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（來源：中房頭條）

福港御景開發(fā)16年 去化之外困境猶存 （圖片來源：王少杰/攝）

中房報記者 王少杰 河北秦皇島報道

一道藍色圍擋，將秦皇島福港御景（四期）與近在咫尺的學校徹底隔開。

業(yè)主羅冰的孩子每天上下學，不得不繞行一公里。這條被寄予厚望的“規(guī)劃一路”，全長僅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日竣工。然而，如今工期已超期近四個月——中國房地產(chǎn)報記者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，路面主體雖已成形，兩端卻被圍擋牢牢封鎖，兩臺挖掘機靜置于裸露的路基上，機械臂低垂，毫無復(fù)工跡象。圍擋周邊不見一名工人，唯有寒風穿過鐵皮縫隙，發(fā)出嗚咽般的聲響。

圍擋未撤，困局難破。這道看似普通的施工屏障，不僅困住了數(shù)十戶業(yè)主的便捷歸家路，更撕開了這個樓盤長達十六年的開發(fā)謎局。從“名校學區(qū)”承諾落空，到“毛凈地”之爭拖累項目推進，再到政府會議紀要難以徹底化解歷史遺留問題——福港御景的困境，早已遠超一條斷頭路的范疇。

在這條三百余米斷頭路的背后，藏著一個總投資數(shù)十億元、總建筑面積41.6萬平方米的大型樓盤。這個2010年高調(diào)拿地的項目，如今為何陷入去化率不足10%的窘境？項目開發(fā)商秦皇島經(jīng)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“經(jīng)安地產(chǎn)”）究竟經(jīng)歷了什么？是拿地時的預(yù)期接連落空，還是開發(fā)過程中屢屢受阻？是低估了政策執(zhí)行的不確定性，還是多方博弈下的歷史包袱始終難以卸下？一道圍擋，困住的不僅是業(yè)主的出行路，更映照出一家房企在區(qū)域發(fā)展困局中的漫長掙扎。

秦皇島300余米規(guī)劃一路施工異常緩慢（圖片來源：受訪者提供）

學區(qū)承諾縮水 業(yè)主預(yù)期落空

福港御景曾憑借“十中+青云里小學”雙優(yōu)學區(qū)概念，一度成為秦皇島市場的熱門樓盤。然而，2025年7月，項目四期288套住宅如期交付后，曾經(jīng)承諾的名校學區(qū)卻大幅縮水：第十中學學區(qū)雖如期兌現(xiàn)，但青云里小學卻被替換為同屬青云里小學教育集團的耀華小學。

業(yè)主張明明告訴記者，當初購房的核心初衷就是為了孩子求學，如今學區(qū)承諾落空，“房子交了，孩子上學卻成了最大的難題”。

資料顯示，青云里小學始建于1928年，是一所擁有近百年歷史的老牌重點校，2017年獲評全國文明校園；而耀華小學前身為廠辦小學，2008年時外來務(wù)工人員子弟占比曾超過73%，近年來轉(zhuǎn)型為足球特色學校。2017年底，兩校組建教育集團，采取“名校+普通�！钡膸头瞿Ｊ健５跇I(yè)主看來，簡單的集團化掛牌并未真正彌合兩校在師資力量、教學教研水平上的實際差距，且兩校施教區(qū)至今相互獨立，并未實現(xiàn)實質(zhì)性融合。

記者查閱兩校2025年招生簡章發(fā)現(xiàn)，青云里小學的招生范圍并未包含福港御景，而耀華小學則明確將該項目納入招生范圍。業(yè)主據(jù)此質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳行為，經(jīng)安地產(chǎn)隨后向秦皇島市海港區(qū)教育和體育局（以下簡稱“海港區(qū)教體局”）核實，得到的口頭答復(fù)為：項目對口小學確為耀華小學。

針對業(yè)主的質(zhì)疑，海港區(qū)教體局相關(guān)負責人向記者作出四點解釋：一是按照學區(qū)劃片原則，福港御景所在區(qū)域原本就對應(yīng)耀華小學學區(qū)；二是青云里小學在校生已超4000人，校容量趨于飽和，無法再新增生源；三是若單獨為該項目調(diào)整學區(qū)，極易引發(fā)周邊小區(qū)的連鎖訴求，影響區(qū)域教育秩序；四是相關(guān)會議紀要中提及的“青云里小學”，應(yīng)理解為青云里小學教育集團，耀華小學作為集團成員校，在辦學性質(zhì)上與青云里小學并無本質(zhì)區(qū)別。

然而，這一解釋并未獲得業(yè)主認可。2026年3月5日，秦皇島市政府召開專題會議，明確指出相關(guān)紀要已明確項目對口青云里小學，海港區(qū)應(yīng)設(shè)法落實紀要要求。會上提出的“分校區(qū)就讀方案”（如低年級在青云里校區(qū)、高年級在耀華校區(qū)），被海港區(qū)教體局否決。多位業(yè)主明確表示，無法接受孩子入讀耀華小學，堅持要求兌現(xiàn)最初的學區(qū)承諾。

海港區(qū)教體局相關(guān)負責人坦言，目前兩校教師交流調(diào)劑工作已啟動，但要真正彌合兩校差距、實現(xiàn)實質(zhì)性合并，預(yù)計仍需1至2年時間。這意味著，福港御景業(yè)主期待的學區(qū)利好短期內(nèi)無法兌現(xiàn)。受此影響，該項目開盤至今去化率不足10%，近2000套房源積壓在開發(fā)商手中，資金與運營困局進一步加劇。

市長辦公會議紀要明確福港御景對口小學為青云里小學（圖片來源：受訪者提供）

9.1億元競得“毛地” 土地出讓合規(guī)性存疑

福港御景的開發(fā)困局，根源可追溯至2010年的土地出讓環(huán)節(jié)。

2010年10月22日，秦皇島市土地收購儲備交易中心掛牌出讓海港區(qū)三宗地塊，總面積達184.47畝。經(jīng)過37輪激烈競價，經(jīng)安地產(chǎn)以8.76億元成功競得，加上各類稅費，總支出高達9.1億元。同年11月，經(jīng)安地產(chǎn)與原市國土局簽訂土地出讓合同，約定交地時間為2011年4月30日前，且明確約定為“凈地”交付。

然而，約定交地日期到期時，土地并未如期移交。經(jīng)安地產(chǎn)進場核查后發(fā)現(xiàn)，三宗地塊的拆除、清理工作遠未完成——實際出讓的竟是“毛地”。值得注意的是，就在地塊拍賣前一個月，即2010年9月21日，原國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已聯(lián)合下發(fā)通知，明令禁止“毛地”出讓及多宗地塊捆綁出讓。

經(jīng)安地產(chǎn)表示，在簽訂土地出讓合同的前一日，相關(guān)部門涉嫌違規(guī)將約定的“凈地”改為“毛地”，并實施捆綁出讓。知情人士透露，本地某企業(yè)曾對該地塊志在必得，經(jīng)安地產(chǎn)最終競得的結(jié)果，或受到多重外部因素的復(fù)雜影響。

此后，經(jīng)安地產(chǎn)開啟了漫長的催告之路。2011年至2012年間，公司先后五次發(fā)函，催告原市國土局履行交地義務(wù)。令人意外的是，2012年3月28日，原市國土局反而發(fā)函質(zhì)問經(jīng)安地產(chǎn)，為何未按合同約定按期開工。經(jīng)安地產(chǎn)隨即回函，明確告知：“地塊內(nèi)變電站及電纜未拆除，無法進場施工。”同年9月13日，原市國土局復(fù)函，首次以書面形式承認問題：“地塊一電力開閉所未拆除，土地未交付�！�

2013年1月，經(jīng)安地產(chǎn)、原市國土局及相關(guān)單位簽署變更協(xié)議，將交地時間調(diào)整至2013年6月30日，項目開工與竣工時間相應(yīng)順延。這一協(xié)議的簽署，實質(zhì)上等同于官方承認了此前未能按時交地的違約事實。

即便如此，土地交付仍無實質(zhì)性進展。2013年12月、2014年1月，經(jīng)安地產(chǎn)再次發(fā)函，催促交地并申請工期順延。而時至今日，當年阻礙施工的變電站依然矗立在項目現(xiàn)場，緊鄰五期西門，持續(xù)為周邊小區(qū)供電，成為項目推進的“攔路虎”。

2026年4月10日，記者就上述土地出讓合規(guī)性問題聯(lián)系秦皇島市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“秦皇島市自規(guī)局”），該局以“分管領(lǐng)導外出”為由婉拒采訪后，記者又向主要負責人發(fā)送短信嘗試預(yù)約采訪，但截至發(fā)稿時同樣未獲回應(yīng)。

三方變更協(xié)議載明土地延期交付原因（圖片來源：受訪者提供）

“毛凈地”之爭 官方與企業(yè)各執(zhí)一詞

值得關(guān)注的是，針對經(jīng)安地產(chǎn)的相關(guān)質(zhì)疑，秦皇島市自規(guī)局曾于2025年6月25日作出書面說明，否認存在“毛地”出讓及捆綁出讓問題，稱該地塊出讓程序合規(guī)，并給出三點理由：一是出讓地塊權(quán)屬清晰、補償安置到位，符合出讓條件；二是三宗地塊按規(guī)劃道路自然劃分，并非人為捆綁出讓；三是國家明令禁止“毛地出讓”的政策文件，河北省于2010年12月2日才轉(zhuǎn)發(fā)執(zhí)行，晚于該地塊的實際出讓時間（2010年10月22日）。

然而，記者核查相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，上述說法與事實存在明顯矛盾。

首先，國家政策出臺時間早于土地出讓。原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的國土資發(fā)〔2010〕151號通知，發(fā)布日期為2010年9月21日，而經(jīng)安地產(chǎn)競得地塊的時間為同年10月22日，政策出臺早于地塊出讓一個月。地方政府轉(zhuǎn)發(fā)政策滯后，不能成為規(guī)避國家部委強制性規(guī)章制度的正當理由。

其次，官方自身文件已承認土地并非“凈地”。記者調(diào)閱2012年至2014年間的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，原市國土局的多份函件及變更協(xié)議，均明確記錄了土地未按約定凈地交付的事實：2012年9月，原市國土局復(fù)函明確承認“電力開閉所未拆除，土地未交付”；2013年1月簽署的變更協(xié)議，因地上附著物未完成拆除而調(diào)整交地時間；2014年1月，原市國土局再次因土地未完全交付，同意經(jīng)安地產(chǎn)的工期順延申請。這些書面材料，構(gòu)成了對“凈地出讓”說法的直接反證。

對于這場持續(xù)十六年的拉鋸戰(zhàn)，經(jīng)安地產(chǎn)總經(jīng)理潘麗莉向記者表示，公司累計投入已超過20億元。因地方政府未能按約定交付凈地，疊加規(guī)劃頻繁變更，項目錯失了多個房地產(chǎn)銷售的黃金窗口期。目前項目整體去化率不足10%，盡管銀行貸款獲得展期，但資金周轉(zhuǎn)困局依然難以破解。

上海璽浩（北京）律師事務(wù)所主任楊靜律師分析指出，國有土地出讓合同在性質(zhì)上屬于行政協(xié)議，交付凈地是出讓方（政府部門）的核心法定義務(wù)。本案中的土地出讓行為，實質(zhì)上違背了國家關(guān)于“禁止毛地出讓”的強制性規(guī)定，原市國土局已構(gòu)成根本性違約。

楊靜進一步指出，經(jīng)安地產(chǎn)依法可采取多種維權(quán)路徑：一是要求出讓方繼續(xù)履行合同，限期交付符合約定的凈地；二是向出讓方主張賠償因違約造成的全部實際損失；三是若合同目的已無法實現(xiàn)，可依法請求解除土地出讓合同，并要求返還已支付的土地價款及相關(guān)費用。她強調(diào)，凈地出讓是法定底線，不容任何突破，地方政府應(yīng)主動擔當，加快解決歷史遺留問題，切實筑牢法治化營商環(huán)境的根基。

秦皇島市自規(guī)局發(fā)文回應(yīng)稱出讓的“毛地”符合當時政策（圖片來源：受訪者提供）

規(guī)劃拉鋸五年 企業(yè)稱損失超十億元

土地交付難題尚未解決，規(guī)劃審批困局又接踵而至。

潘麗莉回憶，2013年7月，部分地塊終于交付。同年8月，經(jīng)安地產(chǎn)迅速將項目規(guī)劃方案報送原市規(guī)劃局，卻意外被以“西港東遷”為由叫停。據(jù)悉，“西港東遷”是秦皇島市于2006年提出的遠期戰(zhàn)略構(gòu)想，當時尚未形成正式批復(fù)文件，卻實質(zhì)上成為項目規(guī)劃審批的“一票否決”理由。

2015年5月，原市規(guī)劃局復(fù)函，正式承認因西港片區(qū)規(guī)劃整體調(diào)整，該地塊已無法按出讓時的原條件進行開發(fā)。關(guān)鍵矛盾就此浮出水面：2010年土地出讓時，該地塊性質(zhì)為完整的居住用地；而到2013年部分地塊交付時，地塊已被規(guī)劃道路和綠化帶切割成若干小塊，部分用地性質(zhì)還被調(diào)整為商業(yè)用地。經(jīng)安地產(chǎn)據(jù)此設(shè)計的規(guī)劃方案，因與現(xiàn)行規(guī)劃條件出入過大而屢屢被拒，被迫反復(fù)修改，每一次調(diào)整都意味著時間與資金的雙重消耗。

2015年8月，經(jīng)安地產(chǎn)無奈提交退地申請。公司在申請中陳述，自2010年拿地近五年來，項目始終未能正式開工，僅銀行貸款利息一項損失就達3.1億元。對此，秦皇島市自規(guī)局回應(yīng)稱，2015年12月市政府已召開專題會議，同意項目按原規(guī)劃條件繼續(xù)開發(fā)，并于2016年1月函告經(jīng)安地產(chǎn)，但企業(yè)未及時申報相關(guān)手續(xù)。經(jīng)安地產(chǎn)方面則表示，由于當時規(guī)劃條件始終不穩(wěn)定，公司對能否真正按原規(guī)劃推進項目存有疑慮，因此未貿(mào)然申報。

2018年8月，秦皇島市政府再次召開專題會議并形成紀要，明確認定項目開發(fā)受阻“非企業(yè)自身原因”，要求相關(guān)部門“維持原規(guī)劃條件”推進項目開發(fā)。這被視為對經(jīng)安地產(chǎn)合理訴求的重要回應(yīng)。然而，同年11月，當經(jīng)安地產(chǎn)再次報送規(guī)劃方案后，又被要求按照“打通城市中心軸線”的新理念修改方案，需調(diào)整項目容積率，并在項目內(nèi)預(yù)留40米寬的開敞空間，此舉直接導致項目部分樓間距被大幅壓縮。

記者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，福港御景部分樓宇之間的間距已不足十米。低樓層住戶普遍反映，采光、通風及居家隱私均受到明顯影響。一位業(yè)主指著緊鄰的兩棟樓抱怨：“當初在沙盤上看，樓間距很寬敞，實際收房后才發(fā)現(xiàn)這么擁擠�！睒I(yè)內(nèi)人士分析認為，樓間距縮水嚴重削弱了項目的市場競爭力，在當前改善型需求主導的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，這一硬傷直接影響了購房者的選擇意愿，進一步加劇了項目去化困難。

從2013年首次報規(guī)被叫停，到2019年經(jīng)安地產(chǎn)最終拿到工程規(guī)劃許可證和施工許可證，項目規(guī)劃報批前后耗時長達五年。而這五年，恰恰是中國房地產(chǎn)市場的黃金發(fā)展窗口期。潘麗莉表示，截至2018年10月28日，因政府相關(guān)部門原因?qū)е碌倪`約金及各項損失賠償合計已達約10.06億元，這一數(shù)字尚不包括此后數(shù)年間新增的資金成本與市場機會損失。

困局待解 營商環(huán)境亟待優(yōu)化

截至2026年4月，福港御景在土地交付、規(guī)劃審批、學區(qū)兌現(xiàn)、道路修建等方面積壓的歷史遺留問題，仍未取得實質(zhì)性進展。一場持續(xù)十六年的漫長糾葛，不僅困住了經(jīng)安地產(chǎn)這家開發(fā)企業(yè)，也困住了數(shù)百戶翹首以盼的業(yè)主，更讓地方營商環(huán)境的建設(shè)水平面臨嚴峻拷問。

一道藍色圍擋，隔開的不僅是一條312.88米的規(guī)劃道路，更隔絕了居民日常的生活便利、孩子就近上學的基本權(quán)利，以及企業(yè)對契約精神的樸素信仰。當白紙黑字的土地出讓合同、市長辦公會議紀要，屢屢在落地環(huán)節(jié)遭遇梗阻，暴露出的已不僅是單個項目的執(zhí)行偏差，更是政策傳導、部門協(xié)同、政府誠信履約等一系列深層制度性命題。

圍擋未撤，困局未解。對于福港御景而言，十六年的未了局已不能再拖。無論是經(jīng)安地產(chǎn)累計超20億元的沉沒成本，還是業(yè)主們對“名校學區(qū)、凈地交付、通路便捷”的基本期待，都急需一個負責任、可落地、有明確時間表的解決方案。這不僅是對一個項目、一家企業(yè)、一群業(yè)主的交代，更是地方政府以實際行動修復(fù)公信力、筑牢法治化營商環(huán)境根基的必答題。

（應(yīng)受訪者要求，文中羅冰、張明明均為化名。）

編輯：樊永鋒