文｜樂居北京 克而瑞深度智聯(lián)北京合伙公司總經(jīng)理 何濤

在北京買房，海淀一直是大家心里的“白月光”。

教育好、配套穩(wěn)、圈層純粹，但想住得舒服，特別難。

要么是密密麻麻的高層，擠得慌；要么是遠(yuǎn)郊別墅，上班不方便。

四環(huán)以里、低密度、純洋房、生活還方便的房子，少到幾乎沒有。

直到保利熙瑞出現(xiàn)。

它沒有搞花里胡哨的概念，而是在海淀西四環(huán)一片成熟、穩(wěn)重、生活氣息很濃的片區(qū)里，安安靜靜做了一個低密、純粹、住起來很舒服的改善社區(qū)。

一、先講地段：不是什么國賓區(qū)，就是真·成熟主城

我不說虛的，這個位置最大的優(yōu)勢就三句話：在海淀、靠四環(huán)、配套全到不用等。

項目就在西四環(huán)定慧北橋旁邊，大約650米，屬于海淀半壁店片區(qū)，周邊沒有炒作、沒有大餅，全是現(xiàn)成的生活：

?地鐵6號線五路居站大約800米，步行能到

?開車上四環(huán)，去中關(guān)村、金融街、五棵松都很快

?醫(yī)院特別近：301、304、武警總醫(yī)院，都是三甲

?學(xué)校、商場、公園全配齊，日常過日子特別穩(wěn)

這片地方最大的特點：低調(diào)、實在、不鬧騰。沒有網(wǎng)紅概念，只有主城核心的踏實感。對改善家庭來說，這種“穩(wěn)”，比什么都值錢。

二、真正的神來之筆：藏在地下的巧思，大多數(shù)人看不懂

很多人只知道它容積率低、是洋房，但保利最厲害的地方，不是蓋得多高，而是規(guī)劃得多細(xì)。

這塊地拿地之前，保利就做了三件“反常規(guī)”的事：

1. 把東西兩區(qū)打通，地下連成片

別人做小區(qū)，東西區(qū)各玩各的。保利直接做了一個中央地下車馬廳，把兩邊的會所、園林、通行全部打通，小區(qū)更整體、更安靜、更有品質(zhì)。

2. 取消一條小路，多出來700㎡做園林

為了社區(qū)更純粹、更安靜，直接取消了原本的街坊路，把土地讓給綠化和活動空間。在四環(huán)這種寸土寸金的地方，少一條路，多一片園。

3. 限高區(qū)內(nèi)，精準(zhǔn)做出5層洋房

因為靠近西郊機場，限高很嚴(yán)。保利把建筑高度控制在15.89米，剛好做3-5層純洋房，不擋光、不壓抑、樓間距舒服。

這才是真本事：不拼噱頭，拼對土地的尊重，拼對居住的理解。

三、產(chǎn)品：1.43容積率，海淀四環(huán)幾乎找不到第二個：

占地約4.06公頃，地上建筑面積約5.8萬㎡

容積率只有1.43，四環(huán)內(nèi)非常稀缺 14棟3-5層純洋房，一共323戶

層高3.0-3.3米，敞亮不壓抑

在海淀四環(huán)，你能買到高層，能買到大平層，但這么低密、純洋房、戶數(shù)還少的社區(qū)，幾乎是孤品。

四、戶型：不做剛需小戶型，只服務(wù)真正改善家庭

這個項目從一開始就很明確：只做改善，不搞剛需，不做流量盤。已取證的188套房，主力都是四居：

136-140㎡四居：四葉草布局，四個房間互不打擾，剛需改善入門

165-208㎡四居：LDKB一體化，客廳寬敞，雙套房設(shè)計，家庭居住很舒服

239-277㎡頂復(fù)：面寬超大、空間感拉滿，屬于終極改善

沒有小戶型攪局，沒有雜亂租戶，圈層很純粹，住起來更安靜。

五、價格與實話：不吹不黑，客觀說清楚

備案均價約12.6萬/㎡，實際折后約11萬/㎡起

總價大概在1500萬-4000萬之間

對比海淀同類型低密項目，它離主城更近、配套更成熟

當(dāng)然實情況：片區(qū)城市界面偏成熟老派，周邊有鐵路和機場航線影響。但保利用社區(qū)內(nèi)部園林、采光、戶型設(shè)計，把居住體驗拉回來了。

六、海淀最缺的，不是房子，是舒服的生活

海淀從來不缺房子，缺的是在主城核心、密度低、住得靜、配套全的好房子。

保利熙瑞最打動人的地方，不是什么高大上的概念，而是它在一塊難得的優(yōu)質(zhì)土地上，慢下來、細(xì)打磨、做減法、重居住。

對普通人來說：能在海淀四環(huán)，買到一個不擁擠、不吵鬧、不畫餅的純洋房，本身就是一種稀缺。

本文數(shù)據(jù)均來自預(yù)售公示及現(xiàn)場復(fù)核，僅供購房參考，不構(gòu)成投資承諾。

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