上城龍湖鉑金島｜城東芯TOD餐飲旺鋪

龍湖天街旁·地鐵上蓋·純重餐飲

25-88㎡臨街鋪，24小時經(jīng)營，稀缺可售，搶占城東煙火商機

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項目基礎(chǔ)核心信息

• 項目定位：龍湖上城天街配套商業(yè)鉑金島，主打24小時重餐飲鋪，屬于約60萬方TOD地鐵上蓋商業(yè)綜合體的核心可售餐飲資產(chǎn)，定位為城東豐收湖板塊煙火氣與品質(zhì)感兼具的餐飲街區(qū)，填補區(qū)域高端餐飲與便民餐飲的業(yè)態(tài)空白。
• 核心區(qū)位：杭州市上城區(qū)豐收湖板塊，緊鄰在建地鐵18號線豐收湖站（TOD樞紐，未來雙地鐵交匯），地處九環(huán)路與聚創(chuàng)街附近，屬于城東芯核心商圈。

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• 產(chǎn)權(quán)與基本參數(shù)：40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，純一樓臨街餐飲鋪，僅8700方地面可售鉑金島（占比4.8%），稀缺性突出；層高約4.98米，得鋪率高達95%，戶型方正無浪費，空間利用率極高。
• 開發(fā)商與運營：龍湖集團（中國商業(yè)地產(chǎn)TOP5，24年商業(yè)運營積淀），龍湖智創(chuàng)生活負責(zé)物業(yè)服務(wù)，配備專業(yè)運營團隊，提供全周期運營保障，依托6600+品牌合作商戶資源，助力餐飲鋪穩(wěn)定經(jīng)營。

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二、餐飲鋪產(chǎn)品核心細節(jié)

• 面積與戶型：主力面積25-35㎡（主力戶型30㎡），同時涵蓋36-88㎡多種戶型，可靈活組合，適配不同餐飲業(yè)態(tài)（小吃、快餐、精致餐飲、餐酒吧等）；部分戶型面寬可達4-8米，昭示性極佳，臨街無遮擋，部分房源位于美食街進出口、盒馬鮮生進出口等黃金位置。
• 餐飲適配性：純重餐飲規(guī)劃，預(yù)留天然氣、排煙、排污等全套餐飲設(shè)施，可明火經(jīng)營，滿足各類餐飲業(yè)態(tài)需求；部分房源贈送20-30㎡外擺空間，可拓展經(jīng)營面積，提升消費體驗與營收空間，契合當下餐飲消費趨勢。
• 產(chǎn)品優(yōu)勢：采用下沉式多首層設(shè)計，打造洄游客流動線，提升人流聚集度；單鋪4.2米適宜大開間，臨街展示效果好，便于吸引客流；24小時經(jīng)營權(quán)限，可無縫承接天街日間客流與夜間夜宵消費，延長經(jīng)營時長，提升營收潛力。

三、客流與配套保障（核心競爭力）

1. 客流來源（多元穩(wěn)定，消費力充足）

• 常住客流：5公里內(nèi)覆蓋95個醇熟社區(qū)，43萬常住人口；1.5公里內(nèi)約3萬戶已交付住宅，10萬+常住人口，步行5-10分鐘可達18000戶成熟住宅，提供穩(wěn)定消費基數(shù)。
• 產(chǎn)業(yè)客流：周邊匯聚約12萬數(shù)字產(chǎn)業(yè)人口，5000多家企業(yè)，含13家上市公司、113家國家高新技術(shù)企業(yè)，還有中國首家算力小鎮(zhèn)、6萬方規(guī)劃會展中心，吸納商務(wù)宴請、工作餐等高頻消費需求。
• 文旅與休閑客流：緊鄰約13.7萬方CBD湖景公園，日均客流量約8000人次（周末峰值更高）；依托天街綜合體，承接旅游、休閑人群，同時共享天街3000戶大平層業(yè)主與商場客流，實現(xiàn)客流互通。
• 地鐵客流：在建地鐵18號線豐收湖站上蓋，未來將成為南北換乘樞紐，串聯(lián)四區(qū)客流，無縫承接地鐵通勤人群，進一步放大客流優(yōu)勢，為餐飲鋪帶來持續(xù)增量客源。

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2. 配套完善（實景落地，無需等待）

• 商業(yè)配套：緊鄰約19萬方龍湖上城天街（已開業(yè)，招商率超95%，涵蓋300+品牌），鉑金島與天街形成業(yè)態(tài)、時間、空間三重互補，承接天街無法容納的差異化餐飲業(yè)態(tài)，共享商場成熟客流與品牌效應(yīng)；自身規(guī)劃四大主題街區(qū)，其中“星野食澗”“食刻印巷”主打餐飲業(yè)態(tài)，打造煙火不夜集與精致餐飲區(qū)，形成餐飲集聚效應(yīng)，提升整體吸引力。
• 交通配套：自駕便捷，杭海路鏈接錢江新城，臨近杭瑞高速等交通路網(wǎng)；地鐵18號線（在建）正上蓋，未來雙地鐵交匯，無縫銜接全城，便于客流導(dǎo)入與消費人群出行，同時降低餐飲鋪運營的交通引流成本。
• 其他配套：周邊配備酒店、寫字樓、會展中心等，完善的商務(wù)與休閑配套，進一步豐富餐飲消費場景（商務(wù)宴請、朋友聚餐、家庭休閑等），提升餐飲鋪的營收潛力；基礎(chǔ)設(shè)施完善，配備停車位、中央空調(diào)、上下水等，滿足餐飲經(jīng)營全需求。

四、運營與收益參考

• 運營保障：龍湖提供統(tǒng)一運營管理服務(wù)，包括前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、商戶資源對接、推廣聯(lián)動、資產(chǎn)管理等；定期舉辦招商發(fā)布會、開業(yè)活動，聯(lián)動戰(zhàn)略協(xié)議商戶站臺，引入異業(yè)合作與龍湖品牌IP活動，持續(xù)為街區(qū)引流；物業(yè)管家24小時響應(yīng)商家需求，保障經(jīng)營順暢，維護商圈品質(zhì)與租金水平，降低投資者與經(jīng)營者的運營風(fēng)險，提升餐飲鋪的穩(wěn)定性與保值增值潛力。
• 收益參考：租金參考杭州濱江天街鉑金島、蕭山萬象匯金街等成熟商圈，約15-22元/㎡/天；部分優(yōu)質(zhì)房源已有意向租客，年租金可達20-23萬，投資回報率5%-9%不等，具體根據(jù)戶型、位置有所差異；收益主要分為三大類：租金收益（持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流）、自營收益（餐飲經(jīng)營營收）、升值收益（坐享商圈成熟與板塊發(fā)展紅利），適配投資與自營雙重需求，投資屬性突出，抗風(fēng)險能力強，且板塊內(nèi)無空地，商業(yè)稀缺性進一步提升收益潛力。

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五、核心亮點與注意事項

核心亮點

• 稀缺性：杭州12座天街中僅4座擁有鉑金島，上城天街鉑金島為杭州唯二以區(qū)域命名的天街配套商業(yè)，可售面積稀缺，且板塊內(nèi)無新增商業(yè)用地，餐飲鋪資產(chǎn)稀缺性凸顯，保值增值空間大，投資價值高，后期轉(zhuǎn)手難度低，流動性強，是區(qū)域內(nèi)稀缺的餐飲投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

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