對(duì)于投資者而言，哈爾濱的“老破小”不再是破舊的代名詞，而是一門算得過(guò)賬、穩(wěn)得住的好生意。

中房報(bào)記者 王迎超 哈爾濱報(bào)道

4月中旬，在哈爾濱47中學(xué)附近，投資者范軍再次果斷出手，斥資30余萬(wàn)元買了2套樓齡20多年的“老破小”。短短半年間，他已在哈爾濱買了15套這樣的二手房。

這些房子普遍建于1990年左右，范軍給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出的要求簡(jiǎn)單直接：總價(jià)最低，不限頂樓，只要出來(lái)這樣的房源第一時(shí)間通知他，差不多就直接全款秒下。

另?yè)?jù)記者最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少像范軍這樣的本地人加入到“抄底大軍”中來(lái)了。

在其他城市房?jī)r(jià)徘徊不前的背景下，哈爾濱“老破小”為何能成為資金的“避風(fēng)港”？一組數(shù)據(jù)給出了答案。中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月，哈爾濱租金房?jī)r(jià)比（售租比）約為29，即年租金回報(bào)率達(dá)到3.45%。這一數(shù)據(jù)，使其成為全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市中唯一長(zhǎng)期處于3%至5%國(guó)際合理投資區(qū)間的省會(huì)城市。

計(jì)劃要買30套“老破小”

哈爾濱沙曼小區(qū)吸引了不少投資客。王迎超/攝

對(duì)于已過(guò)不惑之年的張力來(lái)說(shuō)，2026年的春天，讓他看到了資產(chǎn)配置的新方向。

原本經(jīng)營(yíng)生意的他，近兩年深感實(shí)體生意的寒意。看到外地投資者在哈爾濱二手房市場(chǎng)的亮眼操作后，張力動(dòng)心了。經(jīng)過(guò)一番觀望與研判，今年1月，他正式出手。

張力的目標(biāo)很明確，重點(diǎn)放在學(xué)府路、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、通達(dá)街附近的二手房。他篩選的房源極具針對(duì)性：面積30至40平方米，總價(jià)控制在20萬(wàn)元上下?！斑@一帶高校和重點(diǎn)中學(xué)密集，陪讀家長(zhǎng)、考研學(xué)生和生意人扎堆，租房需求非常堅(jiān)挺。房子買下來(lái)簡(jiǎn)單裝修一下很快就能租出去?！?/p>

“現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)買了10套二手房了，我的計(jì)劃是30套左右?！睆埩μ寡?，現(xiàn)在手里有些閑錢，做生意也沒(méi)有太好的方向，購(gòu)買二手房目前來(lái)看還算是一個(gè)不錯(cuò)的長(zhǎng)線投資。

“購(gòu)買這些房子目的很簡(jiǎn)單，就是為了投資，一套‘老破小’均價(jià)在15萬(wàn)元左右，每個(gè)月差不多能收到1300元房租，10年左右就能回本，畢竟現(xiàn)在銀行利率比較低，身邊也沒(méi)有太好的投資途徑，做生意有賺有賠，也不想操那個(gè)心?！狈盾娡瑯颖硎?。

成交速度在加快

“現(xiàn)在的成交速度明顯加快，甚至有的客戶看房當(dāng)天就敲定了合同?！惫枮I房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王曉敏分享了一則案例。

不久前，一對(duì)從大慶趕來(lái)的年輕夫妻，與張力、范軍有著相似的投資邏輯——他們?cè)妥x于哈爾濱師范大學(xué)，對(duì)這片區(qū)域情有獨(dú)鐘。當(dāng)天奔赴沙曼小區(qū)，便一眼相中房源，毫不猶豫地全款成交。

不僅是剛需與投資客群，改善型需求也在悄然復(fù)蘇。

“除了熱門學(xué)區(qū)外，像中央大街等旅游資源比較集中的區(qū)域，二手房的成交量也非常大?！惫枮I大盛地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)郝景坤告訴記者，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前3個(gè)月，他們公司的成交單量上漲了3%~5%，成交客戶中剛需客戶占比較多。進(jìn)入4月份，改善性戶明顯增多，二手房成交量也出現(xiàn)大漲，截至目前成交量環(huán)比上漲20%，同比上漲23%。

“去年接待一個(gè)客戶，全市看了一圈后，最近還是找我成交了?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉建華表示，近期市場(chǎng)要比去年好很多，周末經(jīng)常要接待四五組客戶，“有時(shí)忙不過(guò)來(lái)還得把單子分給其他同事來(lái)做?！?/p>

“之前外地人來(lái)哈爾濱抄底老破小曾引發(fā)網(wǎng)上很多人質(zhì)疑，但從投資邏輯看，哈爾濱房?jī)r(jià)，尤其是‘老破小’長(zhǎng)期處于價(jià)值洼地，不少小區(qū)完全可以做到以租養(yǎng)貸?！焙戮袄し治觯兄┞糜螣岫鹊募映?，加上外來(lái)陪讀群體、區(qū)域務(wù)工人口的穩(wěn)定支撐，共同構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的租金底盤。

因此，對(duì)于投資者范軍和張力而言，哈爾濱的“老破小”不再是破舊的代名詞，而是一門算得過(guò)賬、穩(wěn)得住的好生意。

（本文中范軍、張力均為化名）