并不是穿著黑絲小短裙的人都是美女，你在手機(jī)屏幕里看到的房子，那些那價(jià)格特別低的，還真不一定適合你，甚至你可能都不知道房子在哪里，在幾層，出自于什么原因賣房。

昨天，一個(gè)微信好友，發(fā)了一套房子給我，讓我?guī)兔φ乙惶最愃埔曨l上的房源給他。出自于尊重，我也把視頻看完，看了1分鐘，愣是沒有看出房子在哪里，只知道在金山萬達(dá)附近。

最后還是同事告訴我，是金山好景城這小區(qū)。查閱了金山好景城小區(qū)的價(jià)位，單價(jià)基本保持在15000元左右，而視頻里推薦的價(jià)格是140萬的精裝復(fù)式樓，單價(jià)也只有10000元不到，瞬間讓我懷疑這房子是不是虛假房源。

我問他，你看視頻的房子很好，為什么不直接去看一下房子，還要我再找一套呢？

他說：房子昨天已經(jīng)賣掉了。

我看了視頻的發(fā)布時(shí)間，也就是昨天發(fā)布，剛剛發(fā)出來就賣掉，有點(diǎn)令人匪夷所思。且，在視頻底下留言只有一條，基本沒有播放量，具體我也不想再去深挖下去，畢竟網(wǎng)絡(luò)上的東西，我們看到的，不一定都是真實(shí)存在。

當(dāng)下，有許多房產(chǎn)中介發(fā)房源短視頻，其實(shí)我跟大家一樣，很討厭那種，只有幾秒鐘，小區(qū)不說，樓層不說，賣房原因不說，在哪里也不說，一定要人打電話過去問，結(jié)果完全不是你想要的那種類型的房子。

譬如，有些中介把法拍房拿來說，就是不說是法拍的，這種很純粹就是為了流量。還有很多類型，我就不點(diǎn)評了，大家注意甄別一下。

今天，仍然帶來一套福州二手房的成交案例，給大家做價(jià)格上的參考。

成交小區(qū)：保利香檳國際；

成交時(shí)間：2026年3月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積91.16平米，3房2廳，高樓層，精裝修，南北朝向，180萬，成交單價(jià)19745元/平米。

房源成交分析：

1、3月份，保利香檳國際，通過中介一共賣出去5套房子，價(jià)格基本保持在2萬前后一些單價(jià)。因?yàn)檠b修程度，樓層高低，樓棟位置，對價(jià)格上會有一些差異，但都保持在19000元以上的單價(jià)。從這個(gè)價(jià)格上看，是否能夠判斷，當(dāng)下的價(jià)格已經(jīng)趨向穩(wěn)定兜底了呢？

2、保利香檳國際3月份成交的房源，面積集中在65-91平米之間，小戶型更受大眾的歡迎。每年春節(jié)后，小戶型的房源賣得好，是因?yàn)閯傂枞胧卸?，不僅是晉安區(qū)，其他片區(qū)亦是如此。小編也看到數(shù)據(jù)，福州五區(qū)的二手房，成交總價(jià)均價(jià)是155萬，也能證明是剛需在買房。

3、保利香檳國際，是一個(gè)大體量小區(qū)，內(nèi)部共有44棟樓，6479戶業(yè)主，用外賣員的來形容：一個(gè)新手，甚至找不到小區(qū)的入口，以及樓棟的位置，即使用導(dǎo)航也可能迷路在社區(qū)里。很多很多外賣員，接到小區(qū)的單子，都十分恐懼，耽誤的時(shí)間太長了。

4、目前，小區(qū)內(nèi)掛牌的房源290套，掛牌均價(jià)23614元/平米。從掛牌房源的數(shù)量來看，保利香檳國際的置換率太高了，在價(jià)格上如果沒有一定的優(yōu)勢，或者賣房過程中，沒有讓中介特別關(guān)注，房子可能比較難賣出去，因?yàn)橐粋€(gè)客戶進(jìn)來看房，都不知道看哪套了。

購房建議：

沒有去保利香檳國際看過房子的人，一定想不到這個(gè)小區(qū)里有多少種戶型結(jié)構(gòu)，就以100平米三房的戶型，就有十幾種結(jié)構(gòu)，每一種的戶型布局都不一樣。

保利香檳國際是福州東二環(huán)的“超級大盤”，定位介于剛需與剛改之間。它最大的賣點(diǎn)是極致的便利性，最大的硬傷是高密度的居住體驗(yàn)。

商業(yè)零距離：南門正對東二環(huán)泰禾廣場，下樓即商圈，吃喝玩樂購極其便利。

教育一站式：劃片榕博小學(xué)（原晉師附二?。? 福州三中晉安校區(qū)，小學(xué)就在家門口，接送非常方便，在晉安區(qū)屬中上梯隊(duì)。

交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)：緊鄰連江北路、化工路，上二環(huán)、三環(huán)快速路很順；地鐵4號線竹嶼站步行約500米，通勤效率高。

步行可達(dá)晉安湖公園、牛崗山公園，周末遛娃、散步體驗(yàn)很好，這是東二環(huán)板塊的核心紅利。

缺點(diǎn)也十分明顯，高密度：44棟高層，7000多戶，容積率約3.3。樓間距較近，低樓層采光普遍較差，且高峰期電梯等待時(shí)間較長。

噪音與擁堵：小區(qū)四面環(huán)路（連江北路、塔頭路等），臨街樓棟車流噪音大；商圈人車流巨大，早晚高峰出入口易擁堵。

租客極多：因靠近泰禾商圈且小戶型多，小區(qū)內(nèi)租客比例高，人員流動性大，私密性和安全性不如純改善盤。單身公寓樓棟甚至有“群租房”現(xiàn)象。

一句話總結(jié)：用居住舒適度換取了生活便利度。如果你預(yù)算有限又想占位東二環(huán)核心，它是“上車”的好選擇；如果你追求安靜、低密度的改善環(huán)境，建議看看周邊建發(fā)養(yǎng)云、融僑悅城等次新盤。

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