為什么今天聊貴陽(yáng)？

因?yàn)樗艿湫停埠堋懊堋�。一邊是人口流入，一邊是樓市低迷�?/p>

當(dāng)全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整后半程，這種錯(cuò)位，正在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)。這也正是我持續(xù)寫(xiě)這個(gè)系列城市分析的原因。

01

最近經(jīng)常刷到一個(gè)全網(wǎng)瘋傳的“2025年全國(guó)人口凈流入城市榜單”，看完直接驚呆了。

貴陽(yáng)以19.8萬(wàn)的凈流入量，僅次于深圳，力壓杭州、成都等熱門(mén)城市，居然排第二。

查了一下數(shù)據(jù)，的確來(lái)自自媒體造的野榜。

再追溯，根據(jù)官方報(bào)道，2024年貴陽(yáng)常住人口增量達(dá)到19.96萬(wàn)，當(dāng)年全國(guó)第一，超過(guò)深圳的19.9萬(wàn)，增量已連續(xù)4年超過(guò)10萬(wàn)人，相較于七普時(shí)期增加了61.55萬(wàn)人，增量位居全國(guó)前列。

2025年的數(shù)據(jù)目前沒(méi)有公布，按照這個(gè)慣性，不會(huì)差太多。

過(guò)去在分析樓市的時(shí)候有個(gè)觀點(diǎn)，人口是樓市的“基石”，通過(guò)人口凈流入來(lái)判斷樓市趨勢(shì)。

但在貴陽(yáng)，這個(gè)邏輯徹底失靈，因?yàn)檫@里的人口增量和我們認(rèn)知中“能托舉樓市”的人，不是一群人。

貴陽(yáng)的人口流入是典型的省內(nèi)虹吸。

數(shù)據(jù)顯示，流入人口中，70%-80%來(lái)自畢節(jié)、遵義、黔南、黔東南等貴州周邊地市，幾乎沒(méi)有省外跨區(qū)域高價(jià)值人口流入，僅少量高校畢業(yè)生和大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)運(yùn)維人員。說(shuō)白了是省內(nèi)縣域人口向省會(huì)集中，處于“進(jìn)城務(wù)工”或“低成本避難”階段，他們的原始財(cái)富積累并不足以支撐在省會(huì)立刻完成購(gòu)房轉(zhuǎn)化，而深圳、杭州、成都、武漢的人口流入，是來(lái)自全國(guó)的高薪人才、創(chuàng)業(yè)群體、投資客，二者的購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)房需求，有著天壤之別。

02

收入水平，才是房地產(chǎn)的底層錨。

貴陽(yáng)在貴州省內(nèi)，是最大最繁華的中心城市，無(wú)論是收入水平，還是消費(fèi)水平，在貴州省內(nèi)肯定都是排第一。但是，如果放在全國(guó)省會(huì)城市來(lái)看，甚至是同樣能級(jí)的二線(xiàn)城市中來(lái)看，它有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，人均收入偏低。

按照官方統(tǒng)計(jì)，2025年貴陽(yáng)人均可支配收入52778元。一些非官方的統(tǒng)計(jì)，平均年薪能達(dá)到12萬(wàn)+，而實(shí)際反饋私企收入也就在4000-8000元。

為什么偏差這么大？體制內(nèi)占比很高，這就出現(xiàn)“統(tǒng)計(jì)看不低，體感其實(shí)不高”的情況。即便按較寬口徑估算，貴陽(yáng)整體收入水平，也明顯低于深圳和杭州。貴陽(yáng)雖然靠大數(shù)據(jù)和新能源留住了人，但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為高薪崗位的速度慢。

一套90平方的剛需房，按均價(jià)8621元/平方計(jì)算，總價(jià)約78萬(wàn)，需要一個(gè)家庭不吃不喝攢12年以上才能全款。如果首付15%，月供接近3000元，占普通工薪族月薪的一半，加杠桿能力極弱。

更關(guān)鍵的是，大量流入人口優(yōu)先選擇租房，人口增量只轉(zhuǎn)化了租賃需求，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品房購(gòu)房需求。我們查了一下數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)的核心區(qū)域比如白云區(qū)、觀山湖區(qū)，租售比普遍能達(dá)到3%以上，即便老城核心云巖區(qū)和南明區(qū)，也在2.5%以上。

03

房子比人多太多。

過(guò)去幾年，貴陽(yáng)其實(shí)經(jīng)歷過(guò)一輪瘋狂的地產(chǎn)擴(kuò)張，土地供應(yīng)規(guī)模一度高位運(yùn)行，原因大家都知道的，就不細(xì)說(shuō)。

去年年末，銘騰機(jī)構(gòu)發(fā)布了一份分析年報(bào)，指出商業(yè)、公寓庫(kù)存嚴(yán)重積壓。為了指向性更精確，我們做了這部分?jǐn)?shù)據(jù)剔除，針對(duì)新建住宅：

觀山湖區(qū)：去化周期11個(gè)月

南明主城：去化周期29個(gè)月

云巖區(qū)：去化周期29個(gè)月

白云區(qū)：去化周期16個(gè)月

南明雙龍：去化周期16個(gè)月

經(jīng)開(kāi)區(qū)：去化周期19個(gè)月

花溪區(qū)：去化周期21個(gè)月

烏當(dāng)區(qū)：去化周期12個(gè)月

市場(chǎng)極度分化，僅觀山湖庫(kù)存健康，還能穩(wěn)住1萬(wàn)2，南明主城庫(kù)存之高的原因，主要是受到南明河壹品、首鋼貴州之光等項(xiàng)目影響，遠(yuǎn)郊幾乎無(wú)解。即便2025年新房供應(yīng)收縮15%，在這樣的背景下，慢變量的人口，根本對(duì)抗不了快變量的供給。

二手房是全市場(chǎng)最大包袱，掛牌量很神秘，其實(shí)已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站上6萬(wàn)套，創(chuàng)歷史峰值，形成堰塞湖，而且超級(jí)大盤(pán)林立，像花果園單小區(qū)目前在貝殼的掛牌量就接近6000套。超級(jí)大盤(pán)的投資客進(jìn)入集中套現(xiàn)期之后，價(jià)格戰(zhàn)極慘烈，卷到姥姥家了。

貴陽(yáng)在2025年還被評(píng)為全國(guó)“美麗城市”第一，是全球首個(gè)“國(guó)家森林城市”，但這種定性對(duì)樓市是雙刃劍。

當(dāng)下，歷史遺留問(wèn)題一時(shí)半會(huì)無(wú)法解決，但貴陽(yáng)的做法是先保局部——觀山湖區(qū)，算得上是一個(gè)健康的市場(chǎng)，也是全村的希望。

我們花很多時(shí)間寫(xiě)城市觀察，實(shí)際上是通過(guò)案例告訴大家，今天的樓市，已經(jīng)不能再用過(guò)去那套邏輯去理解。當(dāng)調(diào)整進(jìn)入后半程，表面的數(shù)據(jù)，反而最容易誤導(dǎo)判斷，常住人口增量≠城市價(jià)值≠樓市紅利，關(guān)鍵在于人口質(zhì)量與產(chǎn)業(yè)承載能力。

中西部很多強(qiáng)省會(huì)，都存在“省內(nèi)虹吸吸人、產(chǎn)業(yè)不足托不住房?jī)r(jià)、天量庫(kù)存消化漫長(zhǎng)”的共性困境。

反過(guò)來(lái)看，有些城市在搶人和產(chǎn)業(yè)布局這件事上下手很早，的確是有魄力的，之前的合肥，最近的蘇州也有點(diǎn)紅，后面我們會(huì)寫(xiě)這個(gè)。