“自從爸爸決定投資1億元改建老廠房

我晚上覺都睡不好了！”

北侖康煜電器科技有限公司

（以下簡(jiǎn)稱“康煜”）

總經(jīng)理裘申松語氣里難掩焦慮

在她看來

眼下產(chǎn)能跟得上

何必冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)？

董事長(zhǎng)裘然芳

算的卻是一筆“長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”

“不能等到渴了才挖井

現(xiàn)在二次開發(fā)

正好抓住政策紅利期

等以后地不夠再想動(dòng)

可能錯(cuò)失良機(jī)?！?/p>

父女倆的分歧

把北侖530家企業(yè)共同的焦慮

擺上了臺(tái)面

空間見頂，出路何在？

答案

藏在今年以來密集召開的

40余場(chǎng)政策宣講會(huì)里

臨港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)存量用地高效提升政策交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

“老廠房改擴(kuò)建能領(lǐng)多少補(bǔ)貼？現(xiàn)在改造是不是更劃算？”臺(tái)上政府部門解讀著每平方米250元至440元的疊加獎(jiǎng)補(bǔ)，臺(tái)下企業(yè)家們計(jì)算著舊廠房“長(zhǎng)高”后的投入產(chǎn)出比。裘然芳的篤定正源于此——當(dāng)政策紅利從紙面落到地面，一場(chǎng)存量工業(yè)用地的空間突圍戰(zhàn)正在北侖全域鋪開。

從“探路”到“拓路”

盤活存量土地，在北侖并非新鮮話題。全區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度接近40%，超過香港；工業(yè)用地達(dá)11.2萬畝，占建設(shè)用地比例超35%，高于長(zhǎng)三角城市25%至30%均值。土地資源高飽和，早已是必須直面的現(xiàn)實(shí)。

“十四五”期間，隨著“六促六優(yōu)”空間整治專項(xiàng)行動(dòng)縱深推進(jìn)，“騰籠換鳥”“畝均論英雄”等理念深入人心，北侖更是交出了兩份全國(guó)首創(chuàng)的答卷：

向下，大榭中海油地下洞庫(kù)以56畝地面占地喚醒1400畝地下空間，拿下全國(guó)首本地下空洞三維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；向上，寧波舟山港三期集裝箱碼頭配套停車場(chǎng)項(xiàng)目采用全國(guó)首創(chuàng)“9+9”工藝，同等面積堆存能力達(dá)傳統(tǒng)堆場(chǎng)2.7倍，“堆場(chǎng)上樓”成為臨港低效用地盤活的全新范式。

“堆場(chǎng)上樓”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

存量挖潛之路既已走通，更要拓寬。

“拓路”之急，首先來自現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的倒逼——

一邊是低效土地的“沉睡”：全區(qū)低效工業(yè)用地仍有3.4萬畝，約占工業(yè)用地總量三分之一，涉及企業(yè)530家，在北侖規(guī)上工業(yè)增加值連續(xù)八年領(lǐng)跑全省的背景下，這些沉睡的土地已成為高位起跳的沉重束縛。

另一邊是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的“渴求”：今年“新春第一會(huì)”定下目標(biāo)，年內(nèi)落地百億元以上項(xiàng)目至少1個(gè)、10億元以上項(xiàng)目15個(gè)、億元以上項(xiàng)目80個(gè)。項(xiàng)目要落地，土地是硬支撐，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間“卡脖子”的矛盾日益尖銳。

但困局里也藏著破局的鑰匙。

省、市政策信號(hào)頻頻釋放，《浙江省存量空間提質(zhì)增效行動(dòng)方案》明確提出土地利用從“增存并舉”轉(zhuǎn)向“存量為主”；2025年全市制造業(yè)投資暨工業(yè)區(qū)塊改造現(xiàn)場(chǎng)會(huì)直接強(qiáng)調(diào)“本地企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)也是招商引資”。

存量空間，正在從“包袱”變?yōu)椤柏?cái)富”。

今年初，開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)綜合局接過了“拓路”的接力棒。副局長(zhǎng)林軍表示：“今年是‘十五五’開局之年，我們接了棒，就得往深水區(qū)蹚，不單要破解‘地不夠’的老問題，更要下好穩(wěn)商擴(kuò)資、搶占新增長(zhǎng)極的‘先手棋’?！?/p>

思路一轉(zhuǎn)，視野就變了：“過去總盯著‘外來的和尚’，現(xiàn)在看，本地的‘老朋友’才是區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定動(dòng)能。”

于是，每一個(gè)低效廠房的改造，都成了一次產(chǎn)業(yè)效益提升的戰(zhàn)略契機(jī)。

從“觀望”到“入局”

戰(zhàn)略既定，誰來落子？

存量潛力就在企業(yè)腳下，“拓路”不能只靠政府唱獨(dú)角戲，更要激活企業(yè)的“一池春水”。

但企業(yè)主也有顧慮：改擴(kuò)建成本怎么算？歷史違建怎么辦？改造期間訂單怎么弄？每道坎都足以熄滅他們心中想要改造的“小火苗”。

北侖的解法很明確：用政策“破冰”消融觀望的“堅(jiān)冰”，用服務(wù)“溫度”點(diǎn)燃改造的“熱度”。

01

怎么讓企業(yè)愿意改？

今年以來，一場(chǎng)場(chǎng)“掃街式”網(wǎng)格化排摸在全區(qū)鋪開，街道干部不坐辦公室，走到企業(yè)一線找“火苗”。康煜，就是這樣被“找”出來的。

康煜企業(yè)大樓

首先讓裘然芳心動(dòng)的，是大碶街道專班專員帶來的政策“加減法”。今年初，《北侖區(qū)（開發(fā)區(qū)）推進(jìn)存量工業(yè)用地提質(zhì)增效的實(shí)施意見》出臺(tái)，配套改擴(kuò)建操作、高效用地獎(jiǎng)勵(lì)、違建分類處置等一攬子政策。對(duì)康煜來說，“加”了真金白銀，改造可獲約200萬元獎(jiǎng)勵(lì)；“減”了跑腿時(shí)間，“容缺受理+并聯(lián)審批”讓流程大幅“瘦身”。

但上億元的投入，光靠獎(jiǎng)補(bǔ)撬不動(dòng)。真正讓裘然芳拍板的，是他讀懂了政策背后的信號(hào)：這不只是政策紅利期，更是企業(yè)投資未來的“黃金窗口”。

“以前吃過土地不夠的虧，現(xiàn)在絕不能重蹈覆轍。”兩年前，康煜還擠在5畝地的小廠房里，訂單來了接不住，經(jīng)街道牽線買下舊廠房完成改造后，容積率從0.94提至1.52，產(chǎn)值增長(zhǎng)23.5%。如今訂單逐年攀升，裘然芳決定再投資擴(kuò)產(chǎn)，翻新剩下的舊廠房：“以前擴(kuò)地是想‘活下去’，現(xiàn)在是為了‘強(qiáng)起來’。有了新空間，我有信心銷售額翻番！”

康煜預(yù)備改造的舊廠房

大碶街道副主任徐曉靜說：“街道像康煜這樣的本土中小企業(yè)很多，存量提質(zhì)，既能幫‘老朋友’做強(qiáng)，也盤活了街道‘家底’?！备腋善髽I(yè)與有為政府，在這一刻雙向奔赴。

02

怎么讓企業(yè)改得動(dòng)？

有些企業(yè)心里有“火”，但歷史遺留問題像一捆“濕柴”，寧波海斯曼智能科技有限公司就卡在這一關(guān)：買下的舊廠房存在部分歷史違建，按老規(guī)矩得“一刀切”全拆。新政策給出了新解法，違建從“必須拆”變?yōu)椤胺诸愄幹谩?/strong>。多部門聯(lián)合論證后開出“緩拆通知”，為企業(yè)節(jié)省了時(shí)間和成本。

包袱一卸，速度緊跟。街道聯(lián)合資規(guī)、經(jīng)信、住建等多部門一個(gè)項(xiàng)目跟到底，從方案設(shè)計(jì)到施工許可證，創(chuàng)造了23天“海斯曼速度”。

海斯曼改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

03

怎么讓企業(yè)改得順？

康煜、海斯曼都有現(xiàn)成廠房，那沒有騰挪空間的企業(yè)怎么辦？寧波甬龍機(jī)械有限公司的顧慮正在于此。作為汽車零部件配套商，“日要貨”模式讓企業(yè)生產(chǎn)線一天不能停。小港街道干部正月初九上門，在確定企業(yè)的改造意愿后，兩天內(nèi)協(xié)調(diào)到位1.4萬平方米過渡廠房。

“燃眉之急解了，后顧之憂沒了。”總經(jīng)理邵飛說。改造后容積率從0.61躍升至2.0以上，銷售額預(yù)計(jì)增長(zhǎng)35%以上。

“企業(yè)有‘火花’，政府就給‘助燃劑’。”林軍說，這輪行動(dòng)的核心，是讓企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力與政策紅利同頻共振。

但她心里還有一本明白賬：不能為了改造而改造，盲目讓企業(yè)“起鍋燒油”，得先幫忙“找米下鍋”。大碶街道搭建的“企業(yè)紅娘”供需對(duì)接平臺(tái)，正是為了撮合閑置存量與優(yōu)質(zhì)增量，已幫助攸曼、伊萊克頓等9家企業(yè)精準(zhǔn)牽線。

當(dāng)政策紅利與服務(wù)溫度直達(dá)一線，一個(gè)個(gè)沉寂的舊廠房，正迎來破繭成蝶的蛻變時(shí)刻。

從“改一家”到“改一片”

一家家企業(yè)的改造帶來了“多點(diǎn)開花”，但要真正打破空間“天花板”，還得把“盆景”連成“風(fēng)景”。

這條路，臨港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)已經(jīng)走了三年。

片區(qū)自2022年成為北侖園區(qū)“二次開發(fā)”試驗(yàn)田以來，30個(gè)穩(wěn)商擴(kuò)資項(xiàng)目先后開工，94.65萬平方米產(chǎn)業(yè)空間拔地而起，1158畝低效用地被激活，畝均稅收翻了兩番。

“路是蹚出來的，問題是試出來的，我們一線摸到的堵點(diǎn)往上反映，區(qū)里新政策就有了對(duì)癥的藥方?！遍_發(fā)區(qū)臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)中心副主任陳學(xué)明說，“但試了三年也看明白了，單個(gè)項(xiàng)目不成氣候，連片開發(fā)才能真正破局。”

于是，三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)探出了三條路。

3月剛投用的渤海路產(chǎn)業(yè)園，打的是“土地?fù)Q廠房”的牌。

三年前，這里還是塵土飛揚(yáng)的集卡堆場(chǎng)，四個(gè)村集體的112.4畝地零散租給物流企業(yè)，畝均收益僅2萬元。園區(qū)探索“國(guó)企主導(dǎo)+村集體參與+優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目導(dǎo)入”的合作開發(fā)模式：國(guó)企出資建高標(biāo)準(zhǔn)廠房，村集體以地?fù)Q廠房產(chǎn)權(quán)，坐享保底反租。陳學(xué)明掰著指頭算：“村集體年租金畝均收益翻了4倍！”目前，產(chǎn)業(yè)園已有一棟廠房入駐，其余4棟廠房已確定意向企業(yè)，畝均稅收預(yù)計(jì)從2萬元躍升至50萬元，讓“寸土生寸金”。這一“土地?fù)Q廠房”模式正在被復(fù)制，大碶街道正在謀劃先鋒村29畝集體土地項(xiàng)目，未來定向租給靈峰社區(qū)的汽配企業(yè)，霞浦國(guó)際物流園區(qū)14個(gè)村295畝村發(fā)展用地再開發(fā)也在加速推進(jìn)中。

渤海路產(chǎn)業(yè)園

8號(hào)樓剛結(jié)頂?shù)目萍紕?chuàng)業(yè)園，走的是“工業(yè)上樓”的路。

原容積率0.5、建面3.4萬方，這座25歲的老園區(qū)正經(jīng)歷脫胎換骨。借“工業(yè)上樓”之力，它將舒展為23萬平方米的垂直產(chǎn)業(yè)森林，容積率躍至2.68，空間向上猛長(zhǎng)近5倍。

“向天空要空間只是第一步，更要讓園區(qū)形成‘內(nèi)循環(huán)’。”區(qū)科創(chuàng)發(fā)展有限公司總經(jīng)理吳海華說。科創(chuàng)研發(fā)、科創(chuàng)孵化、科創(chuàng)加速三棟樓串起企業(yè)全生命周期，從破殼而出到振翅高飛，關(guān)鍵跨越皆可在園內(nèi)閉環(huán)。更妙的是“一樓一產(chǎn)業(yè)”布局，上下樓即是上下游。電梯直達(dá)的，既是鄰居，也是合作伙伴。

目前招商已同步啟動(dòng)，十幾個(gè)智能裝備、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新材料等新質(zhì)生產(chǎn)力項(xiàng)目正在排隊(duì)。

科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

樁基施工正酣的大港智造園一期，破的是“小塊地開發(fā)難”的題。

4宗零散地塊歸宗聯(lián)合開發(fā)，一、二期總投資1.6億元。地塊一“拼”，施展空間瞬間打開。最讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人胡杰得意的是“雙首層”設(shè)計(jì)：“通過南北兩側(cè)專屬坡道，車輛直達(dá)二層。一般物流企業(yè)才做雙首層，我們這么干，為的是給大型設(shè)備安裝騰出空間，畢竟北侖制造業(yè)的‘重’家底不能丟?！苯ǔ珊螅@里將重點(diǎn)發(fā)展新能源汽車零部件、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底開工。

三條路殊途同歸——換新籠，換俊鳥，換出一片產(chǎn)業(yè)發(fā)展新天地。

臨港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)空間改造戰(zhàn)背后，數(shù)字化是最清醒的“大腦”。2024年上線的“臨港五色產(chǎn)業(yè)地圖”，用19項(xiàng)評(píng)價(jià)因子為土地“數(shù)字畫像”，哪塊地有潛力、哪塊地待喚醒，一目了然。臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)中心與新碶街道高度協(xié)同，“專員向前”全流程跟蹤，“節(jié)點(diǎn)化管理”掛圖作戰(zhàn)，確保政策與服務(wù)精準(zhǔn)滴灌到一線。

臨港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)穩(wěn)商擴(kuò)資項(xiàng)目進(jìn)度表

今年一季度，嘉林電子、博泰模具等一批項(xiàng)目加速落地，臨港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)新開工的億元存量項(xiàng)目占全區(qū)半壁江山。但探路仍未止步，三大產(chǎn)業(yè)園都由國(guó)企主導(dǎo)，大別山路區(qū)塊已開始試水“國(guó)企+私企”聯(lián)戶改造，讓相鄰企業(yè)從“單打獨(dú)斗”走向“抱團(tuán)發(fā)展”。

從“改一家”到“改一片”，每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蝶變，都在為北侖的未來發(fā)展“占位”。

截至目前，北侖通過多輪深挖細(xì)排，已匯集近百個(gè)意向改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增產(chǎn)業(yè)空間超百萬平方米。

讓存量“擠”出空間，讓低效“換”出動(dòng)能，讓零散“拼”出風(fēng)景——北侖用行動(dòng)回答了“增量從何而來”，也為那些同樣面臨空間“天花板”的工業(yè)城市，亮出了一份可參考的樣本。

土地不增一寸，增量卻從每一寸存量中破土而出。

來源丨見習(xí)記者 黃可馨 通訊員 高朝飛 李古月 李柳柳

編輯、一審丨鄭凱元 二審丨王昱嘯 三審丨謝挺

責(zé)編丨沈焰焰