設(shè)備用房，部分毛坯，成新率約67%~74%，且已辦理抵押登記；二是同址1、2棟三層物業(yè)，含地下層，成新率約74%，并已抵押及查封；三是新港大道80號單層廚房用房，成新率約76%；四是100號主建筑酒店資產(chǎn)，共6層，設(shè)施較為齊全，成新率約74%；五是花之戀婚慶村D5棟在建工程，商業(yè)用途，室內(nèi)毛坯，成新率約74%，尚未辦理權(quán)屬登記，僅取得建設(shè)工程施工許可證。

不過，相比“七折起拍”本身，市場關(guān)注的還有資產(chǎn)背后的經(jīng)營變遷與資產(chǎn)價值重估。

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明星景區(qū)為何走到今天？

作為廣州較早一批現(xiàn)象級文旅項目，百萬葵園于2002年開業(yè)，曾憑借“薰之戀伊甸園”“七彩花田”“葵花雞”等特色景點與產(chǎn)品迅速走紅，并于2014年獲評國家4A級旅游景區(qū)。

也是在這一階段，項目開始向度假綜合體延伸。

2014年前后，運營方重金打造花之戀城堡酒店，希望從單一景區(qū)升級為“景區(qū)+度假”的綜合業(yè)態(tài)。但這一擴張路徑，在業(yè)內(nèi)看來也成為后續(xù)經(jīng)營壓力的重要轉(zhuǎn)折點。

花之戀城堡酒店。來源：阿里資產(chǎn)平臺

重資產(chǎn)投入疊加運營能力不足，使得項目現(xiàn)金流逐步承壓。隨后，設(shè)施老化、客流下滑、債務(wù)問題等問題陸續(xù)顯現(xiàn)。自2018年以來，有關(guān)拖欠工資、經(jīng)營困難及易主傳聞不斷。

2019年3月，中國文旅集團（開曼）金輝煌小鎮(zhèn)旅游咨詢有限公司與百萬葵園簽約，計劃引入創(chuàng)新運營模式，對園區(qū)進行升級改造，打造世界級“花”主題文化旅游度假勝地，但后續(xù)并未明顯扭轉(zhuǎn)經(jīng)營趨勢。

2024年8月27日，百萬葵園發(fā)布公告稱因設(shè)施升級改造閉園，未公布重開時間。同年，該景區(qū)因質(zhì)量不達標(biāo)被取消旅游景區(qū)質(zhì)量等級。

從高光到沉寂，百萬葵園的變化并非單一經(jīng)營失誤，而是傳統(tǒng)本土主題樂園在消費結(jié)構(gòu)變化與行業(yè)競爭加劇下的縮影。

有文旅行業(yè)資深人士表示，國內(nèi)不少本土樂園長期依賴門票收入，餐飲、住宿、衍生品等二次消費占比較低，一旦客流下滑，收入結(jié)構(gòu)便容易承壓，而固定成本難以同步收縮。因此，提升二次消費能力雖成為轉(zhuǎn)型方向，但并不等同于簡單疊加酒店業(yè)態(tài)。

一方面，酒店、夜游、演藝等確實有助于延長停留時間、拓展消費鏈條；另一方面，酒店投入重、回收周期長，若與客群需求不匹配，反而可能形成新增負(fù)擔(dān)，甚至分散景區(qū)原有運營重心。以百萬葵園為例，其客群以短途家庭客與學(xué)校春游團隊為主，整體以“一日游”為主導(dǎo)，過夜住宿的天然需求并不強。

與此同時，新一代消費者更強調(diào)沉浸體驗、內(nèi)容更新與社交傳播屬性，若產(chǎn)品長期缺乏迭代，容易被快速邊緣化。

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是風(fēng)險包，還是價值洼地？

市場更關(guān)注的問題是，這一資產(chǎn)究竟是潛在機會，還是高風(fēng)險包袱。

從區(qū)位與結(jié)構(gòu)來看，該資產(chǎn)包仍具一定想象空間。

項目位于南沙萬頃沙板塊，涵蓋酒店、商業(yè)及文旅IP等多重屬性。隨著深中通道、南中高速等交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，以及芯動力科技城、南沙全民文化體育綜合體等項目推進，區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期成為關(guān)注重點之一。

此外，資產(chǎn)包內(nèi)的“花之戀婚慶村”具有一定稀缺的婚慶主題IP屬性，周邊配套包括約50公里山海騎行線路、觀景臺及露營基地等文旅設(shè)施，在理論上具備改造為婚慶、文旅、商業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)的空間，也為后續(xù)運營提供一定彈性。

但另一面，風(fēng)險同樣清晰。

“阿里拍賣”公眾號顯示，部分標(biāo)的存在長租約爭議，自編1、2棟、自編3至9棟以及花之戀婚慶村D5棟均被案外人主張租賃權(quán)，租期20年，部分建筑被用作辦公、工人宿舍或食堂，競買人需自行核實租賃現(xiàn)狀，法院不負(fù)責(zé)清場交付。

上述文旅行業(yè)人士表示，這類項目的核心難點在于“歷史包袱+運營重構(gòu)”的雙重挑戰(zhàn)，對資金實力與運營能力要求都較高。在當(dāng)前行業(yè)集中度不斷提升的背景下，大型文旅企業(yè)往往更傾向于布局成熟IP或輕資產(chǎn)運營項目；而中小型投資者雖然更靈活，但在資金體量、后續(xù)改造投入及長期運營能力上又相對不足，整體來看呈現(xiàn)出“大買家看不上、小買家接不住”的尷尬局面。

5月26日，這場起拍價約2.04億元的資產(chǎn)包將正式開拍。最終是否成交、由誰接手，以及沉寂已久的百萬葵園能否借此迎來新的命運，仍有待市場給出答案。