近日消息，據(jù)市場消息，一家位于甘肅省的房地產(chǎn)企業(yè) — —甘肅省天沐鑫房地 產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“天沐鑫” ）正在籌備赴美上市事宜， 已經(jīng)在美國證監(jiān)會申請納斯達克上市預留代碼“TMX ”。

公司預計擬于 2028 下半年開始向美國 sec 秘密遞表，并向提交美國 sec 招股說 明書 f-1； 目標直指全球知名的科技與創(chuàng)新企業(yè)聚集地納斯達克 。此舉若成功， 天沐鑫或?qū)⒊蔀楦拭C省乃至西北地區(qū)為數(shù)不多在納斯達克上市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營+消費性受益的民生類企業(yè)。

核心資產(chǎn)： XX市央心 210 畝大型綜合體項目

公開資料顯示，天沐鑫公司成立于近年，法人及總經(jīng)理為喬海龍。公司當前的核心資產(chǎn)與業(yè)務基礎，是位于甘肅省XX市城市中心、XX街的一個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目 — — “ XX 市XX ·馨悅府小區(qū)（暫名）”。

根據(jù)已取得的《甘肅省投資項目信用備案證》（項目代碼：2311-62**********-****16）， 該項目總占地面積 210畝， 計劃總投資 10 億 元人民幣， 規(guī)劃總建筑面積約 406,000 平方米 。項目地理位置優(yōu)越， 周邊環(huán)繞 小學 、 中學 、醫(yī)院 、銀行等成熟配套 。規(guī)劃指標顯示， 項目建筑密度≤25%， 綠 地率≥35%， 容積率 2.9， 是一個集住宅 、商業(yè) 、地下車庫及人防工程于一體的綜合性社區(qū)。

獨特的“地產(chǎn)引流， 消費閉環(huán)”商業(yè)模式

與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式不同， 天沐鑫在商業(yè)計劃書中提出了一套創(chuàng)新的“地產(chǎn)+大消費” 閉環(huán)商業(yè)模式。公司計劃“前期以房地產(chǎn)為引流，后期成立新的主體（上市） 公司”。

具體而言，在項目開發(fā)銷售階段，公司通過閉環(huán)性消費收益等形式吸引業(yè)主進入住宅領域。后期，公司 將成立一個新的上市主體， 并托管本項目物業(yè)及商綜體的經(jīng)營 。其核心創(chuàng)新點在于， 計劃采用“ 100%返還物業(yè)費等”的其他諸多形式， 將全體業(yè)主鎖定為一個穩(wěn)定的閉環(huán)消費群體 。公司 意圖以此為基礎， 孵化和發(fā)展大消費領域的副業(yè)， 旨在“ 以主業(yè)為引流， 做淡主業(yè)做大副業(yè)， 以副業(yè)為輕資產(chǎn)， 通過副業(yè)產(chǎn)生源源不斷的現(xiàn)金流”。

財務預測與上市路徑規(guī)劃

根據(jù)天沐鑫公司制作的財務測算， 其首期開發(fā)的 105 畝地塊， 預計可售主樓面 積約 9.2 萬平方米，商業(yè)面積約 3 萬平方米，并配建地下車位。在保守預估住宅均價 6500 元/平方米、商業(yè)均價 11000 元/平方米的售價下， 預計項目總銷售收入可達 10.43 億元， 開發(fā)總成本約 7.07 億元， 財務成本 1.2 億元， 預計可實現(xiàn)開發(fā)利潤約 2.16 億元，常年閉環(huán)消費額度可達2.5億元以上。

在融資與上市規(guī)劃中， 天沐鑫計劃融資 3 億元人民幣， 出讓 30%的股權， 資金 將分批次投入項目建設。公司明確規(guī)劃了退出機制：“境外：2028 年前，納斯達 克上市 ?！?其路徑是， 在項目進入建設期后的第二年， 成立以上市為主體的股份有限公司， 規(guī)范運營與財報， 最終申請在納斯達克掛牌。

市場觀察： 機遇與挑戰(zhàn)并存

分析人士指出，當前中國房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，區(qū)域性房企尋求海外上市， 尤其是以納斯達克為目標，并不多見。天沐鑫的模式試圖跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)周期， 講述一個關于“用戶運營”和“消費生態(tài)” 的新故事，這或許是其吸引國際資本市場目光的差異化切入點。

然而，該計劃也面臨顯著挑戰(zhàn)。首先，從項目開發(fā)到穩(wěn)定運營、再到實現(xiàn)所規(guī)劃 的消費閉環(huán)并產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，需要較長的培育周期和強大的運營能力，能否在

2028 年前達到納斯達克的上市財務和合規(guī)要求存在不確定性 。其次， “ 100%返還物業(yè)費” 的商業(yè)模式在實際執(zhí)行中的可持續(xù)性與合規(guī)性， 將成為投資者和監(jiān)管 機構(gòu)關注的焦點。最后，如何將中國西北地區(qū)的一個地產(chǎn)項目，包裝成一家符合 納斯達克投資者偏好的、具有高增長潛力的“新經(jīng)濟”公司，是對公司團隊及中介機構(gòu)專業(yè)能力的巨大考驗。

目前，天沐鑫公司已開始接觸潛在投資者，但其上市旅程才剛剛開始。能否如期 叩開納斯達克的大門， 市場將拭目以待。