來源：新快報

一紙告示，激起千層浪。4月17日，廣州市天河區(qū)天河南街體育西社區(qū)居委會發(fā)布告示，重申住宅內不得從事餐廳、娛樂、洗浴等行業(yè)。隨后，體育西社區(qū)轄內六運小區(qū)要“關停餐飲”的消息迅速傳開，引發(fā)關注。

六運小區(qū)匯聚了大量潮流店鋪，是以“樓上住家、樓下開店”為特色的網紅街區(qū)，但又深受住商矛盾困擾。新快報記者走訪發(fā)現，該小區(qū)內多家店鋪近日陸續(xù)關店轉讓，但也有新店正在入駐。天河南街道方面表示，將結合實際逐步推進相關政策落地，避免“一刀切”關停帶來的沖擊。街道相關負責人近日在接受記者采訪時表示：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這個早有規(guī)定?，F在要做的，是把規(guī)矩執(zhí)行好，把矛盾調解好?！憋@然，六運小區(qū)正面臨著一場關乎業(yè)態(tài)轉型與商住平衡的治理考驗。

住宅禁開餐飲并非新規(guī)，早有明確約束

新快報記者注意到，此次體育西社區(qū)并非發(fā)布“新政”。自2010年“住改商”政策實施以來，六運小區(qū)內的住宅經審批后可開展商業(yè)活動。目前，六運小區(qū)匯集了酒吧、咖啡店、中古店、日料店、精品店等小資特色店鋪600余家，近年來一躍成為廣州市熱門網紅消費集聚地之一，吸引眾多年輕人前來消費。

另一方面，六運小區(qū)的商住矛盾早已凸顯。去年5月，新快報曾報道，多位居民反映小區(qū)內酒吧逐漸增多，深夜噪音不斷，峰值還一度超過70分貝，遠超相關標準。尤其在節(jié)假日期間，小區(qū)儼然成為“不夜城”，嚴重影響居民正常生活。同時，餐飲店鋪存在油煙污染和衛(wèi)生問題。按摩店、電玩店進駐居民樓，人員混雜引發(fā)治安憂慮。居民們盼規(guī)范經營，還靜于民?。他們呼吁要有“可持續(xù)的解決方案”：應明確商鋪營業(yè)時段、加裝隔音設施、定期檢查油煙排放、劃定特定外擺區(qū)、限制酒吧密度、扶持文創(chuàng)和咖啡等業(yè)態(tài)?。

■六運小區(qū)內有按摩店就開在住宅隔壁。

事實上，早在2024年3月，廣州市就發(fā)布了《關于進一步放寬商事主體住所經營場所條件的意見》（以下簡稱《意見》），明確住所、經營場所屬于住宅的，申請人從事電子商務、無實體店鋪的網絡交易服務、咨詢策劃、工業(yè)設計、股權投資、咨詢代理等無污染、無安全隱患行業(yè)，在經有利害關系的業(yè)主一致同意后，可由當地人民政府或其派出機構等部門（單位）出具場地使用證明；但不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生產加工、易燃易爆物品銷售存儲等容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財產安全的行業(yè)。

六運小區(qū)內隨處可見治理噪音擾民的告示牌。

不僅體育西社區(qū)表態(tài)稱小區(qū)內住宅不得從事餐飲行業(yè)，天河南街南一路社區(qū)居委會工作人員也向新快報記者表示：“住宅一直以來都是不能做餐飲的?！?/p>

此外，今年年初國家市場監(jiān)督管理總局頒布的《網絡餐飲服務經營者落實食品安全主體責任監(jiān)督管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）將于6月1日起正式施行，明確住宅、民房、車庫、地下室等不得作為餐飲外賣經營場所。這一全國性新規(guī)進一步加速了各地對“住改商”餐飲的清理整頓步伐，也讓六運小區(qū)這一網紅街區(qū)再次被推至風口浪尖。

走訪

有人閉店轉讓，有人與房東“聯(lián)營”開店

隨著相關政策的落實，商戶將受到怎樣的影響呢？

4月21日下午，新快報記者走訪六運小區(qū)，即便是工作日，街區(qū)內依舊人流涌動。多家網紅咖啡店生意火爆，門前外擺區(qū)坐滿了休閑消費的年輕人。日落時分，餐飲店、酒吧開始迎來客流高峰，整個街區(qū)沉浸在熱鬧的煙火氣中。

針對住宅“禁止餐飲”一事，新快報記者采訪了多家餐飲商戶，多數商戶表示并未收到通知，經營情況暫未受到影響。記者走訪發(fā)現，小區(qū)內多家店鋪近期正陸續(xù)閉店轉讓，但也有新店正在入駐。六運小區(qū)一家拉面店的店員告訴記者，她注意到附近店鋪門上張貼的“溫馨提示”?！澳羌业晟蟼€月就關門了，但那張告示上周才貼出”。她表示，此前聽說過住宅不得開設餐飲店的規(guī)定，但像這樣正式的書面提醒還是第一次見到。

政策收緊的影響，在餐飲商戶的證照辦理上體現得尤為明顯。近日，有商戶在社交媒體上發(fā)文稱，目前六運小區(qū)內餐飲店的熱食證過期后，已無法續(xù)期，店鋪因此無奈退場。商戶朱先生告訴新快報記者，政策收緊受影響最大的是兩類商戶：一是新簽約但尚未開業(yè)的，“因為住宅性質房屋很難拿到‘場地使用證明’，要看業(yè)態(tài)”；二是食品經營許可證即將到期的老餐飲店，因為沒辦法辦理新的熱食證。朱先生表示，住宅辦理“場地使用證明”是有門檻的，申請人需確保不從事生產加工、餐飲、娛樂、洗浴等業(yè)態(tài)，確保開店不擾民；其次還須進行公示，通常在居民樓門口或電梯口張貼告示進行公示。公示期結束后，街道才會出具“場地使用證明”，這才是合規(guī)的流程。

六運小區(qū)內住宅無法開餐飲店，為何仍不斷有新店進駐？有商戶向新快報記者透露，在六運小區(qū)，可以通過中介，與房東簽訂“聯(lián)營”合同，使用房東的營業(yè)執(zhí)照與食品許可證，以主理人的身份與房東合作經營開店。

除了餐飲行業(yè)，政策中禁止的娛樂、洗浴類業(yè)態(tài)，在六運小區(qū)內也仍有存在。目前六運小區(qū)內仍開設多家按摩店，大多提供SPA、沐足、按摩、搓澡等服務。新快報記者留意到，這些按摩店多數位于住宅樓二層、三層，由住宅改造而成，門口掛著常亮的燈牌，正對同樓層的其他住戶。除按摩店外，住宅樓上還開有多家電玩店，提供PS5、switch等游戲主機游玩服務，其營業(yè)執(zhí)照顯示經營范圍為“娛樂業(yè)”“軟件和信息技術服務業(yè)”等。一家電玩店店主向記者表示，目前尚未收到任何正式通知，“不太確定后續(xù)會怎樣，店里裝修及設備投入合計超過20萬元，如果之后被迫撤走，裝修和設備損失很大”。

回應

不會簡單關停，先把規(guī)矩執(zhí)行好，把矛盾調解好

針對商戶和市民的疑慮，天河南街相關負責人回應稱，住宅樓下不得經營熱餐飲并非新規(guī)，而是基于長期以來“住改商”房屋的法定限制。

“現在的問題是，商戶和居民之間的拉鋸戰(zhàn)一直在進行?！痹撠撠熑颂寡裕瑯窍乱恍┥虘舻慕洜I活動對樓上居民產生油煙、噪音等影響，這是天然的矛盾?！皬娜ツ觊_始，我們已經對那些酒吧進行了重點查處”。

該負責人表示，商戶的經營場所如果是商業(yè)性質的房屋，就仍可以按照商業(yè)的要求來申請證照，“我們主要是規(guī)范他們的經營行為。一般來說，在居民小區(qū)里面開商店，是有一些特殊要求的。我們正在加強對外擺、噪音等方面的規(guī)范化管理”。

目前，六運小區(qū)內部分熱食餐飲商戶已面臨許可證到期后無法續(xù)期的現實。而那些不涉及油煙、熱加工的冷食、飲品、中古、文創(chuàng)等業(yè)態(tài)，仍被允許繼續(xù)經營。街道方面表示，將結合實際逐步推進，避免“一刀切”關停帶來的沖擊。天河南街相關負責人說：“‘住改商’不能搞熱餐飲，這一點早有規(guī)定?，F在我們要做的是把規(guī)矩執(zhí)行好，把矛盾調解好?！?/p>

據介紹，自2025年5月起，天河南街進一步強化對六運小區(qū)的綜合整治，努力為市民、游客提供良好的商居環(huán)境。天河南街相關負責人表示，六運小區(qū)作為天河區(qū)“全域服務治理”試點，未來的方向不是簡單關停，而是在法律框架內規(guī)范經營，探索商住共存的可行路徑。

聲音

在“我要睡覺”與“我要吃飯”之間尋求平衡

對于住宅“禁開餐飲店”，各方意見不一。

有居民指出，六運小區(qū)早就應該整治業(yè)態(tài)，關停噪音大的酒吧、油煙重的餐飲店，守住居住安寧是底線。也有居民稱，真正該禁的是半夜噪音嚴重的酒吧以及開在樓上、正對居民家門口的按摩店，正常餐飲店營業(yè)到22時沒問題。

有商戶認為，像面店這類餐飲商鋪，產生的油煙少，“工作日晚上10點我們就關門了，對居民的影響其實并不大”。

六運小區(qū)因“市井溫度”走紅，不少知名的品牌從這里走出。有網友認為，清退餐飲等業(yè)態(tài)會扼殺六運小區(qū)的獨特魅力；也有網友指出：“雖然我很喜歡六運小區(qū)的氛圍，但是也理解住戶們的訴求?！?/p>

作為在六運小區(qū)長大的二代居民，阿迪認為，居民投訴激增的核心是酒吧業(yè)態(tài)的爆發(fā)，導致夜間噪音、占道經營等問題激化。據他觀察，為了緩和矛盾，目前，街道已長期安排人員在夜間值守，防止占道經營，一些商戶也在店內安裝了隔音設施。在阿迪看來，住宅禁開餐飲店不應該“一刀切”。“其實很多小店是油煙小的輕餐飲店，對居民影響不大。最好有個標準，規(guī)定準入條件和審核資質，而不是‘一刀切’。不然餓了下樓都找不到吃的。”他說，更希望六運小區(qū)商住配套發(fā)展，成為廣州的“城市名片”，在居民與商戶、規(guī)范與活力之間找到可持續(xù)的平衡點。

說法

熱食、電玩、按摩全要清退

“聯(lián)營”合同簽了也無效

廣東國鼎律師事務所高級合伙人、公益律師廖建勛表示，《意見》《規(guī)定》已明確規(guī)定住宅內不得從事餐飲、娛樂、洗浴等行業(yè)。六運小區(qū)內的餐吧、酒吧屬于餐飲行業(yè)，電玩店、按摩店屬于娛樂行業(yè)，相關商戶都屬于逐步清退范圍。咖啡店等沒有飲食加工的業(yè)態(tài)，一般不屬于餐飲以及有重大污染的行業(yè)，在備案和獲得有利害關系業(yè)主一致同意后，可以繼續(xù)經營。

廣東諾臣律師事務所合伙人、律師蔡佳峻表示，“住改商”手續(xù)本質上是對住宅用途變更為經營性用房的一種行政許可前置程序，其適用對象僅限于法律規(guī)范明確允許的行業(yè)類型。依據民法典第二百七十九條的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。該條款確立了兩個并列的合法性條件：一是遵守法律法規(guī)，二是經有利害關系業(yè)主一致同意，二者缺一不可。因此，已辦理的“住改商”手續(xù)即便在程序上合法有效，其效力范圍也僅限于《意見》中規(guī)定的允許類行業(yè)。

■六運小區(qū)的熱餐飲店和按摩店等，都會受到此次清理“住改商”事件影響。

蔡佳峻表示，關于通過中介簽訂“聯(lián)營”合同、以主理人身份使用房東營業(yè)執(zhí)照和食品許可證的合作經營方式，從法律角度明確認定為不合規(guī)。根據市場主體登記管理條例第三十七條的規(guī)定，任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業(yè)執(zhí)照。食品經營許可證和營業(yè)執(zhí)照屬于法定經營憑證，嚴禁出租、出借，轉借證照和使用他人證照經營的行為均違反相關法律法規(guī)。所謂“聯(lián)營”合同在法律上屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，一旦被查處，證照持有者（房東）和實際經營者（主理人）均須承擔相應法律責任，面臨罰款、吊銷證照等行政處罰，且因合同內容違反法律強制性規(guī)定，該“聯(lián)營”合同本身亦屬無效。

建議

熱食退場冷食留步

引導商戶向“雙低”業(yè)態(tài)轉型

廣州市政協(xié)委員譚國戩表示，住宅禁餐飲、娛樂、洗浴等行業(yè)，在廣州并非新規(guī)，只是在實際執(zhí)行層面，六運小區(qū)多年以來存在大量證照獲批或續(xù)期的現象，形成了“樓上有住家、樓下有餐廳”的既成局面。如今政策執(zhí)行力度明顯加碼，對長期依賴餐飲經營的商戶而言，無疑是一次嚴峻的生存考驗。

在這一背景下，政府執(zhí)法與商戶生計之間的矛盾難以回避。應遵循的核心原則是：以法治為底線，以民生為關切。

譚國戩認為，《意見》明確，住宅內不得從事餐飲、娛樂等“容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財產安全的行業(yè)”，這一定義聚焦于“高擾民、高污染、高風險”業(yè)態(tài)，而非否定住宅底層商業(yè)化的全部可能性。同時，電子商務、咨詢策劃、工業(yè)設計、股權投資等無污染、無安全隱患行業(yè)仍可依法取得場地使用證明。這就為引導商戶向低擾民、低污染的業(yè)態(tài)轉型提供了政策基礎，而非要求所有商戶一律清退。

譚國戩表示，從實際動作來看，影響較大的主要是熱食類餐飲和酒吧等夜間場所，而咖啡店、甜品店等冷食業(yè)態(tài)受影響相對較小，街道在引進新業(yè)態(tài)時會優(yōu)先選擇無污染、無噪音的行業(yè)。這種差異化的分類施策，實質上就是一種以時間換空間的柔性過渡安排——熱食證到期后相關商戶自然退出，而非強制提前關停，商戶有較長的緩沖期規(guī)劃轉型或另尋鋪位。

采寫：新快報記者 林鋼威 陳潔

攝影：新快報記者 陳潔

編輯：陳楚儀 校對：蔡佳