來源：環(huán)球市場(chǎng)播報(bào)

　　核心要點(diǎn)

• 在美國國立衛(wèi)生研究院被迫取消數(shù)十億美元科研撥款后，去年生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室的需求出現(xiàn)大幅下滑。
• 據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，波士頓、舊金山灣區(qū)等核心市場(chǎng)的生命科學(xué)領(lǐng)域空置率已超 30%。
• 不過該領(lǐng)域正逐步企穩(wěn)，去年年末風(fēng)險(xiǎn)投資表現(xiàn)強(qiáng)勁，在建實(shí)驗(yàn)室面積也有所回落。

　　以生物科技、生物制藥為主的生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室，在美國國立衛(wèi)生研究院被迫取消數(shù)十億美元科研撥款后，去年需求大幅下滑。美國聯(lián)邦政府大幅削減了國立衛(wèi)生研究院的資金預(yù)算。

　　仲量聯(lián)行追蹤的十大生命科學(xué)核心市場(chǎng)中，今年一季度整體空置率達(dá) 27.4%，高于 2025 年同期的 25.7%。波士頓、舊金山灣區(qū)等重點(diǎn)市場(chǎng)的空置率更是突破 30%。

　　但該行業(yè)正開始企穩(wěn)。世邦魏理仕的另一份報(bào)告顯示，2025 年下半年生命科學(xué)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)模創(chuàng)下 2022 年以來新高。此外，在建實(shí)驗(yàn)室面積降至 2017 年以來最低水平。

　　仲量聯(lián)行 10 月的一份報(bào)告預(yù)測(cè)：“市場(chǎng)將在供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的推動(dòng)下逐步企穩(wěn)，而非需求大幅反彈。”

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，到 2030 年，實(shí)驗(yàn)室可租賃率將降至約 20%，“前提是吸納量持續(xù)低于平均水平，同時(shí)大量存量通過不良資產(chǎn)出售、改造再利用等方式退出市場(chǎng)”。

　　仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)租賃咨詢主管特拉維斯?麥克雷迪表示，該領(lǐng)域的市場(chǎng)調(diào)整堪稱歷史性的，而行業(yè)困境并非僅源于資金削減。

　　麥克雷迪稱，當(dāng)前的供應(yīng)過剩，是空前的建設(shè)規(guī)模疊加生命科學(xué)企業(yè)地產(chǎn)使用模式根本性變革共同導(dǎo)致的結(jié)果。

　　“整個(gè)行業(yè)格局與發(fā)展態(tài)勢(shì)都在實(shí)時(shí)演變，” 麥克雷迪表示，“我們?cè)趯?duì)生物科技企業(yè)所需設(shè)備與配套技術(shù)的預(yù)判，高度成熟地打造了這類地產(chǎn)品類，而人工智能與機(jī)器人技術(shù)的到來顛覆了這一切�！�

　　機(jī)遇也正由此顯現(xiàn)。

　　麥克雷迪預(yù)計(jì)，到 2030 年，近 1900 萬平方英尺的閑置實(shí)驗(yàn)室空間將轉(zhuǎn)型改作他用，而能夠順應(yīng)變革的企業(yè)與市場(chǎng)最終會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)力。這種適配性體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)層面。

　　據(jù)全球最大建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所晉思（Gensler）介紹，該公司近期完成了一項(xiàng)為期一年的跨學(xué)科研究，聚焦人工智能、自動(dòng)化與機(jī)器人技術(shù)如何重塑實(shí)驗(yàn)室運(yùn)營，乃至從基建需求、空間配比到人員結(jié)構(gòu)的整體地產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　“這是一場(chǎng)顛覆性變革，” 晉思全球科學(xué)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人賴?yán)?波布萊特表示，“科學(xué)領(lǐng)域的發(fā)展方向，尤其是自動(dòng)化與人工智能這些新技術(shù)，正徹底改變我們對(duì)實(shí)驗(yàn)流程的認(rèn)知�！�

　　波布萊特以所謂 “濕實(shí)驗(yàn)臺(tái)” 區(qū)域的轉(zhuǎn)型為例，該區(qū)域是科學(xué)家使用儀器開展實(shí)驗(yàn)的核心場(chǎng)所。如今許多實(shí)驗(yàn)可通過人工智能或自動(dòng)化設(shè)備完成，這意味著機(jī)器人與計(jì)算機(jī)進(jìn)駐的同時(shí)，試管等傳統(tǒng)器具逐步退出。

　　從房地產(chǎn)角度來看，企業(yè)正探索新技術(shù)的應(yīng)用潛力，重新評(píng)估現(xiàn)有設(shè)施，判斷空間是否具備升級(jí)改造條件。

　　“大型客戶、持有園區(qū)與物業(yè)的企業(yè)，都在其地產(chǎn)資產(chǎn)組合中推進(jìn)這項(xiàng)工作，” 波布萊特說道。

　　晉思的研究顯示，當(dāng)前的空置現(xiàn)象實(shí)則掩蓋了物業(yè)品質(zhì)問題：如今大量閑置物業(yè)從一開始就并非真正的甲級(jí)實(shí)驗(yàn)室空間。

　　盡管實(shí)驗(yàn)室的地產(chǎn)需求看似在收縮，但業(yè)內(nèi)關(guān)于下一周期何種實(shí)驗(yàn)室物業(yè)能夠存續(xù)并脫穎而出的討論愈發(fā)熱烈。

　　“如今大型生物科技企業(yè)，乃至大型化工企業(yè)，都在評(píng)估自身基建，切實(shí)論證其是否具備長期使用價(jià)值，或是制定整合策略、新建規(guī)劃，在合適的環(huán)境中統(tǒng)籌各類研發(fā)資源，” 波布萊特表示。

　　晉思正著手調(diào)研老舊實(shí)驗(yàn)室空間，評(píng)估運(yùn)行人工智能的大型計(jì)算機(jī)所需的更高電力與通風(fēng)需求，同時(shí)判斷這些空間能否改造適配機(jī)器人設(shè)備。波布萊特稱，這本質(zhì)上是在實(shí)驗(yàn)室中搭建小型數(shù)據(jù)中心。

　　當(dāng)然，還需考量建筑結(jié)構(gòu)能否承載新設(shè)備的重量。多數(shù)新建建筑可以滿足，但老舊建筑則存在不確定性。

　　這些空間正圍繞智能設(shè)備重新設(shè)計(jì)，但仍需打造具備創(chuàng)新性的實(shí)驗(yàn)室環(huán)境，供科學(xué)家驗(yàn)證設(shè)備運(yùn)行結(jié)果。波布萊特解釋稱，這需要高度專注的工作氛圍，因此需要安靜的區(qū)域，而非如今新式辦公中流行的開放式、往往更嘈雜的工作空間。

　　此外還有協(xié)作模式的變革�？茖W(xué)家不再單打獨(dú)斗，而是與人工智能研究員、工程師、流程設(shè)計(jì)師協(xié)同工作。

　　“如今這些專業(yè)人員共同協(xié)作，而非各自為戰(zhàn)，這對(duì)行業(yè)而言是重大變革，不僅體現(xiàn)在生命科學(xué)領(lǐng)域，也包括化學(xué)領(lǐng)域，” 波布萊特表示，“過去科學(xué)家們?cè)谀撤N程度上都將自己視為獨(dú)立的科研主角，而如今跨學(xué)科科研已成趨勢(shì)，與各類合作伙伴協(xié)作開展前沿探索已成為必然要求�！�

　　波布萊特以基因泰克公司為例。據(jù)其母公司羅氏集團(tuán)透露，基因泰克正斥巨資對(duì)位于瑞士巴塞爾的全球總部園區(qū)進(jìn)行為期多年的擴(kuò)建改造，項(xiàng)目投資超 30 億瑞士法郎（近 40 億美元），其中包含一棟高 72 米的全新科研大樓，預(yù)計(jì) 2029 年竣工。該項(xiàng)目旨在實(shí)現(xiàn)科研設(shè)施現(xiàn)代化，并整合研發(fā)職能。