現(xiàn)在的天津樓市，當(dāng)真卷瘋了。為了搶份額各顯神通。

紅橋“抱”西站，河西“賣”教育……

就連一向“高冷”的南開，也出現(xiàn)兩大新變化：

?供應(yīng)大增。

新盤一個(gè)接一個(gè)，跟“下餃子”似的。

待售的加上在售的，南開今年的樓盤數(shù)量有望突破20個(gè)。

?卷小戶型。

原來的南開市場(chǎng)，什么樣？地王窩、豪宅化。

且高單價(jià)對(duì)應(yīng)大面積。比如綠城鳳起悅鳴，最小戶型面積都在150平米；金地閱千峯160-180平米……

反觀如今，集體“做小”。

甚至出現(xiàn)了70多平米的小戶型。

總價(jià)更是顛覆認(rèn)知。

格調(diào)隱翠軒二期已亮相，預(yù)計(jì)五一啟動(dòng)認(rèn)籌。

與一期不同，該項(xiàng)目主打小戶型學(xué)區(qū)房。

產(chǎn)品為高層、小高、洋房，最小戶型做到了75平米，最大戶型113平米。

并且還規(guī)劃了一棟小洋房。

中戶80平米、邊戶85平米，10層到頂，僅60套。

這一點(diǎn)放眼市區(qū)，都極具稀缺性。

綠城天拖ABC項(xiàng)目，已經(jīng)啟動(dòng)排卡。

小戶型+低總價(jià)+“五馬路小學(xué)&南開中學(xué)”九年一貫制學(xué)校，產(chǎn)品很有競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目先開C地塊，容積率3.1，高層26層到頂，面積73、89、100、106、110平米；洋房8-11層到頂，面積115、125、127平米。

預(yù)計(jì)首開洋房1、6、7號(hào)樓和高層5號(hào)樓，總價(jià)250萬起。

妥妥刷新板塊乃至南開的新門檻。

據(jù)說，啟動(dòng)排卡首日就已經(jīng)排了60多組。

林業(yè)工具廠地塊（郁美凈地塊）也要?jiǎng)恿恕?/p>

就在長(zhǎng)虹公園對(duì)面，緊鄰南開翔宇學(xué)校，體量還不小，占地5.4萬平米，總建面12.4萬平米，容積率2.3。

已確定將由綠城代建，目前已有挖掘機(jī)進(jìn)場(chǎng)。

將建設(shè)小高+洋房。

金融街融府“壓箱底”的最后72套高層，又要開始賣了。

現(xiàn)房，銷許下來隨時(shí)開盤。

89平米，報(bào)價(jià)341-367萬；115平米，報(bào)價(jià)410-456萬。

崇德園四期也要?jiǎng)恿�，已�?jīng)在做方案。

這也是水上板塊的難得新供應(yīng)。容積率2.22，總建面9.4萬方。

另外，天拖二冷地塊也在“候場(chǎng)”。

地塊已于2025年12月出讓，總建面約9.9萬平米，容積率2.1，將由格調(diào)代建，估計(jì)會(huì)做高層小高和洋房。

也就是說，今年格調(diào)在南開至少會(huì)有5個(gè)盤。

除此，南開今年還計(jì)劃要賣5宗地，全都在紅旗路以外。

長(zhǎng)江道92號(hào)地塊（永濠4S地塊）已經(jīng)掛牌。

位于平利路與長(zhǎng)江道交口，距離隱翠軒以及林業(yè)工具廠地塊不遠(yuǎn)，容積率1.6，體量約1.92萬平米。

華苑也要出新盤，雅士道地塊擬調(diào)整為住宅，容積率1.34。

規(guī)劃總建面約2萬方。

紅旗南路（原建材學(xué)校）地塊更迷你，占地僅0.44萬平米，容積率1.6。

總建面7000多平米。

是個(gè)“迷你盤”，估計(jì)也就兩排樓、幾十套房。

包括渭水道南側(cè)（二十四塑）地塊、國企產(chǎn)業(yè)園城市更新項(xiàng)目地塊，也計(jì)劃今年出讓。

渭水道南側(cè)（二十四塑）地塊容積率2.7，預(yù)計(jì)會(huì)是高層+小高的配置。

國企產(chǎn)業(yè)園城更地塊位于南開與西青交界處，是正在謀劃的國企產(chǎn)業(yè)園城市更新中的新建住宅地塊，容積1.6。

還會(huì)新建幼兒園。

此外，光電子園B地塊、南開水廠南側(cè)（管道集團(tuán)）地塊等也在勾地。

可以看出，南開未來的“儲(chǔ)備糧”很多。

且基本都集中在紅旗路以外。

畢竟紅旗路以內(nèi)的核心區(qū)已經(jīng)填滿，很難再扒拉出新地了。最有希望的就是崇德園四期。

這也意味，紅旗路以外會(huì)是未來南開新房市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

但跟紅旗路以內(nèi)的豪宅市場(chǎng)不同 ，紅旗路以外走的是流量化路線。

而要搶流量，賣學(xué)區(qū)是最直接有效的。

河西就是靠此，穩(wěn)坐市區(qū)第一。

現(xiàn)在南開也拿到新劇本，開始往“河西化”靠攏了。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。