說(shuō)實(shí)在的，最近上海樓市這波熱度，有點(diǎn)意思。4月16號(hào)那天，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)的住宅銷售負(fù)責(zé)人唐華直接放了個(gè)預(yù)測(cè)：上海樓市成交量已經(jīng)往上走了，價(jià)格也慢慢穩(wěn)住了，未來(lái)兩個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

這話一出，立馬炸了鍋。咱們先不急著信或者不信，你看看3月份以來(lái)的實(shí)際情況。建發(fā)·云湖玥、中環(huán)麓島這幾個(gè)新盤(pán)，那叫一個(gè)火，剛需和改善的買(mǎi)家跟商量好似的，扎堆往里沖。有的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就清盤(pán)，連外環(huán)外的樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)量都創(chuàng)了新高。說(shuō)實(shí)話，這畫(huà)面擱去年想都不敢想。

那唐華這個(gè)預(yù)測(cè)靠不靠譜呢？得掰扯掰扯背后的東西。成交量提升、價(jià)格趨穩(wěn)，這兩個(gè)指標(biāo)確實(shí)挺關(guān)鍵。再加上政策這邊一直在松綁，限購(gòu)門(mén)檻降了，信貸條件也優(yōu)化了，比如貸款審批快了、利率也有優(yōu)惠。這些動(dòng)作就像給市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑，需求一下子就釋放出來(lái)了。

但是，別高興太早。你要是真跑市場(chǎng)里轉(zhuǎn)一圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)：新房去化率整體還在低位趴著。什么意思呢？就是少數(shù)網(wǎng)紅盤(pán)搶破頭，大部分樓盤(pán)其實(shí)還在慢慢熬。這恰恰說(shuō)明市場(chǎng)分化特別嚴(yán)重，好地段、好產(chǎn)品不愁賣(mài)，偏一點(diǎn)或者產(chǎn)品力一般的，還是得靠促銷拉客。

?所以網(wǎng)上很多人問(wèn)“現(xiàn)在是抄底時(shí)機(jī)嗎”，這個(gè)問(wèn)題真不能一刀切。樓市拐點(diǎn)是不是馬上到，專家們也有分歧。有人覺(jué)得政策底已經(jīng)出來(lái)了，剛需釋放會(huì)慢慢帶動(dòng)改善需求，但傳導(dǎo)需要時(shí)間，市場(chǎng)修復(fù)沒(méi)那么快。說(shuō)白了，別指望V型反轉(zhuǎn)。

那咱們普通購(gòu)房者怎么辦？分三類聊。

第一類，真正的剛需。你要是婚房、孩子上學(xué)這種硬需求，別糾結(jié)“最低點(diǎn)”?，F(xiàn)在的價(jià)格相比前兩年已經(jīng)回調(diào)了不少，加上政策友好，該看房看房，該上車(chē)就上車(chē)。重點(diǎn)是選對(duì)板塊，別貪便宜買(mǎi)遠(yuǎn)郊沒(méi)配套的。

第二類，改善換房的。這時(shí)候反而是個(gè)窗口期。因?yàn)槟阆胭u(mài)的那套老房子可能不好出手，但你想買(mǎi)的那套好房子議價(jià)空間也大。策略就是“先賣(mài)后買(mǎi)”或者同步進(jìn)行，盯緊那些核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)，別猶豫太久。

說(shuō)的是從“跌”到“穩(wěn)”，不是又要暴漲。房住不炒的大基調(diào)沒(méi)變，加上二手房的流動(dòng)性還沒(méi)完全恢復(fù)，現(xiàn)在沖進(jìn)去抄底，搞不好抄在半山腰。除非你資金雄厚，長(zhǎng)線持有核心資產(chǎn)，否則不如看看別的賽道。

最后補(bǔ)一句背景：上海這一輪調(diào)整從2021年就開(kāi)始了，中間經(jīng)歷了不少波折。今年以來(lái)的政策松綁，比如臨港放松限購(gòu)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、房貸利率下調(diào)，都是實(shí)打?qū)嵉睦?。?strong>市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，未來(lái)兩個(gè)月如果成交量能持續(xù)放大，那唐華說(shuō)的拐點(diǎn)才算真正坐實(shí)?，F(xiàn)在嘛，說(shuō)是“前夜”更準(zhǔn)確。

總之，別被“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”的熱鬧沖昏頭，也別被“去化率低位”嚇破膽。根據(jù)自己的錢(qián)袋子和真實(shí)需求，慢慢挑，才是正道。