最近感冒了，很多不錯(cuò)的素材也沒更新。

今天聊一聊最近比較火的濟(jì)南以舊換新。

我比較堅(jiān)定的認(rèn)為，這波城市更新將和昨天推出的新政拉起手把手，共同為2026年的房價(jià)筑底做好基礎(chǔ)，正如我月初發(fā)布的文章預(yù)測(cè)的那樣。

先說點(diǎn)大家刷到的消息，這幾天包括制錦市少年路1號(hào)、堤口路14號(hào)院（拆遷）、順華巷9號(hào)、黃屯小區(qū)、畢家洼、后陳家樓、河套莊，多處發(fā)布以舊換新通知。

實(shí)際上不單是天橋區(qū)，像洪樓TOD、小鴨片區(qū)這段時(shí)間同樣被官媒鼎力發(fā)聲，被當(dāng)做濟(jì)南城市更新的重要模版..

與此同時(shí)，前些年經(jīng)常提到的歷下區(qū)鐵路智慧產(chǎn)業(yè)園在今年的2月份進(jìn)行了設(shè)計(jì)單位招標(biāo)。

因?yàn)?strong>鐵路智慧產(chǎn)業(yè)園位置不錯(cuò)，所以一直以來廣受關(guān)注，這塊土地還出現(xiàn)在相關(guān)的土地推介平臺(tái)上。

01

我們把視角重新拉回城市更新這件事

濟(jì)南相繼出臺(tái)了《濟(jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年）》和《濟(jì)南城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2025-2027年）》

經(jīng)常有人會(huì)問我們家是否可以以拆遷這件事，你倒不如對(duì)照相關(guān)政策對(duì)比一下：

城市更新實(shí)施重點(diǎn)（你也可以簡單認(rèn)為是以舊換新）為1+4+N，政策涵蓋的東西挺長我就不粘貼了，大家看看就好。

1是指歷史文化遺產(chǎn)

像是老商埠、大明湖、千佛山，大家仔細(xì)留意下，是不是多了很多的公園和城市仿古建筑。

注意看河套莊和制錦市，在以舊換新的公告上都寫的非常明確，基本都是圍繞大明湖泉城風(fēng)貌區(qū)進(jìn)行的城市更新。

大家比較關(guān)注的老房子舊房子，往往是兩種。

1、老舊小區(qū)，政策上明確是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全的住宅小區(qū)。

評(píng)論區(qū)很多人咨詢的老舊小區(qū)完全不符合，上下水什么毛病沒有，雙氣齊全，想以舊換新還是有些難度的。

2.棚戶區(qū)，這個(gè)東西官方也非常明確：

棚戶區(qū)是指在城市建成區(qū)內(nèi)，以平房和簡易結(jié)構(gòu)房屋為主，建筑密度較大（一般在40%以上）、使用年限久（一般在30年以上），房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，功能不完善，配套設(shè)施不健全的居住區(qū)域。

這里特別說一下，按照2021年發(fā)布的文件看，官方口徑統(tǒng)計(jì)的棚戶區(qū)主要分布在中心城區(qū)二環(huán)以內(nèi)，總占地面積約6.93平方公里,涉及約3.96萬戶居民。

這個(gè)3.96萬戶居民對(duì)比73.1萬戶的老舊小區(qū)居民，比例還是很小的，這也是為什么畢家洼以舊換新的是平房棚戶區(qū)的原因。

至于其他的還有一些城中村、城邊村、舊廠區(qū)、舊市場等等，特別注意的是這里的城中村和以往的定義不同，為了避免模糊，以下是政策原文：

像二環(huán)西路沿線黃崗、沙王莊等等，有些村落早就開始改造了...

所以說，什么柳行、后龍、堤口路、勝利莊能拆嗎？我只能說政策原文上沒提。

整體的改造幅度類似上圖（表格為2022年發(fā)布）

其實(shí)比較讓人意外的是槐蔭區(qū)，可能經(jīng)歷過了西客站和濟(jì)南醫(yī)學(xué)科學(xué)中心的開發(fā)，槐蔭區(qū)反而在改造上并不突出。

在這個(gè)賽道上天橋區(qū)拔得頭籌屬于意料之中的事，市中區(qū)主要集中在西南片區(qū)，歷城區(qū)因?yàn)榈乇P大點(diǎn)，暫居前三甲...

在這份《濟(jì)南城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2025-2027年）的議題解讀中（沒找到原文）還提到了一些社區(qū)，大家可以看一下。

在小編看來，這些東西吧還是在改造上，而不是以舊換新。

02

前面有了基礎(chǔ)政策鋪墊，我們?cè)賮砜垂�，這樣才能看出來更多的東西。

順華巷9號(hào)和黃屯小區(qū)相對(duì)公告的內(nèi)容全面，大家可以重點(diǎn)看一下：

這個(gè)以舊換新最重要的事情是居民自愿，感覺不合適就不投票就好，因?yàn)楣嫫鋵?shí)證明的是剛開始，因?yàn)檫�有個(gè)價(jià)值上的評(píng)估，而這個(gè)價(jià)值是根據(jù)市場來定的。

如果真的出現(xiàn)大家都感覺評(píng)估價(jià)實(shí)在是低，也可以不執(zhí)行....

下面這個(gè)以舊換新明白紙，我掃描了文字，喜歡看圖的朋友可以看圖，想看字的就看字...（以官方為準(zhǔn)..）

天橋區(qū)住房“以舊換新”明白紙。

一、什么是“以舊換新”?

“以舊換新”是一種住房改造方式。將符合條件的舊房交給項(xiàng)目實(shí)施單位，由相關(guān)部門核發(fā)一張“以舊換新兌換券”，用這張券去購買指定的新建商品房(包括住宅、非住宅、車位、儲(chǔ)藏室等可售用房).

二、什么是“以舊換新兌換券”?

以舊換新兌換券是指在簽訂住房以舊換新協(xié)議后，由相關(guān)部門核發(fā)，可在特定時(shí)間、地點(diǎn)和范圍內(nèi)用于購房兌付的一種記名結(jié)算憑證。

三、哪種類型住房可參與以舊換新?

區(qū)城范圍:位于天橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)(不包括起步區(qū)直管范國)實(shí)注羊住房類型:棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、低洼易瀟區(qū)城等危舊住房.支

主要原則:居民自愿。

四、兌換券的價(jià)值

兌換券的券面價(jià)值主要包括:原住房的評(píng)估價(jià)值、住房裝飾裝修價(jià)值及相應(yīng)的附屬物、設(shè)施設(shè)備遷移費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)(在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽約，具體金額以實(shí)施方案為準(zhǔn))，

此外，居民購買新房網(wǎng)簽備案到新房交房期間，還能領(lǐng)取搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)(參照國有土地上房屋征收標(biāo)準(zhǔn)).

五、怎么取得兌換券?

流程是:簽協(xié)議一交舊房領(lǐng)取兌換券。

1、簽訂《以舊換新協(xié)議》，結(jié)清水電氣暖費(fèi)用;

2、辦理過戶/注銷手續(xù)(國有土地辦房產(chǎn)證過戶，集體土地辦不動(dòng)產(chǎn)注銷)，騰空住房并驗(yàn)收;

3.上協(xié)議、身份證、空房驗(yàn)收單等材料，10日內(nèi)到指定地點(diǎn)領(lǐng)券。

六、兌換券怎么使用?

能用在哪?只絕在天橋區(qū)行政區(qū)城內(nèi)(不包括起步區(qū)直管范副)使

2、能買什么房?只能買納入項(xiàng)目實(shí)施單位“房源庫”里的新建離品房(包括住宅、非住宅、車位、儲(chǔ)藏室等可售用房)，不能買二手房

七、兌換券的結(jié)算

券面金額大于新購房價(jià):余額可以取現(xiàn)，但券面金額的90%以上必須用于購房，只能取現(xiàn)不超過券面金額10%的資金，

券面金額小于新購房價(jià):差價(jià)由您自行補(bǔ)齊。

八、兌換券能轉(zhuǎn)讓、拆分或合并嗎?(有限制)

變更(轉(zhuǎn)讓):可以，但只能變更一次(需雙方中請(qǐng)，審核通過后辦理，不包括繼承)�？梢陨暾�(qǐng)拆分一次(包含拆分后的所有人變更，總額不變).拆分:多張券可以中請(qǐng)合并一次(包含合并前的所有人變更，總額相合并:如).

掛失:丟了立即去指揮部掛失補(bǔ)辦。

九、住房以舊換新后孩子上學(xué)怎么辦?購買新房后:用兌換券買的房，其網(wǎng)簽合同和發(fā)票可作為孩子片區(qū)內(nèi)上學(xué)的房產(chǎn)依據(jù)(具體以當(dāng)年教育部門政策為準(zhǔn)).

用兌換券買的房，其網(wǎng)簽合同和發(fā)票可作為孩子片區(qū)內(nèi)上學(xué)的房產(chǎn)依據(jù)(具體以當(dāng)年教育部門政策為準(zhǔn)).

在新房交付前，保留原住房所在學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。

十、以舊換新與二手房市場交易相比的主要優(yōu)勢(shì)

參與“以舊換新”有額外的簽約獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)施方案另行確定)還會(huì)發(fā)放搬遷費(fèi)，臨時(shí)安置費(fèi)。

目前暫無明確使用期限限制，居民可長期持有，梅有合適房源時(shí)害行使

十一、兌換券是否有使用期限?

目前暫無明確使用期限限制，居民可長期持有，特有合適房源時(shí)使用

十二、提前簽約有什么好處?

簽約越早，獎(jiǎng)勵(lì)比例越高，具體標(biāo)準(zhǔn)如下:

自正式簽約之日起30日內(nèi)簽約并交驗(yàn)空房的，獎(jiǎng)勵(lì)不超過原住房評(píng)估補(bǔ)償價(jià)值及裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值總和的10%;第31日至60日內(nèi)簽約并交驗(yàn)空房的，笑勵(lì)6%:61日至90日內(nèi)簽約并交驗(yàn)空房的，笑油3%:超過轉(zhuǎn)日末簽約的，取消以舊換新參與資格。

十三、舊房面積不足46平方米的有補(bǔ)貼嗎?若居民只有一套住房，且建筑面積不足46平方米的，可享受最低面積補(bǔ)償:

1、選擇購買商品房的，按原住房評(píng)估基準(zhǔn)單價(jià)乘以46平方米計(jì)算補(bǔ)常價(jià)值，計(jì)入券面金額;

2、選擇購買安置房的，由實(shí)施單位提供不小于建筑面積46平方米的安置房，但不再給予原住房的價(jià)值補(bǔ)償;

3、超出46平方米部分的面積，由居民按購買房源庫內(nèi)的新房售價(jià)繳納差價(jià)款。

十四、享受最低面積補(bǔ)償?shù)倪�有簽約獎(jiǎng)勵(lì)嗎?

兩者不可兼得。已經(jīng)享受最低面積補(bǔ)償?shù)模辉俳o子簽約獎(jiǎng)勵(lì)。

十五、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定居民可以從市級(jí)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)庫內(nèi)，自行選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估費(fèi)用由實(shí)施主體承擔(dān)。

十六、兌換券是否可用于住房公積金貸款?

如果符合濟(jì)南市現(xiàn)行住房公積金貸款政策，可以用于住房公積金貸款，濟(jì)南市住房公積金貸款基本條件參考:連續(xù)足額繳存公積金6個(gè)月(含靈活就業(yè)人員);

家庭無未結(jié)清公積金貸款，信用良好;已付首付》20%(首套、二套均可);

最長貸款期限:30年，可延至法定退休年齡后5年(男68歲、女63歲)。

能換的盤如下：

說實(shí)在的，也就是博翠明湖和明湖北院還能看看，其他的要么偏要么環(huán)境差...

黃屯這份公告的價(jià)值在于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，單價(jià)在6000-7000元，為了滿足大家的觀感，找了張帶平房的圖。

除了文中提到的3個(gè)社區(qū)外，其他社區(qū)都是以舊換新的評(píng)估公告，具體的評(píng)估價(jià)和辦法還要等等。

堤口路東頭，山東建筑產(chǎn)業(yè)總部項(xiàng)目，就是傳統(tǒng)意義的拆遷補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是15200元/平，換房子的話，標(biāo)山安置房。

最后，以舊換新的大原則是自愿，現(xiàn)在密集發(fā)布公告，大家感覺這波以舊換新到底值不值呢？

評(píng)論區(qū)討論討論得了~

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