當(dāng)北京甲級寫字樓月租金迎來2字開頭，倒回十余年前行情，現(xiàn)在的市場是否處于一個舊模式失效、新模式確立的換擋期？

近日，隨著各大機構(gòu)報告陸續(xù)出爐，2026年北京一季度寫字樓市場走勢日漸清晰。

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盡管因為樣本差異最終數(shù)據(jù)呈現(xiàn)不同，但反映出的市場走勢基本一致。

新增供應(yīng)方面，2026年一季度北京市場延續(xù)克制供應(yīng)態(tài)勢，連續(xù)三個季度無新增供應(yīng)入市，供給端持續(xù)收縮，繼續(xù)為存量消化提供了喘息窗口，這也是北京空置率在一線城市中保持相對較低水平的重要原因之一。但同時意味著，累計的供應(yīng)壓力將被推遲釋放。

根據(jù)預(yù)測，下半年最高將有130萬平方米新空間入市，這一增量或?qū)⑼苿幽昴┛罩寐首吒?/strong>。

凈吸納量與空置率方面，具體成交顯示出有限復(fù)蘇夾雜驚喜。高力國際提出觀點，核心市場外圍和新興子市場正成為需求承接主力，凈吸納量接近4.3萬平方米，占整體去化75%。區(qū)域板塊方面，中關(guān)村子市場依托科創(chuàng)企業(yè)需求，空置率較峰值已經(jīng)回落5個百分點至17.4%，黃金使館區(qū)燕莎板塊空置率則錄得所有板塊最高（約26%）；TMT、金融、專業(yè)服務(wù)仍是去化前三大主力。

租金方面，跌幅逐步收窄但仍然繼續(xù)下探。未來是否會出現(xiàn)更激進租金優(yōu)惠政策或新模式玩法，成為關(guān)注的問題。

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具體成交方面，根據(jù)市場信息，一季度超過萬平方米的成交共有3宗，兩宗均位于豐臺，一宗位于朝陽區(qū)CBD。

其中，郵政儲蓄銀行拿下中海海嘉中心4.3萬平方米獨棟。中海海嘉中心位于中關(guān)村豐臺園與麗澤商務(wù)交匯處，地下4層，地上19層，地鐵9號線、16號線豐臺南路站地鐵上蓋，兩站即可達(dá)到麗澤城市航站樓，同時承接麗澤新興金融和豐臺科技園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策紅利。

中海海嘉中心

天兵集團在同位于豐臺區(qū)的南中軸國際文化科技園租賃了約2萬平方米。南中軸國際文化科技園地處北京南中軸線，是一處城市更新項目，原為大紅門服裝商貿(mào)城，2024年8月整體投用。

南中軸國際文化科技園

德勤華永去化了國壽金融中心約1.6萬平方米辦公。德勤華永是德勤在中國的成員，總部位于上海，主要客戶有中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國東方航空、中國聯(lián)通、東鵬飲料、三只松鼠、金隅集團等。國壽金融中心位于北京國貿(mào)核心商圈，毗鄰央視大樓、中國尊等，2019年投入運營，總建筑面積約16萬平方米，主要租戶有中金公司、中國人壽、昆侖資本、仲量聯(lián)行、佳能、遠(yuǎn)洋集團、諾華制藥等。

國壽金融中心

除以上外，西城區(qū)金融街中心項目去化了9200平方米，承租方為某國有大行總部；太平洋保險大廈去化了8600平方米，承租方為中國保險保障基金；通州區(qū)保利大都匯去化了超7000平方米，承租方為某央企子公司；東二環(huán)中糧廣場去化了6000平方米，承租方為中糧期貨；麗澤平安金融中心去化了5600平方米，承租方為建信住房；CBD正大中心去化了約5000平方米，承租方為西藏信托；亞奧板塊城奧大廈去化了近5000平方米，承租方為游戲公司迦游網(wǎng)絡(luò)；CBD北京國際財源中心去化4000平方米，承租方為母嬰品牌世喜；亞奧板塊奧南五號大廈去化2500平方米，承租方為科技公司原點科技；望京頤堤港去化2300平方米，承租方為“新經(jīng)典”；望京板塊星地中心去化2100平方米，承租方為悅久禾網(wǎng)絡(luò)；亞奧板塊環(huán)球貿(mào)易中心去化2000平方米，承租方為云視頻領(lǐng)域小魚易連。

從以上交易不難看出，除了德勤華永，超過5000平方米的去化均由國央企完成；經(jīng)過大規(guī)模去化階段后，新興板塊麗澤子市場仍然備受青睞；大部分租賃仍發(fā)生在金融街、CBD、麗澤、亞奧、望京等配套相對成熟、產(chǎn)業(yè)相對集中的板塊。

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值得關(guān)注的是，2026年CBD核心區(qū)中服地塊將迎來集中供應(yīng)。

中服地塊已經(jīng)入市的項目有中信大廈、眾秀大廈、三星大廈、陽光金融中心、正大中心、泰康集團大廈、國壽金融中心。

按照規(guī)劃，2026年將集中入市的有民生銀行、金通港中心、大家保險、遠(yuǎn)洋國際大廈。

圖源：戴德梁行

其中，民生銀行總部項目2010年拿地，2022年啟動開工，位于中信集團大廈（中國尊）南側(cè)，總建筑面積近20萬平方米，建筑高度140米，總投資約60億元，目前該項目已經(jīng)進入裝修沖刺階段。公開資料顯示，民生銀行總部目前位于長安街沿線、西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街2號的中國民生銀行大樓。

項目效果圖

金通港中心由普洛斯、中金、香港置地聯(lián)合打造，是一棟高140米的國際超甲級寫字樓，總建筑面積17.5萬平方米，地上約12萬平方米。項目2023年4月開工，2024年結(jié)構(gòu)封頂，2025年幕墻封頂，預(yù)計今年年內(nèi)驗收入市。

和民生銀行一樣，大家保險大廈項目定位為大家保險總部大樓。該項目由大家保險集團全資投資建設(shè)，占地面積近1萬平方米，總建筑面積16.72萬平方米，地上33層，地下5層，建筑高度160米，計劃6月底或者三季度竣工入市。

大家保險效果圖

遠(yuǎn)洋國際大廈目前已更名為遠(yuǎn)洋·維晟中心。項目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、匯豐、崇高發(fā)展三家聯(lián)合體競得，交易價格38億元，占地面積1.1萬平方米，建筑面積約18萬平方米，預(yù)計今年年內(nèi)上市。據(jù)悉，項目最初規(guī)劃為匯豐銀行的中國總部所在地。

以上四個項目，建筑面積總計約72.2萬平方米。另外，根據(jù)機構(gòu)消息，今年年內(nèi)CBD板塊的齊家園外交公寓辦公樓、金融街板塊兆泰金融中心、燕莎板塊懋源曜中心、麗澤商務(wù)區(qū)中陽廣場、通州運河商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)洋樂堤港一座、運河天、合景國際金融廣場5A、望京-酒仙橋板塊北京太古坊T1-T4共計約130萬平方米供應(yīng)均將入市亮相。

行業(yè)分析稱，2026年是北京寫字樓市場的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折年。以CBD核心區(qū)收官項目群和太古坊為代表的頂級供應(yīng)入市，標(biāo)志著市場從“存量消化”進入“存量與增量博弈”的新階段。租金筑底過程可能延長，市場競爭將全面轉(zhuǎn)向綜合價值與運營能力的比拼。