近期，2025 年的房企年報(bào)已悉數(shù)出爐，這些報(bào)告中透露出一個(gè)十分重要的新信號(hào)：存量經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)正在快速上位，而傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正在不斷讓位，甚至有即將退居次席的趨勢(shì)。

這幾年的頭部房企紛紛轉(zhuǎn)向 “輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金流、重運(yùn)營(yíng)” 的新賽道，各種多元化布局快速鋪開(kāi)，這些實(shí)踐成果也給正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的城投公司，指明了破局方向和參照標(biāo)尺。

今天筆者梳理了幾個(gè)頭部房企的年報(bào)內(nèi)容，總結(jié)了一些值得城投平臺(tái)借鑒的領(lǐng)域。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)全面開(kāi)花

存量盤活成新增長(zhǎng)引擎

在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)這兩年正在加速上位，甚至成為了一些房企的“壓艙石”業(yè)務(wù)。

比如華潤(rùn)置地2025年的在營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)（購(gòu)物中心、寫字樓、酒店）收入為254.4億元，同比增長(zhǎng)9.2%，核心凈利潤(rùn)98.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%。

營(yíng)利雙增的態(tài)勢(shì)充分展現(xiàn)出了這類業(yè)務(wù)超高的成長(zhǎng)潛力，這些收租型的業(yè)務(wù)已經(jīng)真正成為華潤(rùn)置地利潤(rùn)及穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心貢獻(xiàn)方。

民企之光龍湖也在動(dòng)蕩的行情中，逐步依靠經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)企穩(wěn)。 2025 年其經(jīng)營(yíng)性收入創(chuàng)下歷史新高，約達(dá) 285.4 億元（含稅），其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約 151.9 億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入約 133.5 億元。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平更是在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，預(yù)計(jì)到 2028 年，集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，成為集團(tuán)穩(wěn)固的利潤(rùn)基石……

從這些驚人的數(shù)據(jù)中可見(jiàn)，存量經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)既是“救命稻草”也是“增長(zhǎng)引擎”。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

而在這類業(yè)務(wù)中，其實(shí)城投平臺(tái)的機(jī)會(huì)也非常豐富，歸納起來(lái)其實(shí)就是三大領(lǐng)域：運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、存量盤活。

在運(yùn)營(yíng)上，不能認(rèn)為存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)只是簡(jiǎn)單的收租，只要有足夠精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)水平，這一業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性是相當(dāng)出色的，從上面的數(shù)據(jù)就能看出來(lái)。

這里可以借鑒龍湖在商業(yè)上的兩個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

一個(gè)是抓體驗(yàn)提升，打造“天街廟會(huì)”、“天街歡樂(lè)季”等原創(chuàng)營(yíng)銷IP，塑造獨(dú)特的體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，在線上線下的流量爭(zhēng)奪中占據(jù)主動(dòng)；

另一個(gè)是“一店一策”的差異化經(jīng)營(yíng)策略，給每一個(gè)項(xiàng)目賦予獨(dú)有記憶點(diǎn)，比如武漢濱江天街的“公園式超級(jí)綜合體”定位，以及重慶江岸天街的“浮島中庭”和“南岸集市”等特色運(yùn)營(yíng)模式。

在服務(wù)上，頭部房企開(kāi)始基于跨業(yè)態(tài)布局，不斷延伸業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。比如招商積余去年的市場(chǎng)化拓展成效顯著，進(jìn)一步精耕非住宅細(xì)分賽道。

據(jù)年報(bào)透露，其去年在航空、高校、IFM業(yè)態(tài)等優(yōu)勢(shì)賽道新簽合同額分別同比增長(zhǎng)85%、25%和15%，此外還有寫字樓、酒店、會(huì)展、郵輪等運(yùn)營(yíng)型業(yè)務(wù)均穩(wěn)步發(fā)展。

在這些業(yè)態(tài)中，有許多城投熟悉的領(lǐng)域，大量的公共項(xiàng)目建成后還需要長(zhǎng)期的服務(wù)來(lái)支撐資產(chǎn)的保值增值。招商蛇口這種跨業(yè)態(tài)的多元化服務(wù)能力，是城投非常值得借鑒的標(biāo)桿。

此外，今年不少房企開(kāi)始重視存量盤活，甚至把這看作是維持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的重要支撐模式。

比如龍湖商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉就在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，購(gòu)物中心的存量改造，已經(jīng)不再是行業(yè)的可選項(xiàng)，而是關(guān)乎生存的必選項(xiàng)。改造后，隨著項(xiàng)目品質(zhì)提升和品牌升級(jí)，將會(huì)持續(xù)帶來(lái)正向的營(yíng)收增長(zhǎng)。

董事長(zhǎng)兼CEO陳序平也對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)重構(gòu)，提出了新的要求：預(yù)計(jì)今年龍湖將推出40個(gè)項(xiàng)目的煥新計(jì)劃，讓老資產(chǎn)煥發(fā)新活力。

其實(shí)去年，龍湖就已經(jīng)完成了對(duì)重慶北城天街的升級(jí)，歷時(shí)600余天。同時(shí)還通過(guò)開(kāi)辟“山谷”立體街區(qū)的方式，重塑了蘇州獅山天街的空間價(jià)值。

這都是優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目盤活煥新的特色案例，既結(jié)合了在地特色又更新了項(xiàng)目面貌，不少城投的街區(qū)盤活項(xiàng)目甚至可以直接抄作業(yè)。

這些規(guī)模房企的實(shí)踐清晰表明，存量資產(chǎn)絕不是包袱，而是可以通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與場(chǎng)景重構(gòu)實(shí)現(xiàn)增值的 “金礦”。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

城投務(wù)必打破“只建不管” 的舊思維，系統(tǒng)梳理手中的商業(yè)、辦公、公建配套等存量資產(chǎn)，借鑒以上這些優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)手法，提升的資產(chǎn)出租率與溢價(jià)能力，將存量資產(chǎn)真正轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源。

從規(guī)模比拼到深度運(yùn)營(yíng)提質(zhì)

租住賽道競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)

這幾年，頭部房企的租住業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非?？欤踔烈呀?jīng)成為增長(zhǎng)的“第二曲線”，萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓等品牌都是其中的典型。

然而去年的租住市場(chǎng)壓力不小，近千萬(wàn)套保障性租賃住房密集兌現(xiàn)，租客端卻對(duì)租金的敏感度空前提高。

規(guī)模比拼已經(jīng)不是唯一的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，能否做好深度運(yùn)營(yíng)、提升租住資產(chǎn)的回報(bào)率，成了生存的關(guān)鍵。

這些問(wèn)題同樣擺在城投公司面前，隨著競(jìng)爭(zhēng)逐漸進(jìn)入深水區(qū)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力變得越來(lái)越重要，我們可以來(lái)看看房企在租住業(yè)務(wù)上的一些新探索。

萬(wàn)科泊寓是很好的范本，其去年積極響應(yīng)政策，不僅規(guī)模化的參與到了保障性租賃住房的建設(shè)當(dāng)中，還積極協(xié)助政府及國(guó)有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)。

據(jù)年報(bào)透露，去年其累計(jì)盤活本集團(tuán)及國(guó)資國(guó)企項(xiàng)目24個(gè)，房間數(shù)超15000間。

此外，萬(wàn)科泊寓也在探索更深入的服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比如為頭部企業(yè)提供員工租房解決方案。

目前其已與超過(guò)100家大型企業(yè)建立了輕資產(chǎn)合作關(guān)系，2025年新增拓展包括中國(guó)郵儲(chǔ)、螞蟻金服、浪潮數(shù)字、一汽大眾等知名頭部企業(yè)，企業(yè)客戶占比達(dá)22.6%。

而龍湖資產(chǎn)管理則在業(yè)態(tài)互補(bǔ)上發(fā)力，2025年推出了街區(qū)品牌“歡肆”，通過(guò)“品質(zhì)公寓+街區(qū)商業(yè)”的混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了居住與消費(fèi)流量的閉環(huán)互哺。

這一模式對(duì)于許多城投的保租房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常實(shí)用的模式，能夠同時(shí)實(shí)施商業(yè)類存量資產(chǎn)與保租房項(xiàng)目的盤活。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

還有一個(gè)很容易被忽略的環(huán)節(jié)——營(yíng)銷。在這個(gè)環(huán)節(jié)上，一個(gè)令人意料之外的房企成了專家，它就是貝殼。

從年報(bào)來(lái)看，貝殼的凈利潤(rùn)自2023年達(dá)到高點(diǎn)后，已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。但房屋租賃服務(wù)卻異軍突起，不僅規(guī)模翻倍，還實(shí)現(xiàn)了全面盈利。

這一成果背后，凸顯了貝殼最拿手的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。它向同行們展示了在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化的租住市場(chǎng)，誰(shuí)能抓住流量入口，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

在貝殼找房APP中，每個(gè)城市的租房首頁(yè)里，其自有的“省心租”房源都占據(jù)著最好的展示位，由5000+名經(jīng)紀(jì)人優(yōu)先帶看，搜索排名默認(rèn)置頂……

一套線上營(yíng)銷組合拳，成功打開(kāi)了租住市場(chǎng)的線上流量入口。

當(dāng)前，保租房運(yùn)營(yíng)是城投轉(zhuǎn)型的天然賽道，在建設(shè)房源的同時(shí)，也要積極借鑒這些成熟房企的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，通過(guò)更深度的運(yùn)營(yíng)體系，來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利，提升資產(chǎn)綜合收益。

結(jié)語(yǔ)

今年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于新舊模式的轉(zhuǎn)換進(jìn)程之中，這個(gè)過(guò)程也能給廣大城投公司帶來(lái)許多啟發(fā)。

房企年報(bào)呈現(xiàn)出的一個(gè)趨勢(shì)是值得認(rèn)可的，那就是轉(zhuǎn)型的核心不是盲目追逐風(fēng)口，而是回歸資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)的本源。

當(dāng)前，城市運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊的業(yè)務(wù)價(jià)值，才剛剛開(kāi)始釋放，這些都是城投公司在存量時(shí)代下的重大機(jī)遇，而不是遙不可及的經(jīng)驗(yàn)。

未來(lái)，只有能真正沉下心來(lái)盤活存量資產(chǎn)、深耕城市服務(wù)、賦能地方產(chǎn)業(yè)的城投公司，才能在大轉(zhuǎn)型的浪潮中站穩(wěn)腳跟。

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