首先，需要認(rèn)知的是樓市是一個(gè)典型周期性市場(chǎng)。

若是從更為宏觀的周期性來(lái)看，或?qū)⒏菀卓辞鍢鞘械陌l(fā)展趨勢(shì)。而當(dāng)下，樓市或正在經(jīng)歷一個(gè)重要的歷史性拐點(diǎn)。

從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化后，目前樓市也算是走了一輪完整的上行和下行周期。樓市在最近幾年經(jīng)歷較大幅度的調(diào)整，成交量大幅縮減，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)劇烈的下行調(diào)整?；旧峡梢哉f(shuō)，樓市在上行周期積累的風(fēng)險(xiǎn)也消化得差不多了。

從宏觀周期的角度來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，樓市經(jīng)歷了上行和下行周期后，會(huì)逐漸進(jìn)入一個(gè)震蕩分化的新周期——不同層級(jí)城市樓市走勢(shì)開(kāi)始分化。而當(dāng)下時(shí)點(diǎn)或許就是進(jìn)入這個(gè)新周期的關(guān)鍵拐點(diǎn)。為何這么說(shuō)？

進(jìn)入2026年以來(lái)，樓市的微觀市場(chǎng)里開(kāi)始發(fā)生了變化，不再是過(guò)去那種普漲普跌的行情了。在前幾天的文章《一線城市房?jī)r(jià)全面上漲！》里，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了上漲。這顯然是一個(gè)重要的信號(hào)，也可能意味著樓市一個(gè)新的歷史性拐點(diǎn)的到來(lái)。

宏觀角度可以看趨勢(shì)，而微觀的市場(chǎng)表現(xiàn)可以用來(lái)驗(yàn)證這些趨勢(shì)是否正確。目前宏觀邏輯是樓市的拐點(diǎn)要來(lái)到了，而城市層面的市場(chǎng)也似乎正在驗(yàn)證這一觀點(diǎn)。

當(dāng)然，進(jìn)入新周期后，目前可借鑒的其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑也有所差異。

以American為例，American房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是上行周期比較長(zhǎng)，下行調(diào)整周期相對(duì)較短，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩上行的態(tài)勢(shì)。紐約、舊金山等大城市的房?jī)r(jià)即便是經(jīng)歷危機(jī)出現(xiàn)下跌后總能再創(chuàng)新高。

另一個(gè)典型市場(chǎng)是Japanese房地產(chǎn)市場(chǎng)。其樓市經(jīng)歷了極致的泡沫后出現(xiàn)了劇烈的下跌，然后就是長(zhǎng)達(dá)幾十年的橫盤(pán)震蕩調(diào)整。不過(guò)在擺脫幾十年下跌調(diào)整后，東京、大阪等大城市的房?jī)r(jià)開(kāi)啟上漲模式，也回到了歷史高位水平。

來(lái)源：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所

另一個(gè)經(jīng)常拿來(lái)參照的市場(chǎng)就是香港樓市。大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)很多制度設(shè)計(jì)都參照了香港，理論上說(shuō)香港的樓市走勢(shì)對(duì)于大陸的樓市更有參考作用，尤其對(duì)于像北上廣深等大城市樓市走勢(shì)。

從上圖可以看出，最近10多年里，香港房?jī)r(jià)也是一路震蕩上行的。由于各種原因，從2021年起開(kāi)啟一輪下跌調(diào)整周期。不過(guò)，從去年開(kāi)始，在多項(xiàng)支持措施的作用下，香港樓市已經(jīng)開(kāi)始反彈了。進(jìn)入2026年，香港樓市繼續(xù)上行。據(jù)數(shù)據(jù)，2026年3月份，香港二手私人住宅成交4,380宗，環(huán)比增加18.83%。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的2026年2月份香港私人住宅售價(jià)指數(shù)為307.6點(diǎn)，環(huán)比上漲1.5%。從去年到今年以來(lái)，香港樓市的走勢(shì)基本上可以確定其拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。

香港樓市的回暖，或許也是國(guó)內(nèi)大城市樓市走勢(shì)一個(gè)重要參照點(diǎn)。若是大城市樓市重回上行周期，那也就基本上可以確定樓市新的周期來(lái)到了。